Le 28 juin 2022, le groupe Geoxia, propriétaire du fameux constructeur de maisons Phénix, a été placé en liquidation judiciaire. Véritable symbole, ce constructeur illustre les grandes difficultés actuelles du marché de la construction de maison neuve en France ces derniers temps. La faute, entre autres, à un contexte économique pour le moins défavorable : hausse du prix des matières premières, coût de l'énergie, augmentation des taux d'emprunt, nouvelle réglementation environnementale (RE2020)... les causes sont légion.

Une crise multifactorielle

Faire construire sa maison ne serait-il plus qu'un lointain souvenir ? Les chiffres semblent abonder dans ce sens : les constructions de maisons individuelles ont chuté de 31 % en 2022. Et la crise, elle, continue de miner le marché. C'est d'abord la hausse des taux d'intérêts qui a largement augmenté la proportion de dossiers de demandes de prêt refusés par les banques. Certains établissements ont même tout bonnement suspendu les crédits immobiliers. En mars 2022, les taux de crédits ont atteint en moyenne 3% pour les emprunts sur 20 ans. Ce qui correspond à une augmentation d'environ 20 points sur un mois. Et c'est aussi l'inflation qui a entraîné une hausse des prix du foncier et des matériaux. Matériaux qui, de surcroît, n'ont pas toujours été disponibles. Enfin, la nouvelle réglementation environnementale, dite RE2020, dont tout constructeur doit appliquer l'ensemble des exigences en termes de performance énergétique et bas carbone, est aussi en cause. Bien plus exigeante que la précédente RT2012 en matière de performance thermique et énergétique, cette nouvelle réglementation a fait décoller les coûts de construction. Elle a entraîné, à elle seule, un surcoût entre 3 et 15 %, selon la Fédération française des constructeurs de maisons individuelles (FFCMI). "Nous avons dû renforcer l'isolation, les systèmes de chauffage... Sans compter que le prix des matériaux a augmenté de 16 % en moyenne", décrypte Daniel Lair-Lachapelle, président de Domexpo, association regroupant les principaux constructeurs de maisons individuelles.

Avoir un "gros" apport est désormais indispensable

Tous ces phénomènes mis bout à bout ont entraîné un recul des mises en chantier. Et pour cause, le prix d'une maison individuelle en 2022 a augmenté de 25 et 30 % par rapport à l'année précédente. "Nous sommes un peu au bout de l'augmentation du prix des matériaux. Mais nous sommes toujours bloqués par le milieu bancaire et beaucoup de projets avortent encore", reconnaît Daniel Lair-Lachapelle. Pourtant, la motivation des clients est bien là, assure le professionnel. Mais "même avec un bon dossier, au regard des taux actuels, vous n'êtes pas sûr d'obtenir votre prêt. Et faute d'apport suffisant, nous perdons surtout les primo-accédants." Pour faire face, les constructeurs s'adaptent, ou plutôt, conseillent à leurs clients de s'adapter. Au regard de la frilosité bancaire actuelle, Daniel Lair-Lachapelle est catégorique : "Ceux qui n'auront pas de gros apport ne seront pas financés." Comptez 90.000 euros pour un bien vendu 350.000 €, "alors qu'avant, 10 % de cette somme pouvait suffire !" souligne le président de Domexpo.

"Le rêve de la maison individuelle n'est pas mort : il va évoluer"

C'est aussi le coût des terrains qu'il va falloir étudier, car ici aussi, les prix ont explosé. "Dans les Yvelines, un terrain à 160.000 € il y a trois ans, se vend aujourd'hui autour de 220 000 €", remarque Daniel Lair-Lachapelle, qui refuse de croire pour autant que le rêve de la maison individuelle est mort. "Il va juste évoluer !" Il faudra, selon lui, accepter de densifier en construisant plus petit et en acceptant d'avoir des espaces extérieurs réduits. C'est aussi, par exemple, prévoir des combles aménageables dans son projet de construction pour avoir la possibilité d'agrandir son logement. Si le futur propriétaire n'est pas prêt à faire de concessions sur la surface habitable, le président de Domexpo conseille d'étudier le marché de plusieurs régions/départements pour saisir les meilleures opportunités. Cette crise du secteur de la maison individuelle est-elle seulement conjoncturelle ? Rien n'est moins sûr. Les nouvelles règles d'urbanisme tendent vers une densification et une moindre artificialisation des sols. C'est tout l'enjeu du programme "zéro artificialisation nette" du Gouvernement qui devrait logiquement entraîné une pénurie de terrain. Car tous les dix ans, la France doit réduire de moitié le rythme d'artificialisation et de consommation des espaces naturels, afin de limiter l'impact sur le climat et de préserver la biodiversité.