Le débat sur l'encadrement des loyers prend une nouvelle tournure : ce 5 juin 2019, le Conseil d'Etat a annulé l'abrogation du plafonnement des tarifs dans la capitale qui avait été décidé par la Cour administrative d'appel de Paris dans un arrêté du 26 juin 2018. Une décision certes symbolique et sans conséquence, étant donné que la loi Elan a été promulguée entre-temps, et que l'une de ses dispositions concerne... le rétablissement de cette mesure.

Pour rappel, l'arrêté de la Cour administrative d'appel avait confirmé en appel une précédente annulation judiciaire de l'encadrement des loyers instauré à Paris dans le cadre de la loi Alur de 2014. A l'époque, la justice n'avait pas rejeté le principe sur le fond, mais seulement son application à la seule zone intramuros de la capitale, alors que la loi portée à l'époque par Cécile Duflot exigeait de l'instituer sur l'ensemble d'une agglomération.

Pas de "risque de distorsion" entre Paris et sa banlieue

Ce 5 juin, le Conseil d'Etat a donc rejeté cette interprétation du texte législatif, considérant qu'il était possible d'instituer le plafonnement dans une partie seulement des secteurs géographiques concernés, dans le cas où il n'y aurait pas de "risque sérieux de distorsion vis-à-vis du marché immobilier des secteurs limitrophes". La plus haute juridiction administrative estime que ce "risque" demeure improbable entre Paris et sa banlieue proche, au regard "notamment de l'attractivité de la capitale qui constitue par elle-même un facteur de renchérissement des loyers sur son territoire".

La loi Elan vient réinstaller l'encadrement de loyers

La loi Elan prévoit donc la possibilité pour une agglomération d'instaurer l'encadrement des loyers, et la Ville de Paris a d'ores et déjà annoncé qu'elle remettrait en place cette mesure à compter du 1er juillet 2019, ce qui (re)déclenche l'ire des professionnels de l'immobilier, comme en témoignent ce tweet du ministre du Logement, Julien Denormandie, suivie par la réponse du président de la Fnaim (Fédération nationale de l'immobilier), Jean-Marc Torrollion.

#LoiElan rend possible l'encadrement des loyers pour une période expérimentale de 5ans dans les zones où il se justifie. Il sera applicable à partir du 1/07 à #Paris. Cette décision traduit la volonté du @gouvernementFR & de la majorité #LREM de lutter contre le #logement cher.

— Julien Denormandie (@J_Denormandie) 29 mai 2019

C’est quoi un logement cher?
Personne ne saurait en donner la définition. Est ce que demain on encadrera des prix de vente parce que c’est cher?
La Fnaim n’approuve pas l’encadrement des loyers et va également agir en justice pour obtenir l’annulation de cet arrêté.

— Jean Marc Torrollion (@jmtorrollion) 3 juin 2019

 

Pas de flambée des loyers parisiens en 2018

Toujours dans l'actualité de cette mesure polémique, le premier bilan annuel de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap) montre que les tarifs privés de l'immobilier francilien ont légèrement augmenté en 2018, sans pour autant connaître une véritable flambée. Et ce, à une période où l'encadrement des loyers n'était pas (encore) en vigueur : la municipalité l'avait effectivement instauré en 2015, avant que la justice ne l'annule en 2017.

La "hausse des loyers des logements privés non meublés (était) globalement égale à l'inflation dans l'agglomération parisienne en 2018", a ainsi résumé l'Olap, qui estime que ces tarifs ont augmenté de 1,4% dans Paris intramuros, et de 1,2% sur l'ensemble de l'agglomération (contre 0,8% en 2017). En moyenne, ces chiffres correspondent donc à celui de l'Indice de référence des loyers (IRL), qui atteint aussi 1,2% pour l'année dernière – la valeur la plus élevée enregistrée depuis 5 ans.

"Dans un contexte de bonne tenue de l'économie francilienne et de remontée de l'IRL, ces résultats confirment l'inflexion constatée depuis 2012 de la hausse des loyers, en raison notamment du décret annuel de limitation de la hausse des loyers. Toutefois, le marché locatif reste relativement plus tendu en zone centrale. L'évolution des loyers est ainsi proche de celle de l'IRL depuis 5 ans dans l'agglomération parisienne et toujours légèrement supérieure à Paris", indique l'Olap.

Mais les statistiques de l'observatoire sont à manier avec prudence, dans la mesure où une certaine forme d'encadrement est déjà pratiquée : renouvelé chaque année, il empêche, sauf cas exceptionnel, d'augmenter les loyers à un niveau supérieur à l'inflation. Pour l'Olap, ce serait donc le "saut à la relocation", autrement dit la hausse moyenne du loyer entre l'ancien et le nouvel occupant du logement, qui permettrait de donner une idée plus fiable des tendances de fond du marché immobilier.

"Pour Paris, la hausse - +2,9% - est supérieure à celle des quatre années précédentes – entre +1 et +2,1% -, et traduit la tension persistante sur le marché locatif, sans toutefois atteindre les augmentations de la période 2009-2013 - +7 à +11%", détaille l'observatoire. La progression des tarifs intramuros serait donc restée mesurée par rapport à ce qu'elle a pu être.

Quant au reste de l'agglomération parisienne, l'augmentation a été de 2,5% en petite couronne et de 1,2% en grande couronne. Dans la capitale, les relocations se sont chiffrées en moyenne à 25,8 € le m2 en 2018, contre 24,7 € le m2 en 2017, et à 20,3 € le m2 dans l'ensemble de l'agglomération francilienne.

Une version plus contraignante qu'en 2014

Cette fois-ci, les sanctions pour les bailleurs contrevenants sont d'ores et déjà connues. Vont-elles entraîner les baisses de loyer espérées par de nombreux locataires parisiens et franciliens ? L'agglomération lilloise va-t-elle emboîter le pas à la capitale, comme elle l'avait fait en 2017 ? Le sujet de l'encadrement des loyers n'a pas fini de faire couler de l'encre...