Le droit de préemption est un droit de priorité, sur tout autre acquéreur, dont bénéficie le locataire lorsque le propriétaire souhaite vendre le logement qu'il loue. Maison à part répond aux questions qui se posent dans ce type de situation.

Quel est le champ d'application du droit de préemption ?

Le droit de préemption du locataire s'applique lorsque le propriétaire souhaite vendre le logement, jusqu'ici loué, libre de toute occupation. Attention toutefois, si le propriétaire souhaite vendre le bien loué sans mettre fin au bail en cours, le locataire est alors maintenu dans les lieux et il ne bénéficie pas du droit de préemption. Dans ce dernier cas, le nouveau propriétaire reprend le contrat de bail dans les mêmes conditions. Le locataire a alors un nouveau bailleur. Autre cas de figure, lorsque la vente intervient entre les membres d'une même famille, parents jusqu'au troisième degré inclus, le locataire ne bénéficie pas du droit de préemption et ne peut donc se porter acquéreur du bien qui lui est loué.

Quelles sont les règles à respecter pour le propriétaire ?

Lorsque le propriétaire veut vendre un bien libre de toute occupation, il a pour obligation de délivrer le congé pour cause de vente au plus tard six mois avant l'expiration du bail. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec avis de réception ou notifié par acte de commissaire de justice ou encore par courrier remis en main propre avec demande d'émargement. Le notaire chargé de la vente peut aussi être mandaté par le vendeur pour notifier le congé au locataire. Le congé doit être adressé à chaque titulaire du bail d'habitation, c'est-à-dire à chaque locataire s'il y en a plusieurs. Le congé doit contenir la désignation et la description du logement, le motif du congé, le prix, les conditions de la vente et la transcription des dispositions des cinq premiers alinéas de l'article 15-II de la loi du 06 juillet 1989. A défaut, le congé peut être annulé à la demande du locataire. Enfin, une notice d'information relative aux obligations du bailleur et voies de recours et d'indemnisation du locataire doit être jointe au congé pour vendre.

Comment un locataire peut faire valoir son droit de préemption ?

L'offre de vente est valable pendant les deux premiers mois du préavis. Durant ce délai, le locataire doit indiquer s'il souhaite acheter ou non le logement. Le locataire a ainsi le choix entre acheter et rester en tant que propriétaire, ou quitter les lieux pour que le bailleur puisse vendre libre de toute occupation. S'il bénéficie d'un droit de préemption, le locataire ne peut pas, en revanche, discuter le prix de vente. Si le locataire accepte d'acquérir le logement au prix et aux conditions énoncés dans le congé. A compter de la date d'envoi de sa réponse d'acceptation au bailleur, il dispose de deux mois pour signer l'acte authentique de vente chez le notaire. Si le locataire mentionne avoir recours à un prêt immobilier pour l'acquisition, ce délai est porté à quatre mois. Dans ce cas, le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, de deux mois ou quatre mois en cas de prêt, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu automatiquement de tout titre d'occupation.

Si le locataire refuse d'acheter le bien

Lorsque le locataire décide de ne pas acquérir le bien et donc de ne pas bénéficier de son droit de préemption, il peut notifier sa décision ou non. Le silence du locataire vaut pour renonciation au droit de préemption et à l'achat du logement. Le locataire est alors déchu de tout droit d'occupation au bout des six mois de préavis.