Une hirondelle ne fait pas le printemps mais l'horizon du marché des crédits immobiliers semble s'éclaircir lentement. Plusieurs signes ne trompent pas. L'observatoire Crédit Logement/CSA enregistre une nouvelle baisse du taux moyen des crédits immobiliers de -14 points de base en février 2024 après une première baisse de 9 points en janvier. Le taux moyen des crédits s'est établi juste en dessous de 4% à 3,99% en février 2024 contre 4,15% en janvier et 4,24% en décembre 2023. La diminution est plus forte dans le marché du neuf (3,90% en février) que dans l'ancien (4,01%).

Un dégel précoce

"Cette baisse intervient à une période de l'année plus habituée à la stabilité qu'à la baisse", souligne l'étude. "Habituellement de telles baisses interviennent quelques semaines plus tard, à l'arrivée du printemps". Explication possible de ce dégel avant l'heure : la demande de crédit étant particulièrement atone, les établissements bancaires semblent avoir pris les devants et décidé de redynamiser le marché des crédits immobiliers. "Depuis la mi-septembre 2023 et pour la première fois depuis juillet 2022, le principal taux de refinancement de la Banque centrale européenne (BCE) était resté stable et le taux de rémunération moyen des dépôts des ménages n'avait que faiblement crû", analyse Michel Mouillart, professeur d'économie. "La profitabilité des nouveaux crédits accordés a pu s'élever et permettre aux banques de "marger" sans avoir recours à une hausse rapide des taux de crédits".

Hausse des crédits de +35,4% sur les deux premiers mois de 2024

Et de fait, en janvier 2024 la production de crédit est en hausse de +8,5% par rapport à décembre 2023 et le nombre de prêts accordés de +16,5%. Sur les deux premiers mois de l'année la production de crédits grimpe de 35,4% et le nombre de prêts de +28,7%. Reste que ramenée sur un an, la production de crédits en février 2024 reste en recul de 40,8%. Idem pour les prêts accordés qui restent en baisse de 35,8% sur un an. Un indicateur ne bouge pas, lui : la durée des prêts bancaires accordés reste stable, à 248 mois en moyenne en janvier 2024 (263 mois pour l'accession dans le neuf, 257 mois pour l'ancien) soit plus de 20 ans. En fait près des 2/3 des prêts (65,5%) à l'accession à la propriété accordés en janvier 2024 l'ont été sur une durée supérieure à 20 ans.

Effet dépressif de l'apport exigé équivalent à la hausse des taux

Même avec la baisse récente des taux de crédits, une durée aussi longue ne suffit pas encore à compenser l'impact du niveau des prix des logements ni à amortir le niveau d'apport personnel exigé des ménages. C'est une autre donnée du problème : en 5 ans, depuis 2019, l'apport moyen s'est accru de 42,6% ! "Depuis janvier 2023, l'augmentation de l'apport personnel exigé a eu un effet dépressif sur la demande tout aussi puissant que la hausse des taux", remarque l'Observatoire Crédit logement CSA. Début 2024, la capacité d'emprunt des ménages reste inférieure de 15,6% à son niveau de décembre 2022. Autrement dit, un ménage qui pouvait emprunter 100.000 euros fin 2022 ne peut plus emprunter que 84.400 euros en janvier 2024. Beaucoup de ménages restent contraints d'abandonner leurs projets ou de revoir leurs critères d'exigences. Moins intense, la chute de l'activité du marché des crédits aux particuliers laisse, au final, augurer "d'un retournement de conjoncture au cours de l'année 2024", selon l'observatoire Crédit Logement CSA.