Christian Louis-Victor
La maison individuelle attire de plus en plus de Français. Christian Louis-Victor, président de l'Union nationale des constructeurs de maisons individuelles (UNCMI), dresse un état des lieux du marché et prodigue ses conseils pour une construction réussie.
«La maison individuelle répond à un besoin »
Maison à part : Quel bilan tirez-vous de l'année 2006 ?
Christian Louis-Victor : On s'aperçoit que le marché du logement s'est très légèrement tassé, mais plutôt sur l'ancien. A l'intérieur de ce marché, la maison individuelle se porte très bien. Si on a constaté, au cours de l'année, une légère décélération de la croissance, il n'y a pas eu d'effondrement. Comme il n'y a pas d'indicateur étatique sur le diffus, lorsqu'on annonçait des baisses très significatives de la maison individuelle, cela concernait les maisons en village, celles que réalisent les promoteurs à la périphérie des grandes agglomérations. Sur la partie du secteur diffus, commercialement, l'année a toujours été très soutenue, avec 190.000 à 195.000 unités, en hausse de 3,5 à 4%, soit un niveau encore supérieur à l'année précédente. Cela représente un peu plus des trois-quarts du marché global de la maison individuelle. Maison à part : Comment expliquez-vous cette progression?
C. L.-V. : Par un besoin réel. En matière d'accession à la propriété, les gens arbitrent plutôt pour la maison individuelle. Ils veulent de plus en plus avoir leur propre toit, sécuriser leur présent. Ils souhaitent aussi sécuriser leur futur et leur patrimoine. Les dispositions gouvernementales, comme le viager hypothécaire, vont d'ailleurs faire de la maison individuelle le véritable coffre-fort des Français dans la durée. Grâce à la propriété de leur maison, ils auront ainsi une capacité pratiquement infinie d'endettement, à partir du moment où la maison sera qualitativement pérenne. Enfin, ils veulent aussi sécuriser leurs retraites. Cette notion redevient une des motivations prioritaires dans le fait d'accéder à la propriété d'une maison individuelle. On voit en effet plutôt sa retraite dans un espace maîtrisé, où l'on se sent bien. Or, ce sont plutôt des notions que l'on retrouve dans ce type d'habitat. Maison à part: Quel est aujourd'hui le prix de vente moyen d'une maison individuelle ?
C. L.-V. : Il est de 108.000 € environ, pour une surface moyenne de 110 m2, hors terrain. A périmètre de surface constante, il a beaucoup moins augmenté que celui des appartements et des logements collectifs. L'essentiel des augmentations est lié aux surfaces plus grandes. Elles sont également liées à l'accumulation des réglementations environnementales. Mais c'est un investissement, puisque c'est au bénéfice plus tard, des diminutions des budgets de chauffage… Et puis c'est aussi un acte citoyen.
Mais d'une manière générale, la concurrence au niveau des constructeurs, des soucis d'amélioration de la productivité… ont permis un bon maintien des coûts. Maison à part : En l'espace de 20 ans, comment avez-vous perçu l'évolution de la maison individuelle ?
C. L.-V. : J'ai toujours cherché à jalonner la démarche avec des étapes de contrôle qui permettent de baliser l'évolution qualitative, notamment avec la mise en place du contrat de construction, de la caution financière d'achèvement, de la marque NF, de la licence professionnelle... Ces plots, ce sont aujourd'hui les concours nationaux (Challenge des maisons innovantes, ndlr), avec autant de disciplines qu'il y a d'objectifs globaux : économie d'énergie, esthétique, créativité... On est passé de la maison économique dans les années 60 à la maison économe après les années 75. Maintenant, il va falloir des maisons à la fois économiques, économes et design. Il faut suivre ce que fait l'automobile. On peut aujourd'hui avoir des voitures qui consomment moins, plus belles, plus sécurisantes… Je souhaite que la maison individuelle s'inscrive dans ce processus classique d'étapes qualitatives. Maison à part : Est-on justement aujourd'hui parvenu à cette maison économique, économe et belle ?
C. L.-V. : On y tend. C'est la quête du Graal. Une profession, comme un chef d'entreprise, doit avoir l'objectif de tendre à toujours améliorer ce qu'elle fait. Le problème de la maison, c'est qu'elle porte des valeurs très traditionnelles, qui sont culturelles. Elle doit vous protéger physiquement des agressions de la collectivité, du climat, et être aussi capable de créer un confort de vie. C'est également un espace dans lequel on fait vivre des gens qui ont un âge différent, une vision du monde et des responsabilités différentes. Une maison, ce sont des espaces séparés et des espaces partagés. C'est très difficile à réaliser. C'est pour cela qu'il faut de l'enthousiasme, de la créativité, de la lucidité…
Christian Louis-Victor : On s'aperçoit que le marché du logement s'est très légèrement tassé, mais plutôt sur l'ancien. A l'intérieur de ce marché, la maison individuelle se porte très bien. Si on a constaté, au cours de l'année, une légère décélération de la croissance, il n'y a pas eu d'effondrement. Comme il n'y a pas d'indicateur étatique sur le diffus, lorsqu'on annonçait des baisses très significatives de la maison individuelle, cela concernait les maisons en village, celles que réalisent les promoteurs à la périphérie des grandes agglomérations. Sur la partie du secteur diffus, commercialement, l'année a toujours été très soutenue, avec 190.000 à 195.000 unités, en hausse de 3,5 à 4%, soit un niveau encore supérieur à l'année précédente. Cela représente un peu plus des trois-quarts du marché global de la maison individuelle. Maison à part : Comment expliquez-vous cette progression?
C. L.-V. : Par un besoin réel. En matière d'accession à la propriété, les gens arbitrent plutôt pour la maison individuelle. Ils veulent de plus en plus avoir leur propre toit, sécuriser leur présent. Ils souhaitent aussi sécuriser leur futur et leur patrimoine. Les dispositions gouvernementales, comme le viager hypothécaire, vont d'ailleurs faire de la maison individuelle le véritable coffre-fort des Français dans la durée. Grâce à la propriété de leur maison, ils auront ainsi une capacité pratiquement infinie d'endettement, à partir du moment où la maison sera qualitativement pérenne. Enfin, ils veulent aussi sécuriser leurs retraites. Cette notion redevient une des motivations prioritaires dans le fait d'accéder à la propriété d'une maison individuelle. On voit en effet plutôt sa retraite dans un espace maîtrisé, où l'on se sent bien. Or, ce sont plutôt des notions que l'on retrouve dans ce type d'habitat. Maison à part: Quel est aujourd'hui le prix de vente moyen d'une maison individuelle ?
C. L.-V. : Il est de 108.000 € environ, pour une surface moyenne de 110 m2, hors terrain. A périmètre de surface constante, il a beaucoup moins augmenté que celui des appartements et des logements collectifs. L'essentiel des augmentations est lié aux surfaces plus grandes. Elles sont également liées à l'accumulation des réglementations environnementales. Mais c'est un investissement, puisque c'est au bénéfice plus tard, des diminutions des budgets de chauffage… Et puis c'est aussi un acte citoyen.
Mais d'une manière générale, la concurrence au niveau des constructeurs, des soucis d'amélioration de la productivité… ont permis un bon maintien des coûts. Maison à part : En l'espace de 20 ans, comment avez-vous perçu l'évolution de la maison individuelle ?
C. L.-V. : J'ai toujours cherché à jalonner la démarche avec des étapes de contrôle qui permettent de baliser l'évolution qualitative, notamment avec la mise en place du contrat de construction, de la caution financière d'achèvement, de la marque NF, de la licence professionnelle... Ces plots, ce sont aujourd'hui les concours nationaux (Challenge des maisons innovantes, ndlr), avec autant de disciplines qu'il y a d'objectifs globaux : économie d'énergie, esthétique, créativité... On est passé de la maison économique dans les années 60 à la maison économe après les années 75. Maintenant, il va falloir des maisons à la fois économiques, économes et design. Il faut suivre ce que fait l'automobile. On peut aujourd'hui avoir des voitures qui consomment moins, plus belles, plus sécurisantes… Je souhaite que la maison individuelle s'inscrive dans ce processus classique d'étapes qualitatives. Maison à part : Est-on justement aujourd'hui parvenu à cette maison économique, économe et belle ?
C. L.-V. : On y tend. C'est la quête du Graal. Une profession, comme un chef d'entreprise, doit avoir l'objectif de tendre à toujours améliorer ce qu'elle fait. Le problème de la maison, c'est qu'elle porte des valeurs très traditionnelles, qui sont culturelles. Elle doit vous protéger physiquement des agressions de la collectivité, du climat, et être aussi capable de créer un confort de vie. C'est également un espace dans lequel on fait vivre des gens qui ont un âge différent, une vision du monde et des responsabilités différentes. Une maison, ce sont des espaces séparés et des espaces partagés. C'est très difficile à réaliser. C'est pour cela qu'il faut de l'enthousiasme, de la créativité, de la lucidité…
Les conseils de Christian Louis-Victor (UNCMI)
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« L'achat impulsif, c'est fini »
Maison à part : Quels conseils donneriez-vous à un particulier qui souhaite faire construire sa maison ?
C. L.-V. : Le premier des conseils, c'est déjà de faire construire sa maison. Le deuxième, c'est de passer par des gens qui travaillent dans le cadre du contrat de construction de maison individuelle.
Ensuite, une fois que le particulier aura décidé de travailler dans un périmètre sécurisé, il convient de comparer, de discuter. Il faut se renseigner. L'achat impulsif, c'est terminé.
Autre point important : il faut surtout bien déterminer la localisation. Environnement, voisinage, commerces, écoles… le lieu est important. Avec un bon emplacement, vous passez au travers de toutes les crises. Dans le cadre de revente, c'est aussi un moyen de sécuriser le bien, sa valeur. Par contre, il faut quand même regarder à périmètre raisonnable pour les écoles, pour un tas de choses. La maison ne soit pas être un point de cristallisation de problématiques familiales plus tard. Au contraire, elle doit être un espace favorisant la vie en famille. Maison à part : Le contrat de construction de maison individuelle loi de 1990 a 15 ans, quel est le bilan… ?
C. L.-V. : La part de marché des constructeurs qui appliquent le contrat de construction de maison individuelle n'a cessé de croître selon les années De l'ordre de 100.000 maisons sont aujourd'hui construites avec ce contrat. C'est un chiffre qui est régulièrement croissant. J'estime qu'avoir aujourd'hui un tel pourcentage de réalisations avec une loi qui n'a que 15 ans et pas obligatoire est un succès. Car on peut très bien travailler avec un contrat de louage d'ouvrage, c'est légal.
Aujourd'hui, le consommateur cherche à avoir une réponse globale : un produit global, une offre globale, un seul responsable… Il n'a pas envie d'aller butiner des responsabilités à droite et à gauche. Pour cela, je crois que le louage d'ouvrage en tant que tel est moins sécurisant pour le consommateur. Maison à part : Sur quels points est-il moins sécurisant ? C. L.-V. : Dans un contrat de construction de maison individuelle loi de 1990, le prix est fixé par rapport à une qualité et délai parfaitement définis. Vous disposez d'un responsable pour l'ensemble de la réalisation de votre contrat. Ce dernier est en plus obligé d'avoir une caution financière d'achèvement dans le cas où surviendrait une défaillance dans la gestion de l'entreprise, comme le dépôt de bilan ou des retards accumulés, qui feraient l'objet d'indemnités calculées dès le départ par jour de retard (c'est 1/3000ème par jour de retard de prix).
Il n'y a pas de maillon faible dans le système. Il y a vraiment une couverture en continu du maître d'ouvrage. Maison à part : Quels sont les recours en cas de litige ? C. L.-V. : En cas de litige, le particulier n'a qu'un seul interlocuteur. Le constructeur est substitué dans sa responsabilité par une compagnie d'assurance qui elle va assumer la totalité du contrat.
En revanche, s'il y a un litige de fond, le maître d'ouvrage assigne l'entreprise auprès du tribunal de grande instance qui désigne un expert qui tranche.
En cas de difficultés rencontrées postérieurement à la remise des clés, le contrat de construction de maison individuelle intègre obligatoirement une assurance de dommage ouvrage qui dure 10 ans après la réception de l'ouvrage. Il s'agit de la structure assurantielle qui va prendre le relais du constructeur défaillant mais après la remise des clés. S'il y a un constat de malfaçons, d un vice de construction, d'un préjudice quelconque (infiltrations…), ou si l'entreprise n'intervient pas dans les délais prescrits, le maître d'ouvrage prévient l'entreprise, elle fait appel à la dommage-ouvrage qui envoie un expert… Maison à part : L'acquéreur peut-il se rétracter une fois le contrat signé ? C. L.-V. : Construire est un acte économique lourd qui engage aussi beaucoup celui qui va faire : il passe à des commandes à d'autres gens qui comptent là-dessus pour faire un chiffre d'affaires, payer des collaborateurs…Il y a toute une chaîne de responsabilités. Une fois que le tout a été signé, qu'il a levé les conditions suspensives (permis de construire et financements), normalement, on ne peut pas se rétracter. Il y a des clauses. Il faut à ce moment-là s'arranger avec le constructeur. Ça arrive, comme avec des décès ou des divorces qui provoquent des difficultés. A ce moment-là, c'est le juge qui tranche. C'est la loi du contrat. Maison à part : Aujourd'hui, combien de maisons sont-elles construites sous le label marque NF ? C. L.-V. : Je pense qu'il y en a entre 15 et 20000 par an. Le fait d'avoir lancé la marque NF a lancé un processus qualitatif général. Il y a aussi maintenant la Maison de qualité, qui n'est pas une démarche de certification mais une démarche d'accompagnement qualitatif positive puisqu'elle est plus à vocation d'accompagnement marketing du constructeur sur la qualité. Maison à part : Comment voyez-vous le marché en 2007 ?
C. L.-V. : Il devrait être encore de bonne tenue. Bien sûr, la clientèle est très dépendante des niveaux d'endettement. Les revenus ne sont pas extensibles à l'infini et les taux d'intérêt ont plutôt tendance aujourd'hui à frétiller vers le haut. On voit bien qu'il faut qu'il y ait une politique du logement saine, lucide… Le soutien de la collectivité à l'accession à la propriété, sous forme d'encouragement, de bonification, de système de défiscalisation… est une nécessité.
Les délais plus longs pour financer un bien immobilier et l'hypothèque rechargeable sur la maison peuvent être de nature à favoriser une fluidification du marché. Mais ce n'est pas non plus élastique ad vitam eternam, puisqu'on est dans un système économique et culturel avec des marquages sociaux forts. On n'a pas encore trouvé le Paul Poiret qui a libéré le corset culturel de la France en matière économique.
Ensuite, une fois que le particulier aura décidé de travailler dans un périmètre sécurisé, il convient de comparer, de discuter. Il faut se renseigner. L'achat impulsif, c'est terminé.
Autre point important : il faut surtout bien déterminer la localisation. Environnement, voisinage, commerces, écoles… le lieu est important. Avec un bon emplacement, vous passez au travers de toutes les crises. Dans le cadre de revente, c'est aussi un moyen de sécuriser le bien, sa valeur. Par contre, il faut quand même regarder à périmètre raisonnable pour les écoles, pour un tas de choses. La maison ne soit pas être un point de cristallisation de problématiques familiales plus tard. Au contraire, elle doit être un espace favorisant la vie en famille. Maison à part : Le contrat de construction de maison individuelle loi de 1990 a 15 ans, quel est le bilan… ?
C. L.-V. : La part de marché des constructeurs qui appliquent le contrat de construction de maison individuelle n'a cessé de croître selon les années De l'ordre de 100.000 maisons sont aujourd'hui construites avec ce contrat. C'est un chiffre qui est régulièrement croissant. J'estime qu'avoir aujourd'hui un tel pourcentage de réalisations avec une loi qui n'a que 15 ans et pas obligatoire est un succès. Car on peut très bien travailler avec un contrat de louage d'ouvrage, c'est légal.
Aujourd'hui, le consommateur cherche à avoir une réponse globale : un produit global, une offre globale, un seul responsable… Il n'a pas envie d'aller butiner des responsabilités à droite et à gauche. Pour cela, je crois que le louage d'ouvrage en tant que tel est moins sécurisant pour le consommateur. Maison à part : Sur quels points est-il moins sécurisant ? C. L.-V. : Dans un contrat de construction de maison individuelle loi de 1990, le prix est fixé par rapport à une qualité et délai parfaitement définis. Vous disposez d'un responsable pour l'ensemble de la réalisation de votre contrat. Ce dernier est en plus obligé d'avoir une caution financière d'achèvement dans le cas où surviendrait une défaillance dans la gestion de l'entreprise, comme le dépôt de bilan ou des retards accumulés, qui feraient l'objet d'indemnités calculées dès le départ par jour de retard (c'est 1/3000ème par jour de retard de prix).
Il n'y a pas de maillon faible dans le système. Il y a vraiment une couverture en continu du maître d'ouvrage. Maison à part : Quels sont les recours en cas de litige ? C. L.-V. : En cas de litige, le particulier n'a qu'un seul interlocuteur. Le constructeur est substitué dans sa responsabilité par une compagnie d'assurance qui elle va assumer la totalité du contrat.
En revanche, s'il y a un litige de fond, le maître d'ouvrage assigne l'entreprise auprès du tribunal de grande instance qui désigne un expert qui tranche.
En cas de difficultés rencontrées postérieurement à la remise des clés, le contrat de construction de maison individuelle intègre obligatoirement une assurance de dommage ouvrage qui dure 10 ans après la réception de l'ouvrage. Il s'agit de la structure assurantielle qui va prendre le relais du constructeur défaillant mais après la remise des clés. S'il y a un constat de malfaçons, d un vice de construction, d'un préjudice quelconque (infiltrations…), ou si l'entreprise n'intervient pas dans les délais prescrits, le maître d'ouvrage prévient l'entreprise, elle fait appel à la dommage-ouvrage qui envoie un expert… Maison à part : L'acquéreur peut-il se rétracter une fois le contrat signé ? C. L.-V. : Construire est un acte économique lourd qui engage aussi beaucoup celui qui va faire : il passe à des commandes à d'autres gens qui comptent là-dessus pour faire un chiffre d'affaires, payer des collaborateurs…Il y a toute une chaîne de responsabilités. Une fois que le tout a été signé, qu'il a levé les conditions suspensives (permis de construire et financements), normalement, on ne peut pas se rétracter. Il y a des clauses. Il faut à ce moment-là s'arranger avec le constructeur. Ça arrive, comme avec des décès ou des divorces qui provoquent des difficultés. A ce moment-là, c'est le juge qui tranche. C'est la loi du contrat. Maison à part : Aujourd'hui, combien de maisons sont-elles construites sous le label marque NF ? C. L.-V. : Je pense qu'il y en a entre 15 et 20000 par an. Le fait d'avoir lancé la marque NF a lancé un processus qualitatif général. Il y a aussi maintenant la Maison de qualité, qui n'est pas une démarche de certification mais une démarche d'accompagnement qualitatif positive puisqu'elle est plus à vocation d'accompagnement marketing du constructeur sur la qualité. Maison à part : Comment voyez-vous le marché en 2007 ?
C. L.-V. : Il devrait être encore de bonne tenue. Bien sûr, la clientèle est très dépendante des niveaux d'endettement. Les revenus ne sont pas extensibles à l'infini et les taux d'intérêt ont plutôt tendance aujourd'hui à frétiller vers le haut. On voit bien qu'il faut qu'il y ait une politique du logement saine, lucide… Le soutien de la collectivité à l'accession à la propriété, sous forme d'encouragement, de bonification, de système de défiscalisation… est une nécessité.
Les délais plus longs pour financer un bien immobilier et l'hypothèque rechargeable sur la maison peuvent être de nature à favoriser une fluidification du marché. Mais ce n'est pas non plus élastique ad vitam eternam, puisqu'on est dans un système économique et culturel avec des marquages sociaux forts. On n'a pas encore trouvé le Paul Poiret qui a libéré le corset culturel de la France en matière économique.
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