Acquérir une partie commune : à quel prix ?

Il est important de se mettre d'accord avec l'ensemble des copropriétaires sur un prix d'acquisition à déterminer en fonction du prix du mètre carré dans l'immeuble, de la superficie, la configuration et la situation de l'espace à annexer. Il n'existe aucune règle stricte quant à cette évaluation. Il peut donc être utile de recourir à un expert immobilier.

Remarque : Le prix est réparti entre tous les copropriétaires, y compris l'acquéreur, au prorata de leurs tantièmes de copropriété, si la partie vendue est commune à tous les copropriétaires (comme le prévu par l'article 16-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965).

Anticiper les travaux à réaliser

Avant de se lancer dans un tel projet, il est important de s'assurer de sa faisabilité sur plusieurs points : isolation des combles, réseau électrique, puissance de l'alimentation en eau potable, évacuation des eaux usées, possibilité de poser une fenêtre (solidité, autorisation de la mairie nécessaire...), etc.

Il est ici conseillé de recourir à un architecte, ainsi qu'à des professionnels pour les travaux, car ils sont assurés au titre de leur garantie professionnelle pour couvrir d'éventuels dommages.

L'intervention d'un géomètre-expert est également nécessaire pour définir la surface du lot à acquérir et calculer la nouvelle répartition des tantièmes de copropriété.

Préparer l'assemblée générale

Le copropriétaire intéressé́ doit notifier au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception son projet d'acquérir une partie commune afin que cette question soit inscrite à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale (AG). Cet envoi doit être réalisé au plus tôt en sachant que la convocation est adressée à chaque copropriétaire au moins 21 jours avant la tenue de l'AG.

La lettre doit être accompagnée du dossier complet de l'acquisition envisagée :

• plan des travaux,
• mention du prix d'achat envisagé,
• évaluation des mètres carrés convoites,
• projet de modification du règlement de copropriété́, de l'état descriptif de division et des nouvelles répartitions des tantièmes et des charges.

Les votes de l'assemblée générale

L'unanimité de l'ensemble des copropriétaires est requise si l'acquisition d'une partie commune entraîne un changement de destination de l'immeuble en copropriété. C'est le cas, notamment, lorsque l'immeuble à destination d'habitation va, par cette annexion et des travaux, comporter un commerce.

Si la disparition de la partie commune ne modifie pas la destination de l'immeuble, un vote à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix est nécessaire (article 26 loi de 1965).

Lorsque le projet dʼacquisition sʼaccompagne de travaux nécessaires sur le gros œuvre de lʼimmeuble (ex : percement d'une ouverture en façade ou sur le toit, raccordement aux réseaux communs d'eau, de chauffage ou d'électricité, modification de la charpente), ils doivent être votés à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 loi de 1965).

Remarque : Si le projet ne recueille pas la majorité requise, mais au moins 1/3 des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut se prononcer à la majorité simple (des présents et représentés) prévue à l'article 24, en procédant immédiatement à un second vote (article 25-1 loi de 1965).

Les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester la décision de l'AG dans les deux mois de sa notification.

Le notaire : étape obligatoire

L'acte de vente doit être ensuite reçu par un notaire qui modifie également le règlement de copropriété. Pour que l'acte soit opposable à tous, le notaire procède à sa publication au service de la publicité foncière.