Un bailleur peut-il donner congé à son locataire et ainsi mettre fin au bail d'habitation qui le lie avec son locataire de façon unilatérale ? Oui, mais en respectant strictement les conditions légales. Eclairage sur la question avec Me Grégory Fourgnaud, huissier de justice associé à Mantes-la-Jolie (78).

Donner congé à son locataire : des motifs très encadrés

Avant tout, Me Fourgnaud précise "qu'il s'agisse d'une location vide ou meublée, le propriétaire ne peut donner congé que pour la date de fin du contrat, et uniquement dans 3 cas limitatifs (article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)" :

• La vente du logement loué

Le bailleur souhaite, ainsi, vendre le bien immobilier vide de toute location mais, dans ce cas, "il faut offrir le logement à la vente au locataire" déclare Me Fourgnaud. En effet, le locataire bénéficie d'un droit de préemption, c'est-à-dire d'un droit prioritaire d'acheter le logement sur tout autre acquéreur.

• La reprise pour y habiter

Le bailleur peut donner congé pour que le logement loué devienne sa résidence principale ou celle de l'un de ses proches : son conjoint, son partenaire auquel il est lié par un Pacte civil de solidarité (PACS), son concubin, ses ascendants, ses descendants, les ascendants et les descendants de son conjoint, de son partenaire pacsé ou de son concubin.

• Un motif légitime et sérieux

Le bailleur peut également mettre fin au bail d'habitation en invoquant un motif légitime et sérieux "comme par exemple les manquements répétés du locataire (retards de paiement des loyers, troubles de voisinage) ou bien indépendants du locataire (procédure d'expropriation, travaux lourds nécessitant le départ du locataire, etc...)" explique Me Fourgnaud.

Notre expert rappelle "que le fait pour le bailleur de donner congé de manière frauduleuse [motif mensonger] est puni d'une amende pouvant aller jusqu'à 6.000€ (si le bailleur est une personne physique, un particulier par exemple) ou 30.000€ (si le bailleur est une personne morale)".

Un congé à la forme stricte

Me Fourgnaud souligne également "que le propriétaire bailleur peut donner congé seulement de 3 façons" :

• en main propre contre récépissé ;
• par lettre recommandée avec avis de réception ;
• par acte d'huissier de justice.

Concernant ce dernier point, le spécialiste explique que "l'intervention d'un huissier de justice donne lieu à des honoraires libres (généralement moins de 200€), qu'il faut mettre en rapport avec la sécurité apportée puisqu'un congé mal rédigé ou délivré hors délais entraîne le renouvellement du bail pour 3 ans (bail non meublé) ou 1 an (bail meublé), et ainsi par exemple l'impossibilité de vendre le logement."

A peine de nullité, le congé adressé par le bailleur à tous les co-titulaires du bail doit comporter les mentions suivantes :

• le motif du congé ;
• en cas de congé pour vendre : le prix et les conditions de la vente, la description précise du logement et de ses annexes (cave, garage, parking...), la transcription des 5 premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (conditions de l'offre de vente au locataire) ;
• en cas de congé pour reprise : la cause qui justifie le besoin de reprendre le logement, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise.

Doit aussi être jointe à la lettre du congé pour vendre ou reprise la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.

Un congé à notifier dans un délai précis

Me Fourgnaud souligne l'importance du délai car "le congé doit être reçu par le locataire au moins 6 mois avant la fin du bail dans le cadre d'une location non meublée, et 3 mois avant la fin du bail dans le cadre d'une location meublée. Mais rien n'empêche le bailleur de donner congé bien plus tôt (par exemple s'il souhaite vendre le logement, dans l'espoir que le locataire exerce son droit de préemption)".

Plus précisément, le délai de préavis court à compter du jour :

• de la réception effective du courrier recommandé par le locataire ;
• de la remise (ou dépôt) de la lettre de congé au locataire par l'huissier de justice ;
• de la remise en main propre de la lettre au locataire par le bailleur.

Me Fourgnaud termine en précisant que "l'avantage de l'acte d'huissier de justice est double : faire rédiger le contenu du congé par un professionnel qui a l'habitude de ce type de démarche pour s'assurer de sa validité. Et par ailleurs, la date du congé est maîtrisée, ce que ne permet pas une lettre recommandée. La signification par huissier pouvant même intervenir à 24h de la date ultime".