Le fond de la piscine semble avoir été touché. A 4,20% au dernier trimestre 2023, le taux moyen des crédits immobiliers dans le secteur concurrentiel a atteint un plateau. L'année 2024 commence à 4,24% mais pourrait se terminer à 3,25%, selon les prévisions de l'Observatoire Crédit logement CSA publiées le 18 janvier 2024. Le mouvement de décrue des taux se poursuivrait en 2025 à 3,10% en moyenne.

Les marges sur les nouveaux crédits s'améliorent

"Depuis trois mois les conditions sont réunies pour que la hausse des taux marque le pas et un peu mieux encore", décrypte Michel Mouillart, professeur d'économie. "Pour la première fois depuis juillet 2022 le principal taux de refinancement de la Banque centrale européenne (BCE) est resté stable et le taux de rémunération moyen des dépôts des ménages n'a que faiblement crû". Résultat : les banques peuvent enfin "marger" davantage sur les nouveaux crédits accordés sans accroître rapidement leurs taux. De fait, le nombre de crédits accordés en novembre 2023 s'est accru mais a rechuté en décembre. Signe que même si le marché semble avoir touché le fond, la remontée sera "lente et progressive", prévient M.Mouillart. En 2024, la BCE ne devrait détendre ses taux qu'à pas mesurés, au printemps au plus tôt, favorisant une nouvelle progression de la rentabilité et de la profitabilité des nouveaux crédits.

Capacité d'emprunt de 16,7 % sur un an

La relance du marché devient urgente. Les chiffres enregistrés l'an dernier donnent le vertige. Sur l'année 2023, les montants prêtés ont connu un recul de 41,7% et le nombre de prêts a chuté de 39,5% sur l'année. La durée moyenne des crédits octroyés est certes restée stable mais à un niveau très élevé, 248 mois au quatrième trimestre. En fin d'année 65,1% des prêts bancaires à l'accession à la propriété portaient sur une durée supérieure à 20 ans. La hausse des taux d'intérêt et le maintien des prix à des niveaux élevés ont réduit de 16,7% sur un an la capacité d'emprunt des ménages : une famille qui pouvait emprunter 100.000 euros fin 2022 ne pouvait plus emprunter que 83.200 euros un fin 2023.

Un redémarrage conditionné au recul de l'inflation

Mais ce scénario de lent redémarrage peut être mis à mal par une reprise de l'inflation. "La survenance d'événements imprévus ne peut être écartée", prévient Michel Mouillart. Le durcissement des conflits en Ukraine ou à Gaza ou le surgissement d'événements imprévus pourraient provoquer de nouvelles poussées d'inflation (hausse des coûts des matières premières et de l'énergie) et différer la détente des taux de la Banque centrale européenne tant attendue par les acteurs du secteur immobilier. "Le seul espoir que l'on puisse avoir c'est que la désinflation soit bien en marche", conclut l'expert de l'Observatoire Crédit logement CSA.