Toutes les réparations autres que locatives sont à effectuer par le bailleur qui a, notamment, l'obligation de s'assurer que le logement loué est décent et en bon état d'usage (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Enfin, pour des travaux importants, l'accord préalable du bailleur est impératif.

Mais le locataire peut aussi réaliser de petits travaux d'aménagement ou de décoration au sein de son logement sans demander l'autorisation au propriétaire.

Les travaux ne nécessitant pas l'autorisation du propriétaire

Un locataire peut réaliser certains travaux dans son logement sans demander l'accord du bailleur. Il s'agit de petits travaux d'aménagement ou d'embellissement, c'est-à-dire de décoration. Il peut ainsi changer de tapisserie, repeindre les murs, fixer une étagère, ou encore accrocher un tableau sans en informer le propriétaire.

Il doit, toutefois, réparer les dégradations occasionnées, comme reboucher les trous dans les murs, à la fin du bail. De son côté, le propriétaire ne peut pas s'opposer à ces petits travaux, ni exiger la remise en état des lieux à la fin du bail.

Les travaux nécessitant l'autorisation du bailleur

L'accord préalable du bailleur est en revanche impératif pour les gros travaux, c'est-à-dire pour les travaux qui modifient la structure et la configuration du logement. Exemples : abattre une cloison, remplacer une baignoire par une douche, percer une ouverture...

Le locataire doit ici demander l'accord de son propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception et obtenir, à titre de preuve, une autorisation écrite du bailleur. À défaut, le bailleur peut demander la résiliation du bail et il peut, également, à la fin de la location :

• soit exiger la remise en état des lieux aux frais du locataire ;
• soit conserver les transformations sans le remboursement des frais engagés, même dans le cas où ces transformations entraînent une plus-value locative pour le bailleur.

Les travaux obligatoires à la charge du locataire

Le locataire a l'obligation de réaliser, à ses frais, "l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret" (cf. article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le décret n°87-712 du 26 août 1987 énumère, en effet, de façon non exhaustive, les réparations locatives : graissage des serrures, remplacement des clés égarées ou détériorées, remplacement de joints et de colliers, remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, réparation des baguettes ou gaines de protection, etc...

Toutefois, comme le précise l'article 1755 du Code civil, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires si elles sont occasionnées par :

• la vétusté, c'est-à-dire des réparations liées à l'usage normal ou résultant du temps (exemple : une chaudière de plus de 20 ans régulièrement entretenue qui ne fonctionne plus) ;
• un vice de construction (exemple : un défaut d'étanchéité) ;
• un cas de force majeure. Exemple : une catastrophe naturelle comme une tempête ou une inondation.

Ces réparations locatives sont, dans ce cas, à la charge du propriétaire qui ne peut pas les imposer au locataire.