"Une rentabilité de 6% dans un placement à moindre risque ? Ça existe dans l'immobilier ! Si 35% des propriétaires bailleurs réalisent un investissement locatif pour se constituer un patrimoine, 32% le font bel et bien pour percevoir un complément de revenus", indique SeLoger dans son communiqué. Selon la plateforme d'annonces immobilières, la ville de Villeneuve-Saint-Georges dans le département du Val-de-Marne serait la plus attractive. "Avec 6,8%, la commune présente une rentabilité brute parmi les plus élevées au sein des villes de plus de 20.000 habitants en France au 1er février 2024. Pour un appartement de deux pièces soit environ 40 m2 acheté 124 760 euros - hors frais de notaire et d'agence - au 1er février 2024, le loyer généré s'élève en moyenne à 704 euros hors charges."

La tension locative

Le risque de ne pas louer le bien y serait très faible dans cette ville où plus de 40% des habitants qui vivent dans un appartement de deux pièces sont en location. Les villes d'Aubervilliers et de Brest complètent ce classement des villes les plus intéressantes avec respectivement 6,5% et 6% de rentabilité brute. A Brest, "les loyers des appartements ont augmenté de +6,5% en 2023 et s'élève à 11,5 euros/m² au 1er février 2024, soit 460 euros pour un deux pièces de 40m² acheté 91.440 euros hors frais de notaire et d'agence." Outre le ratio purement économique de l'investissement, le contexte immobilier à Brest est relativement stable avec une baisse quasi-inexistante des prix de -0,2% sur un an, un signal plutôt positif au regard du cycle baissier installé sur l'ensemble du territoire l'année dernière.

Les cas de Bordeaux, Montpellier et Nantes

Les baisses de prix enregistrées dans les dix plus grandes villes de France en 2023 ainsi que la situation du marché locatif dans ces métropoles rebattent les cartes de l'investissement immobilier. "En effet, les prix à l'achat ont baissé de -6,5% et -4,3% sur les 12 derniers mois à Bordeaux et Rennes, tandis que les loyers ont augmenté respectivement de +2,1% et +2,9% en 2023", souligne l'étude de SeLoger. Ces deux métropoles se présentent donc, début 2024, comme des villes intéressantes pour acheter un T2 et le mettre en location. "Avec 4,4% de rentabilité brute, un deux pièces de 40 m² à Bordeaux s'achète au 1er février 2024 autour de 180.000 euros et peut rapporter en moyenne 660 euros de loyer (16,5 euros/m²). Le risque de ne pas louer le bien est relativement faible par rapport aux autres villes étudiées, notamment, car Bordeaux connaît une baisse de l'offre de biens à louer de -25% sur un an au 1er janvier 2024." Pour Nantes, qui a enregistré une baisse des prix sur un an de -5,4% et une hausse des loyers de +1,8% en 2023, la rentabilité brute pour un bien de type T2 est de 4,7%. Le prix moyen au mètre carré pour un appartement s'élève à 3561 euros à l'achat et à 14 euros à la location. "Concrètement, un T2 de 40m² acheté pour 142.440 euros au 1er février 2024 peut générer 560 euros de loyer par mois. Si l'offre de biens à louer tend à augmenter sur 2023 avec +33,1%, l'achat d'un deux pièces pour le mettre en location demeure peu risqué dans cette ville où 42% de la population est locataire du parc privé." Enfin, en ce qui concerne Montpellier, la ville présente à ce jour une rentabilité brute de 5,3% pour l'achat d'un T2 mis en location.