La réforme du diagnostic de performance énergétique (DPE), qui entrera en vigueur le 1er juillet 2021, permettra de fiabiliser un instrument de mesure de la consommation d'énergie et d'émission de gaz à effet de serre des logements, "qui sera demain incontournable dans la vie des Français" affirme la Fnaim dans un document rendu public le 17 juin. Le nouveau DPE, obligatoire pour tous les logements mis en vente ou à la location sera désormais opposable, et pointera plus encore les logements énergivores, notamment ceux classés F et G, interdits à la location à l'horizon 2028. Ces nouvelles règles devraient clairement rebattre les cartes du marché résidentiel et de la rénovation, d'après les experts du réseau. Acheter un bien aujourd'hui classé E, F ou G devient-il risqué, ou au contraire une aubaine ? Quid des logements anciens ? La franchise a fait le point sur cette actualité juridique brûlante.

Exit la méthode "sur factures"

Obligatoire pour tous les logements mis en vente ou à la location, mais délivré depuis 2006 à titre indicatif, le DPE deviendra, à compter du 1er juillet, opposable juridiquement : le propriétaire engagera donc sa responsabilité lors de la réalisation d'un DPE. Dans un souci de lisibilité et de fiabilité, le diagnostic reposera désormais sur une étude approfondie des caractéristiques techniques du bâtiment (isolation, matériaux de construction, modes de chauffage, etc.). Ainsi, la méthode de calcul dite sur factures, "imparfaite et dépendante du mode de vie des occupants", disparaîtra au cours de l'été, au profit de la méthode conventionnelle, conservée dans une forme révisée. L'étude intègrera, en outre, deux nouveaux usages énergétiques, en plus du chauffage, du refroidissement et de la production d'eau chaude : l'éclairage et la ventilation.

Une étiquette basée sur deux notes : consommation énergétique et émissions de CO2

L'empreinte carbone du logement entrera dans l'équation et modifiera le classement. Dès lors, à chaque critère (consommation, émissions de gaz à effet de serre), sa note : la moins bonne définira l'étiquette finale, établie par un diagnostiqueur professionnel, qui s'appuiera sur ses observations et sur les justificatifs fournis par le propriétaire. Ces étiquettes oscilleront de A (70 kWh/m²/an pour l'énergie ; 6 kg/m²/an de éqCO2 pour le climat) à G (420 kWh/m²/an pour l'énergie ; 100 kg/m²/an de éqCO2 pour le climat). Ainsi, selon les estimations des diagnostiqueurs Fnaim qui diffèrent quelque peu de celles présentées par le Gouvernement, il y a plusieurs mois, 200.000 logements chauffés au gaz et 600.000 logements chauffés au fioul deviennent des logements énergivores dans le nouveau système. A l'inverse, des logements principalement chauffés à l'électrique classés F basculeront en E.   Plus généralement, d'après Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim, "40% des biens vont changer de classe entre le nouveau et l'ancien DPE. Il faut se préparer à ce que beaucoup de Français soient surpris de leur classement DPE, y compris de la déception par rapport au classement A, B ou C qu'ils pensaient avoir".

Une meilleure connaissance des coûts pour l'acquéreur ou le locataire

A compter du 1er janvier 2022, l'affichage des deux étiquettes et de l'estimation du montant moyen des factures énergétiques du logement sera obligatoire sur toutes les annonces immobilières. Par ailleurs, la nouvelle version du DPE inclura une série de recommandations de travaux à réaliser pour améliorer la performance du bâti, répondant à différentes ambitions, dont le changement d'étiquette. Des travaux qui feront l'objet d'une estimation chiffrée. Ces deux nouveautés et surtout leur caractère opposable "permettra aux propriétaires, bailleurs et copropriétaires une meilleure prise de conscience de l'état de leur patrimoine. La rénovation énergétique des bâtiments prend une nouvelle dimension et le témoin de cette évolution est bien ce nouveau DPE", d'après la Fnaim. A ceci vient s'ajouter la loi Climat et résilience, en discussion au Parlement, qui fixe le calendrier progressif d'interdiction de mise en location des logements classés F et G à horizon 2028 et, plus surprenant, des logements E à partir de 2034, ce diagnostic sera au cœur de tous les enjeux. "Et pour cause : il prépare tous les acteurs à ces fameuses échéances". "Incontournable", donc, le nouveau DPE deviendra un instrument indispensable pour le vendeur et le bailleur afin d'évaluer au mieux la qualité technique intrinsèque de son bien par rapport à un autre, selon la Fnaim.

Attention à la dévalorisation des biens non rénovés

Cette visibilité accrue des qualités techniques des biens fait poindre un "risque de dévalorisation du patrimoine pour les propriétaires qui ne voudraient, ou ne pourraient pas, rénover leurs biens", explique le réseau d'agences. En particulier, les biens classés G "sont souvent dénués d'isolation en toiture et/ou disposent pour les uns d'une chaudière fioul vétuste, pour les autres d'un chauffage électrique dont le coût est prohibitif. Ces biens nécessitent bien souvent en pratique une véritable réhabilitation". Les logements classés F sont "principalement des bâtiments peu ou très mal isolés, le plus souvent des constructions d'après-guerre ; ils sont, de loin, les plus difficiles à rénover, avec un coût de réhabilitation au mètre carré élevé". Enfin, les logements classés E (et certains classés F), construits en général avant 1948, sont généralement des immeubles qui "possèdent des atouts structurels considérables ; leur situation au cœur des villes et des villages permet une valorisation foncière plus accessible avec la mise en œuvre d'une rénovation énergétique couplée à une réhabilitation". Ce nouveau DPE "permettra de confirmer et peut-être d'accélérer la tendance de fond de ces dernières années en faisant augmenter la 'valeur verte' dans les processus d'achat. Tout l'enjeu de la profession sera d'accompagner au mieux les consommateurs pour tenir compte de cette réalité et participer à l'effort nécessaire de rénovation énergétique du parc immobilier français" conclue Jean-Marc Torrollion.