Que vous achetiez votre résidence principale ou que vous investissiez dans un bien pour le louer, il y a une constante qui est l'endettement maximum fixé à 33 %. Un contexte plus tendu que par le passé, comme en convient Anne Hanse : "La fête est finie". "Nous avons vécu une année 2023 compliquée, mais le début 2024 nous permet d'être optimiste. Les banquiers sont de nouveau prêts à étudier les dossiers, les taux se stabilisent. A l'heure actuelle, sur 25 ans, on est aux alentours de 3,90% pour un très bon taux, 4,10% pour un taux dans la moyenne et 4,60% pour un taux fort", détaille la directrice d'agence chez ACE Crédit.

Bien se préparer en amont

Dès le début de la recherche d'un bien, il est recommandé de préparer son dossier bancaire, ne serait-ce que pour connaître sa capacité d'emprunt en allant voir un banquier ou un courtier. "Les conditions bancaires pouvant évoluer rapidement tandis que la recherche de biens peut prendre plusieurs mois, je conseille donc de faire réévaluer sa capacité d'emprunt tous les deux mois environ." Si avoir connaissance de sa capacité d'emprunt est essentiel, soigner ses comptes bancaires en amont de l'achat l'est tout autant. "Pour votre dossier bancaire, il vous sera demandé les trois derniers relevés de vos comptes mais désormais certains banquiers demandent le relevé bancaire de frais annuel et peuvent ainsi voir l'historique de vos comptes sur une année entière", prévient Anne Hanse avant de poursuivre "Il est donc primordial de soigner ses comptes en amont de son projet en évitant, par exemple, les jeux en ligne ou les dépenses excessives. On essaie aussi de réduire ses crédits à la consommation, il est notamment possible de les regrouper pour avoir des mensualités moins importantes. Enfin, il faut montrer votre capacité à épargner de manière régulière." Concernant la situation professionnelle des futurs emprunteurs, sans surprise, "l'idéal est d'avoir un CDI (hors période d'essai). Pour les entrepreneurs et autres travailleurs indépendants comme les intermittents, "il est demandé trois bilans d'activité complets."

Le secret d'un bon dossier bancaire

Au regard du nombre de pièces à rassembler, il est judicieux de constituer son dossier en amont. "Plus tôt vous déposerez votre dossier complet et plus vite vous obtiendrez votre prêt et pourrez lever la condition suspensive liée à l'obtention du crédit dans le compromis de vente", précise Anne Hanse.

Par ailleurs, gardez à l'esprit que le banquier ne connaît pas votre situation personnelle, professionnelle et financière. "Il est toujours bon de rédiger une lettre de présentation en introduction de votre dossier. Pour faire gagner du temps au banquier qui étudiera sans doute plusieurs dossiers dans la journée, je conseille aussi de monter votre dossier avec des pochettes thématiques pour l'état civil, vos revenus, votre imposition, votre patrimoine financier, votre projet, etc.", souligne-t-elle.

De même, il est aujourd'hui recommandé d'avoir un apport d'au moins 10%. "Pour un achat de 120.000 euros, il faut environ 12.000 euros d'apport de manière à couvrir les frais d'assurance, de banque et de notaire. Les prêts qui financent à 100 ou 110% comme ce pouvait être le cas avant, c'est terminé."