Mickaël Nogal avait présenté en juin dernier, dans son rapport baptisé "Louer en confiance", pas moins de 37 propositions destinées à renouer les confiance et adoucir les rapports entre propriétaires, locataires et administrateurs de biens. Dans le cadre d'un projet de loi directement issue de ce travail, le député LREM a présenté ce 14 janvier 2020 trois grandes mesures, conservant les deux points phares -et polémiques- de son rapport que sont la consignation du dépôt de garantie et l'assurance du paiement en temps et en heure du loyer au bailleur par l'administrateur de biens. En encadrant les dossiers de location à une seule caution physique, le député entend également lever certains freins à l'accès au logement pour des candidats solvables.

Certaines propositions du rapport "Louer en confiance" seront également reprises dans le cadre d'un travail réglementaire mené conjointement avec le ministère chargé du Logement et les professionnels. Cela devrait notamment concerner l'élaboration d'une grille de vétusté unique, et la création d'un Observatoire des délais de traitement des procédures d'expulsion.

Nos confrères de Batiactu l'ont interrogé pour faire le point sur les trois mesures phares du texte, qui devrait être présenté à l'Assemblée nationale à la fin du mois.

Batiactu : Votre proposition de loi se structure autour de trois grandes mesures. La première concerne la consignation du dépôt de garantie, que vous avez finalement décidé de déléguer aux professionnels immobiliers, pourquoi ce choix ?

Mickaël Nogal: Cette mesure est dans l'intérêt des locataires comme des propriétaires, car aujourd'hui, certes, les propriétés peuvent encaisser le dépôt de garantie mais le phénomène de non-paiement du dernier mois de loyer se généralise. La consignation est une chose très positive. D'autres pays européens s'y sont déjà mis, et il est vrai que j'avais une préférence pour le modèle britannique autour d'organismes agréés par l'Etat. Je n'ai finalement pas retenu cette proposition et opté pour les professionnels, pour faire en sorte que la consignation se fasse le plus simplement, et que ce soit le moins coûteux possible. [...] Les administrateurs de biens savent faire, lorsqu'ils gèrent des comptes de propriétaires, ils paient une garantie financière dessus et c'est pour les locataires un gage de sécurité et de confiance. Le fond du sujet est que la consignation répondra demain à ces conflits entre propriétaires et locataires, et qui nourrissaient ce climat de méfiance réciproque que je ne veux plus voir.

Votre proposition de loi prévoit également d'empêcher les bailleurs d'exiger plus d'un garant physique. Ne craignez-vous pas que les propriétaires soient tentés d'être encore plus exigeants sur les critères de l'unique garant ?

MN: Les locataires choisissent souvent une caution physique, qui est l'outil le moins fiable juridiquement et le plus injuste socialement. C'est devenu un parachute que les propriétaires se rajoutent, en plus de la ceinture et des bretelles du dossier de location. Depuis plusieurs mois, j'ai été énormément sollicité par des personnes me disant que des bailleurs leur demandaient jusqu'à 4 garants, ou des couples avec revenus et emplois stables à qui l'on demande des garanties supplémentaires. Si on ne limite pas ces pratiques, de plus en plus de personnes en mesure de prouver leur solvabilité ne pourront plus accéder à leur logement, tant les freins et les obstacles sont importants, voire abusifs.

Visale est un bon outil, mais insuffisant car il ne couvre pas toute la population, et il y a toujours un délai de carence de remboursement d'éventuels impayés pour les propriétaires. Si nous limitons le recours aux garants, c'est parce que nous apportons des solutions totalement sécurisées aux propriétaires, avec la possibilité pour les administrateurs de biens de verser le loyer en temps et en heure en cas de retard du locataire. Les sondages le montrent, chez Se Loger, ou même la Fnaim et l'Unis, qui indiquent que 70% des propriétaires se disent prêts à passer par un professionnel immobilier, s'ils ont une sécurité totale avec la garantie du loyer versé chaque mois.

Votre proposition de loi confirme justement que les administrateurs de biens pourront se substituer au locataire pour verser en temps et en heure le loyer au propriétaire, en cas de retard. Ce mandat sera-t-il obligatoire, et quelles seront les modalités assurancielles ?

MN: Il était question un temps de le rendre obligatoire, mais j'ai choisi de le rendre facultatif en sachant qu'il y a une vraie attente de la population sur cette couverture totale que les administrateurs de biens ne sont pas en mesures de proposer aujourd'hui, hormis Sergic et Foncia. Ces deux groupes sont capables de s'auto-assurer et de gérer le recouvrement. Mon objectif est de permettre aux "petits" administrateurs de biens de concurrencer les plus gros en apportant ce nouveau service.

Concernant les modalités assurancielles, la loi ne fixe pas de modèle à suivre pour atteindre un objectif de sécurisation totale mais une obligation de résultats. Les petits administrateurs de biens auront la possibilité de négocier avec les assureurs un contrat de groupe, et il n'y aura plus de lien entre propriétaire et assureur mais entre administrateur de biens et assureur, pour l'ensemble des lots qu'il aura en gestion. Le contrat de location intégrera cette couverture, et les administrateurs de biens détermineront avec leur assureur ou courtier le niveau de prise en charge des impayés, la suffisance ou non de fonds propres, le remboursement d'excès...Cela signifie que la possibilité est offerte pour négocier les tarifs et primes à la baisse, si l'administrateur de biens consent à une partie de prise de risque.

Pour assumer cette prise de risque, les petites structures devraient se constituer des fonds propres plus conséquents, au risque de les nourrir par une augmentation des honoraires ?

MN: Les administrateurs de biens auront clairement la possibilité de négocier les prix. La garantie du versement des loyers ne sera pas obligatoire mais incitative, et je pense que nous arriverons à généraliser ce système sans qu'il y ait d'obligation créée par la loi. Que l'administrateur de biens dispose de 20 lots, ou de 3.000 lots, les primes payées varient entre 1,5 et 2,5%. L'écart n'est donc pas très important, et je ne vois pas pourquoi l'administrateur de bien facturerait des honoraires plus élevés s'il a la possibilité de négocier à la baisse les tarifs et primes de l'assurance. Ils seront libres de fixer leurs tarifs et la concurrence jouera son rôle.