Les prix de l'immobilier ont baissé en 2023 et ils devraient continuer à le faire en 2024. Voici un bref résumé du bilan dressé lundi 11 décembre par les Notaires de France pour l'année qui s'achève et des premières tendances qui se dégagent pour l'année qui arrive. L'un des faits les plus marquants est la chute du volume de transactions, qui a atteint péniblement les 928.000 durant les 12 derniers mois à fin septembre 2023, contre 1,13 million sur la même période en 2022. Les prix constituent évidemment l'autre fait saillant de l'exercice 2023. Alors qu'ils n'avaient plus connu de baisse depuis 2015, ils ont amorcé un retrait dans toute la France, et particulièrement en Île-de-France. En France métropolitaine, la baisse de l'indice de prix des appartements anciens est de 2% (-5,3% en région parisienne), et celle de l'indice de prix des maisons anciennes, de 1,6% (-5,4% pour l'Île-de-France).

Une baisse des prix "modérée"

"Une baisse modérée contrastant avec l'amplitude des hausses constatées ces dernières années", souligne Élodie Fremont, notaire à Paris, en rappelant au passage qu'"il faut dissocier l'Île-de-France du reste de la France". "Une seule ville est à moins de 2.000 € le mètre carré : Saint-Étienne", précise son collègue Frédéric Violeau, notaire à Caen. "Pour les communes les plus onéreuses, la tendance est à la baisse des prix, à l'exception de Lille. Si globalement ce phénomène est encore mesurée, la décélération se confirme malgré tout, à l'évidence. On notera d'ailleurs que les villes dans lesquelles la démographie a le plus augmenté ne sont pas forcément les villes où les prix ont le plus augmenté", analyse-t-il. Cette année, les notaires admettent par ailleurs "changer complètement de discours" sur le nombre de ventes de maisons. Finies les années fastes enchaînant les records ; en 2023, les transactions de maisons anciennes ont par exemple accusé -4,4% à Strasbourg, contre +10% fin 2022. Certaines villes résistent cependant, à l'image de Toulon, qui enregistre +4,3%. "Sur 10 ans, on a pu enregistrer +25% voire +30% dans des agglomérations comme Toulouse ou Saint-Étienne", rappelle Frédéric Violeau.

L'euphorie, c'est fini

Les notaires se sont également penchés sur le "pouvoir d'achat immobilier" des Français qui, sans surprise, est lui aussi en berne. Pour une mensualité de 800 € par mois pendant 20 ans et sans apport, nos compatriotes peuvent actuellement financer un appartement ancien de 36 m² en métropole, ce qui représente une perte de 4 m² en un an. Pour une mensualité de 1.300 € par mois pendant 20 ans et sans apport, un ménage est aujourd'hui en mesure d'acquérir une maison ancienne de 97 m², toujours en métropole, soit 14 m² qui passent à la trappe depuis fin 2022. Une situation que Édouard Grimond, porte-parole du bureau du Conseil supérieur du notariat en charge de l'immobilier et du logement, explique par une conjonction de facteurs défavorables au marché. "Au regard du contexte inflationniste qui a mécaniquement dégradé le pouvoir d'achat des Français et de la hausse des taux qui impacte le marché immobilier, nous enregistrons une dégradation rapide du volume des transactions dans l'ancien qui devrait se situer entre 850.000 et 890.000 en fin d'année. Un niveau proche de celui de l'année 2016, alors que nous étions encore à plus d'1,1 million de ventes de logements anciens en fin d'année dernière", développe-t-il.

Coût de l'énergie

Même les départements qui avaient profité de la ruée vers les espaces verts après les confinements sanitaires, notamment ceux situés aux frontières de l'Île-de-France, sont confrontés à la baisse généralisée des volumes démarrée à l'été 2022. "Certaines régions ont fait face à une invasion de Franciliens dans les années post-Covid. Ces régions, qui ont pu profiter ou ont été impactées par ce phénomène, connaissent une baisse depuis 2022 sur le marché des maisons anciennes", développe Élodie Fremont. Les raisons ? "Déjà parce que ce marché n'est pas extensible, ensuite parce que les maisons peuvent être énergivores, et enfin parce qu'il faut justement prendre en compte la crise énergétique et le coût de l'énergie, non seulement pour le logement mais aussi pour les transports - en province, on utilise beaucoup plus la voiture particulière." Et cette tendance va très probablement se poursuivre en 2024, si l'on en croit les avant-contrats collectés dans les offices notariaux en ce mois de décembre. "Sur le 4e trimestre 2023 et sur la base des avant-contrats déjà signés, pas de grande révolution en vue : le mouvement descendant va s'accélérer pour atteindre peut-être jusqu'à -3% en France", indique Élodie Fremont. Côté appartements anciens, les estimations pour janvier augurent donc d'une baisse des prix en province de 1,1% et de 6,8% en Île-de-France, sur 12 mois glissants. Côté maisons anciennes, la diminution sur un an s'accentuerait à fin janvier 2024, avec -3,3% pour la province et -7,3% pour la région capitale.