Mal connue, la vente à terme possède certains avantages qui peuvent rendre cette transaction immobilière attractive. Proche de la vente en viager, elle obéit pourtant à un fonctionnement légèrement différent.

La vente à terme : une vente à effet immédiat

La vente à terme consiste à vendre son bien immobilier en percevant une partie du prix de vente comptant, versé au moment de la signature de l'acte de vente chez le notaire, puis le reste par des versements mensuels sur une durée déterminée prévue à l'avance, comme le précise l'article 1601-2 du code civil.

Ainsi, l'acquéreur devient propriétaire le jour de la signature de l'acte chez le notaire. Contrairement à la vente en viager, le prix de vente et la durée des mensualités sont fixes et ne reposent pas sur une estimation de l'espérance de vie du vendeur.

Vente d'un bien libre ou occupé

Dans le cadre d'une vente à terme, le bien immobilier peut être vendu libre ou occupé.

• La vente libre signifie que l'acquéreur est propriétaire et qu'il prend possession du bien dès l'acte d'achat signé chez le notaire. C'est ainsi lui qui doit régler toutes les charges liées au bien (gros travaux, frais d'électricité, taxes d'habitation et foncière...) ;

• La vente occupée signifie que l'acquéreur est propriétaire mais qu'il ne prend pas possession du bien tout de suite (jouissance différée). Dans ce cas, le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation jusqu'à un délai fixé entre les parties. L'acquéreur n'étant alors pas l'occupant du bien immobilier, les charges liées au bien sont réparties : le vendeur doit régler l'entretien, les charges courantes (eau, chauffage, électricité...) ainsi que la taxe d'habitation, et l'acquéreur les autres charges comme la taxe foncière.

Un prix et des mensualités déterminés

Comme pour une vente classique, le prix de vente correspond toujours à la valeur vénale du bien (c'est-à-dire la valeur du marché), avec déduction du droit d'usage et d'habitation si le vendeur continue à occuper les lieux.

Le prix est réglé pour partie au comptant le jour de la signature de l'acte chez le notaire, et pour partie sous forme de mensualités fixes sur une durée déterminée. Selon la volonté des parties, les mensualités peuvent être indexées sur l'indice du coût de la construction ou un autre indice de leur choix (sauf sur l'indice du coût de la vie comme c'est le cas en matière de vente en viager).

L'acquéreur a l'obligation de payer toutes les mensualités. En cas de décès du vendeur, l'acquéreur doit continuer à verser les mensualités aux héritiers du défunt selon la durée prévue initialement et jusqu'à échéance.

Vente à terme : un vendeur mieux protégé

Dans le cadre d'une vente à terme, c'est une sorte de crédit immobilier que consent le vendeur. Ainsi, il a des garanties pour se prémunir du non-paiement des échéances par l'acquéreur. Ces garanties sont à mettre en place dans l'acte de vente par le notaire.

Ce dernier doit notamment prévoir le privilège de vendeur (équivalent à une hypothèque de 1er rang) qui est publié, par le notaire, après la signature de l'acte de vente auprès du service de la publicité foncière. Le vendeur est ainsi prioritaire sur d'autres éventuels créanciers pour recouvrir le montant des impayés sur le montant de la vente du bien immobilier.

Le privilège de vendeur se double de la clause résolutoire qui doit également être insérée dans l'acte notarié. En cas de non paiement d'une seule échéance, elle permet au vendeur d'annuler la vente, c'est-à-dire de récupérer son bien immobilier tout en conservant les sommes déjà perçues par le vendeur.

Vente à terme : quels avantages ?

La vente immobilière à terme est avantageuse pour les deux parties.

• Avantages pour le vendeur

Pendant une période déterminée, il peut continuer à vivre dans son logement (vente à terme occupée). Il s'assure également d'une sécurité financière dans le temps.

• Avantages pour l'acquéreur
  • Il acquiert un bien immobilier sans avoir recours à un prêt immobilier. Il fait donc l'économie de frais de dossier et des intérêts bancaires pour investir dans l'immobilier.
  • Si la vente est libre, il peut disposer du bien dès la signature de l'acte de vente, sans même avoir payé la totalité du prix de vente.

• Une fiscalité avantageuse
  • L'acquéreur est imposé de la même manière que pour une vente immobilière classique. Ainsi, les frais dits de notaire constitués essentiellement de droits de mutation (ou droits d'enregistrement) sont calculés en fonction du prix.
  • Le vendeur, lui, perçoit des mensualités non imposables au titre de l'impôt sur le revenu, contrairement à une vente en viager.