Pour gérer au mieux la mise en location d'un ou de plusieurs biens immobiliers, un propriétaire a le choix de s'en occuper lui-même (gestion locative directe) ou de s'en remettre à un professionnel, le plus souvent une agence immobilière (gestion locative déléguée). Une formule qui présente certains avantages, en particulier pour ceux qui n'aiment guère s'occuper de "paperasse".

En effet, la gestion locative nécessite un certain nombre de tâches, notamment administratives, dans le cadre d'un bail comme rédiger le contrat de bail, faire réaliser les différents diagnostics techniques obligatoires, établir les quittances de loyer, organiser les visites, envoyer les appels de loyer, réaliser les travaux qui incombent au propriétaire, gérer les loyers impayés et suivre les procédures contentieuses, établir la régularisation des charges... Bref, cela demande beaucoup de temps, de connaissances ainsi qu'une certaine rigueur.

C'est pourquoi, pour plus de facilité et pour éviter les erreurs, il peut être intéressant de confier cette tâche à un professionnel de l'immobilier dûment habilité à exercer la gestion locative (le plus souvent une agence immobilière).

Les avantages de la gestion locative déléguée

Déléguer la gestion locative à un professionnel de l'immobilier permet au bailleur de gagner du temps et d'avoir l'esprit plus tranquille. En effet, l'expertise du professionnel de l'immobilier est importante pour toutes les tâches administratives et juridiques qui en découlent (fixation du loyer, calcul des charges, règlement des litiges, mise aux normes du logement...).

L'investissement locatif peut également être vécu de manière plus sereine lorsque la gestion du ou des biens est assurée par un intermédiaire. De plus, des garanties ou prestations à des tarifs préférentiels (garantie loyers impayés, prestations d'entretien, travaux...) sont, en principe, proposées.

Faire appel à une agence immobilière gestionnaire permet également de limiter les périodes de vacance locative entre deux locataires grâce à ses connaissances du marché local et ses outils de communication.

Le mandat de gestion locative... un contrat préalable et obligatoire

Le mandat de gestion locative est un contrat écrit, rédigé en deux exemplaires et signé par les deux parties, qui permet de transférer au mandataire (le professionnel de l'immobilier) le pouvoir de gérer tout ou une partie des biens immobiliers du mandant (le propriétaire/bailleur) selon les conditions définies, d'un commun accord, dans le contrat.

Le mandat doit indiquer :

• l'identité des parties ainsi que les informations professionnelles du mandataire (numéro et lieu de délivrance de la carte professionnelle, nom de la caisse de garantie, dénomination sociale...) ;
• les informations relatives au bien immobilier (description avec adresse...), tout en précisant le type de location envisagé ;
• les conditions essentielles de la location (loyer, charges, modalités de paiement, durée du contrat...) ;
• la rémunération du mandataire ;
• les missions que le mandataire s'engage à effectuer pour le compte du mandant : recherche d'un locataire solvable, rédaction du bail et son renouvellement, perception des loyers, gestion d'éventuels sinistres (dégâts des eaux...) et de contentieux (impayés de loyers, défaut d'assurance, colocation illégale...), émission des quittances, contrôle des décomptes de charges réalisés par le syndic et la répartition de ces dernières entre le bailleur et le locataire...

Le coût de la gestion locative déléguée

Le coût est bien sûr l'un des premiers éléments pris en compte par les propriétaires lorsqu'ils choisissent la gestion locative déléguée. Il varie selon le cas.

La rémunération du gestionnaire est un pourcentage, indiqué hors-taxe dans le mandat, qui se base sur tous les encaissements liés à la location. Compte tenu de la diversité des services proposés (forfait unique ou tarifs personnalisés selon les caractéristiques du logement), les frais d'agence sont très hétérogènes.

En effet, les agences immobilières ne proposent pas toutes les mêmes prestations. Selon les formules, les services partiels ou complets de gestion sont facturés entre 5 et 10 % du loyer annuel.

Ces tarifs sont libres, il est donc nécessaire de comparer les prix entre plusieurs agences avant de choisir.