Louer un logement peut s'avérer compliqué. Au-delà du prix des loyers, de plus en plus prohibitifs dans les grandes villes, les locataires se voient aussi mis en compétition avec un nombre croissant de candidats pour un même logement. Mais les propriétaires peuvent eux aussi avoir du mal à trouver le bon locataire. Constituer un bon dossier est donc primordial pour s'épargner perte de temps et recherches infructueuses.

La loi Alur a détaillé de manière exhaustive les documents qu'un propriétaire est autorisé à demander à un futur locataire, ou à ses garants. Malgré cela, certains continuent d'exiger des pièces qui dépassent ce cadre légal. Celles-ci sont très clairement énumérées dans Le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015.

"Cette liste s'applique à tous les profils et le dossier doit être adapté en fonction de celui-ci", explique Charlie Cailloux, juriste chez Pap.fr. "Par exemple, un étudiant fournira une carte d'étudiant, un indépendant son inscription à son registre professionnel. Mais ce qu'il faut retenir, c'est que ce qui irrigue cette loi, ce sont l'identité et la solvabilité du candidat et des garants".

Pour éviter les erreurs, et les abus, Maison à part fait le point sur les documents qui peuvent être réclamés aux locataires.

Une pièce d'identité

Sans surprise, un propriétaire est en droit de demander une pièce d'identité en cours de validité, comme :

- une carte nationale d'identité française ou étrangère,
- un passeport,
- mais aussi un permis de conduire,
- ou tout document justifiant du droit au séjour d'un candidat étranger à la location, notamment, une carte de séjour temporaire, une carte de résident, une carte de ressortissant d'un Etat membre de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen.

"L'intérêt de ce document est clair. Il s'agit pour le propriétaire de savoir à qui il s'adresse, et avec qui il pourrait éventuellement s'engager. En cas de litige également, cela permet de déterminer qui est à assigner", précise Charlie Cailloux.

Les justificatifs de revenus

Pour s'assurer de la solvabilité de son futur locataire, un propriétaire peut lui demander un ou plusieurs documents justifiant du montant de ses ressources :

- les trois derniers bulletins de salaire, ou un justificatif de versement des indemnités de stage,
- le dernier ou l'avant-dernier avis d'imposition, ou de non-imposition,
- l'avis d'attribution de bourse pour les étudiants boursiers,
- un justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l'ouverture des droits, établis par l'organisme payeur,
- une attestation de simulation établie par l'organisme payeur, ou de simulation établie par le locataire relative aux aides au logement,
- un justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

"Les pièces les plus importantes dans un dossier sont le contrat de travail, les bulletins de salaires et l'avis d'imposition. Si on parle des quittances de loyer par exemple, il ne s'agit pas d'un document officiel et les informations peuvent y être falsifiées", affirme Charlie Cailloux.

Les documents qui attestent des activités professionnelles

Un propriétaire est également en droit de demander au locataire une ou plusieurs pièces justificatives de sa situation professionnelle, dont :

- un contrat de travail, ou à défaut une attestation de l'employeur, ou encore une convention de stage, précisant l'emploi du salarié, le montant de la rémunération, la date d'entrée dans l'entreprise, et la durée de la période d'essai,
- la copie de la carte professionnelle pour une profession libérale,
- l'extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de trois mois pour une entreprise commerciale,
- l'extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan,
- la copie du certificat d'identification de l'INSEE, comportant les numéros d'identification, pour un travailleur indépendant
- toute pièce récente attestant de l'activité pour les autres professionnels,
- une carte d'étudiant ou certificat de scolarité pour l'année en cours.

Un justificatif de domicile

Un propriétaire peut aussi demander au futur locataire une pièce justificative de domicile. Attention, il ne peut exiger ici qu'un seul document :

- les trois dernières quittances de loyer, ou, à défaut, une attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges,
- une attestation sur l'honneur de l'hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile,
- une attestation d'élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé au titre de l'article L. 264-2 du code de l'action sociale et des familles,
- le dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.

Les documents que le propriétaire peut réclamer aux garants

Certains propriétaires exigent de leurs locataires d'avoir des garants. "Les pièces demandées sont généralement les mêmes. Même s'il existe quelques subtilités", indique Charlie Cailloux. Par exemple, le garant peut devoir fournir un avis de taxe foncière, ou un titre de propriété de la résidence principale. Un dernier point qui est loin d'être anodin puisqu'il renseigne sur la solvabilité du garant. Il rassure le propriétaire en lui indiquant si ce dernier détient un patrimoine, ou s'il est propriétaire.

Les documents que le propriétaire ne peut PAS réclamer

En-dehors de ces documents précisément énumérés, un propriétaire ne peut pas exiger qu'un futur locataire lui fournisse certaines pièces. C'est strictement interdit, pourtant il n'est pas rare qu'elles soient réclamées. Un locataire n'est donc pas tenu de présenter :

- sa carte vitale,
- un relevé de compte bancaire ou postal,
- une attestation de bonne tenue de compte ou une attestation d'absence de crédit en cours,
- une autorisation de prélèvement automatique,
- un contrat de mariage, un certificat de concubinage, ou un jugement de divorce, à l'exception du paragraphe commençant par l'énoncé : "Par ces motifs",
- un dossier médical,
- un extrait de casier judiciaire,
- une copie des informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers, ou de l'information de la non inscription à ce fichier.

Un propriétaire n'est pas non plus en droit d'exiger un chèque de réservation de logement, ni, en l'absence du dépôt de garantie, ou de la souscription de la garantie autonome prévue à l'article 2321 du Code civil, la remise sur un compte bloqué de biens ou d'une somme d'argent correspondant à plus d'un mois de loyer.

Ce qu'un propriétaire risque s'il ne respecte pas la loi

Pour éviter les mésaventures, un propriétaire doit retenir une seule et unique chose : la liste du décret n°2015-1437 de novembre 2015 est exhaustive !

Dans le cas où le propriétaire demanderait un papier qui n'apparaît pas sur cette liste, il s'expose à une lourde amende. Un contrevenant s'expose à une amende administrative, prévue par l'article 22-2 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Elle peut atteindre 3.000 € pour un particulier, et 15.000 € pour une personne morale, ou une société civile immobilière par exemple. "Mais on juge surtout sur la bonne foi de ce dernier. Il y a certes cette épée de Damoclès liée à l'amende, mais le locataire devrait alors prouver la fraude, entamer une longue procédure, etc. Dans une ville comme Paris où le déséquilibre est tellement fort entre l'offre et la demande, les locataires ne se sentent pas en position de force face aux propriétaires", avoue Charlie Cailloux.