Le principe général est que quiconque désire entreprendre, ou implanter une construction à usage d'habitation ou non, doit au préalable obtenir un permis de construire (article L 421-1 et suivants du Code de l'urbanisme).

Les constructions nouvelles, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d'un permis de construire, à l'exception (d'après les articles R 421-1 et suivants du Code de l'urbanisme) :

• des constructions qui sont expressément dispensées de toute formalité ;
• des constructions nécessitant seulement une déclaration préalable de travaux.

Il est important de vérifier les documents d'urbanisme qui régissent la commune concernée, en particulier le Plan local d'urbanisme (PLU) si la commune en est dotée. En effet, ce document fixe les règles générales d'utilisation du sol sur le territoire considéré.

Le permis de construire est obligatoire dans les cas suivants :

• la construction d'une maison individuelle ;
• les extensions de plus de 20 m2 ;
• les abris de jardins, garages et cabanes dont la surface est supérieure à 20 m2 ;
• les terrasses nécessitant une surélévation (supérieure à 0,60 m) avec une emprise au sol supérieure à 20 m2 ;
• les travaux pour un changement de destination du bâtiment, comprenant une modification de la structure porteuse ou de la façade (ex. : transformation d'un local commercial en habitation) ;
• la construction d'une piscine découverte avec un bassin supérieur à 100 m².

Attention : il s'agit de règles de principe pour lesquelles de nombreuses exceptions sont prévues (ex : dans les secteurs protégés, à proximité d'un monument historique, etc...). Se renseigner auprès du service de l'urbanisme de la commune avant de commencer les travaux est donc indispensable.

En cas de construction sans obtention préalable du permis de construire obligatoire, le propriétaire encourt de lourdes sanctions pénales (amendes et/ou emprisonnement selon le cas), le paiement de dommages-intérêts ainsi que la démolition de la construction illégale (article L 480-4 du Code de l'urbanisme).

Quid des petits travaux ?

Si les travaux créent une surface de plancher comprise entre 5 et 20 m2, une simple déclaration préalable de travaux est exigée. Exemple : la construction d'un abri de jardin ou d'un garage accolé à une maison. Une déclaration est également obligatoire si les travaux modifient l'aspect initial du bâtiment (remplacement d'une porte, nouvelle couleur de peinture pour une façade...).

Quelle que soit la surface de construction envisagée, le recours à un architecte est fortement conseillé pour accompagner le demandeur dans la réalisation de son projet. En effet, après avoir conçu le projet architectural, il pourra également aider à la constitution du dossier de permis de construire en regroupant les différentes pièces requises, et faire les démarches nécessaires dans les délais impartis.

Les dossiers de permis de construire sont disponibles en mairie, ou sur le site www.service-public.fr où il est possible de télécharger un formulaire Cerfa (Cerfa n°13406*09).

Après avoir rempli ce dernier, le demandeur doit rassembler les documents mentionnés sur le "bordereau de dépôt des pièces jointes", à savoir : un plan de situation du terrain, un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier, etc...

La demande de permis de construire peut être déposée, ou envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, à la mairie. Depuis le 1er janvier 2022, la demande peut également être déposée par voie dématérialisée. Pour plus d'information concernant les modalités de ce mode de transmission du dossier, n'hésitez pas à contacter la mairie.

Les pièces à joindre obligatoirement à une demande de permis de construire sont prévues par la loi (article R 431-5 du Code de l'urbanisme). La demande de permis de construire doit préciser, entre autres, l'identité du ou des demandeur(s), sa date de naissance, l'identité de l'architecte auteur du projet, la localisation et la superficie du ou des terrains, la nature des travaux, la surface de plancher et même la puissance électrique nécessaire au projet.

Doivent également être joints à la demande de permis de construire : un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune, le projet architectural avec une note précisant notamment l'état initial du terrain, l'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles (choix des matériaux et des couleurs...), des plans de masse, des façades et toitures, des photographies...

Le numéro de chaque pièce figurant dans le bordereau de remise doit être reporté sur la pièce correspondante.

Le dossier de demande de permis de construire doit être envoyé en quatre exemplaires (des exemplaires supplémentaires peuvent être demandés selon le cas) par lettre recommandée avec avis de réception à la mairie de la commune où est située la zone de construction. Mais il est également possible de le déposer directement auprès des services municipaux.

Depuis le 1er janvier 2022, toutes les communes doivent être en mesure de recevoir les demandes d'autorisation d'urbanisme de manière dématérialisée.

À la réception de la demande de permis, la mairie délivre ou envoie un récépissé qui comporte un numéro d'enregistrement. Le code de l'urbanisme prévoit un délai d'instruction qui varie en fonction du type de construction.

Il est de deux mois pour une maison individuelle et/ou ses annexes. Ce délai d'instruction peut être majoré dans certains cas (si un monument historique ou un parc national se situe à proximité par exemple).

En cas de silence de l'administration à l'issue du délai d'instruction, cela vaut, en principe, permis de construire (on dit alors qu'il est délivré de façon tacite). La décision prise doit être notifiée au demandeur.

En matière d'urbanisme, si l'autorité compétente (généralement le maire) rejette la demande de permis de construire, sa décision doit obligatoirement être motivée, c'est-à-dire qu'elle doit préciser le ou les motif(s) du refus.

Le plus souvent, le refus est fondé sur le non-respect d'une règle d'urbanisme : un problème d'implantation des constructions, le dépassement de la surface constructible autorisée, la violation des distances minimales par rapport à la voie publique, la non-conformité de la toiture aux prescriptions locales, etc...

Autre éventualité : le dossier n'est pas complet. En principe, la mairie envoie un courrier pendant l'instruction du dossier précisant les pièces manquantes à fournir. Si le demandeur ne les transmet pas dans un délai de 3 mois, le permis sera alors refusé. Dans ce cas, il faudra déposer un nouveau dossier de demande de permis de construire, cette fois-ci complet.

Une demande refusée par la mairie ne signifie pas que le projet de construction ne verra pas le jour. Il est en effet possible de former un recours dit "gracieux", par l'envoi d'une lettre recommandée avec avis de réception directement en mairie, dans un délai de 2 mois à compter de la notification de la décision du maire, en lui demandant de revoir sa position.

Un recours contentieux devant le tribunal administratif est également possible. Il doit être formulé dans les 2 mois qui suivent la notification initiale de refus de permis, ou dans les 2 mois suivant le rejet d'un éventuel recours gracieux. En cas de refus injustifié, le juge l'annulera.

Encore un peu de patience avant d'amorcer les premiers travaux ! Le permis de construire délivré doit, en effet, faire l'objet d'un affichage sur le terrain sur un panneau visible de l'extérieur et pendant toute la durée des travaux (celui-ci doit être rectangulaire et ses dimensions supérieures à 80 cm).

Bon à savoir : durant 2 mois à partir du début de l'affichage, un voisin peut saisir le tribunal administratif pour contester la validité du permis de construire.

Enfin, une dernière formalité administrative reste à effectuer : la Déclaration d'ouverture de chantier (DOC). Cette déclaration doit être adressée au service d'urbanisme de la mairie dès le commencement des travaux. Elle peut se faire en ligne sur le site www.service-public.fr, ou par le biais du formulaire Cerfa n° 13407*03.

Le permis de construire n'est plus valide si les travaux n'ont pas commencé dans les 3 ans ou si, passé ce délai, ils sont interrompus pendant plus d'un an.

Néanmoins, il peut être prorogé deux fois pour une durée d'un an. Cette demande de prolongation doit être formée par courrier recommandé avec accusé de réception en double exemplaire auprès de la mairie, au maximum 2 mois avant l'expiration du permis de construire. La mairie a alors 2 mois pour répondre. En l'absence de réponse, à l'issue de ce délai, la demande est considérée comme acceptée.