La nouveauté majeure pour les copropriétés, depuis le 1er juillet dernier, est l'entrée en vigueur du contrat type de syndic : tous les contrats conclus ou renouvelés avec un syndic professionnel doivent se conformer à ce modèle, défini par le décret du 26 mars 2015 (Alur) et disponible sur Legifrance. Y sont indiquées les modalités de rémunération du syndic, avec notamment une liste exhaustive des prestations non incluses dans le forfait et leur tarification.

Modèle non conforme, articles ajoutés et annexe manquante

A peine lancé et, déjà, le contrat-type a ses mauvais élèves. L'association des responsables de copropriétés (ARC) a étudié une centaine de contrats signés depuis l'entrée en vigueur du décret, et a relevé une irrégularité ou plus dans 69% d'entre eux. Parmi les contrats proposés par les syndics professionnels, 10% n'ont "pas du tout pris en compte le nouveau format" imposé par décret, et un tiers présente des articles "rajoutés, tronqués ou supprimés". Par ailleurs, 36% ne comporte pas l'annexe qui contient la liste exhaustive des prestations particulières pouvant donner lieu au paiement d'un supplément (prestations dites "hors forfait"). Alors que la création de ce contrat type avait pour objectif de limiter les abus constatés, notamment en terme de tarifs - et, de fait, d'améliorer les relations entre les syndics professionnels et leurs clients - les débuts sont pour le moins difficiles. D'après l'ARC, près de deux tiers des contrats observés n'inclut pas la tenue de l'assemblée générale au-delà de 20h, ce qui donne lieu à des frais supplémentaires pour la copropriété. "Cela démontre que les contrats proposés ne prennent pas en compte les pratiques réelles des immeubles en matière d'horaires de tenue des assemblées générales", regrette l'association.

Des honoraires en hausse de 60% dans certaines copropriétés

Plus généralement, l'ARC note des augmentations tarifaires importantes d'un exercice à l'autre : jusqu'à 60% de hausse sur les honoraires de base du syndic ; 10% de hausse sur le tarif horaire du gestionnaire, qui passe alors au-dessus de la barre des 100 euros, "ce que nous considérons comme excessif", précisent les dirigeants de l'association. Enfin, l'ARC pointe du doigt "l'urgence de la publication du décret sur les honoraires privatifs". Elle constate en effet que les frais imputables aux copropriétaires ont parfois beaucoup augmenté, notamment les lettres de mise en demeure (75 euros) et l'état daté, nécessaire au moment d'une vente (jusqu'à 576 euros).