Malgré le "choc inédit" sur le marché du logement en 2020, provoqué par la crise sanitaire, la demande est néanmoins restée forte et au final, "le fléchissement des volumes de ventes en 2020 a été limité à 12% par rapport à 2019, pour les logements anciens en Ile-de-France". C'est le bilan que tirent les Notaires du Grand Paris de l'analyse des transaction effectuées dans la région, dévoilée ce 25 février. Si les prix sont restés en hausse annuelle, les avant-contrats dessinent un "freinage des prix" qui devrait se diffuser à toute la région. Le second confinement "n'a pas empêché la transformation en ventes des nombreux avant-contrats engrangés, en fin d'année". L'amélioration du quatrième trimestre 2020 par rapport au quatrième trimestre 2019 (+4 % pour les logements anciens) "témoigne de la capacité de rebond du marché", indiquent les Notaires. Le marché de la maison en grande couronne en "plein essor" Le marché de la maison a, de son côté, "bel et bien profité d'une attractivité renforcée" avec une croissance de ses volumes de ventes de 8 %, "uniquement imputable à la grande couronne (+13 %), où l'offre est abondante et les prix plus modérés". Les notaires de grande couronne indiquent en effet "rencontrer davantage d'acquéreurs parisiens et de la petite couronne que dans le passé" intéressés par de grandes maisons. Ces premiers résultats "laissent à penser que de premiers mouvements de transformation des modes de vie et des attentes des acquéreurs se concrétisent dans les faits, même si l'on ignore encore s'ils vont se prolonger". Si les volumes de ventes de logements anciens reculent de 12 % de 2019 à 2020 pour les maisons comme les appartements, ils restent encore supérieurs de 4 % à la moyenne de ces 10 dernières années, relèvent avec optimisme les notaires du Grand Paris. Avec près de 160.000 logements anciens vendus en un an en Ile-de-France, l'année 2020 retrouve en effet des niveaux similaires à l'année 2016.

Des prix encore en "nette hausse", mais pas partout

Les prix restent encore en nette hausse au quatrième trimestre 2020 avec une augmentation en un an de +6,1 % pour les appartements et de +7 % pour les maisons. Mais au-delà de cette apparente homogénéité, les marchés n'ont pas évolué au même rythme. A l'instar du volume de transactions, les prix ont crû de manière sensiblement plus forte en grande couronne et dans les maisons qu'à Paris. Dans la capitale, les prix ont même "fait une pause" du troisième au quatrième trimestre 2020 en passant de 10.790 euros le mètre carré à 10.770 euros, le point désormais le plus haut étant celui de novembre 2020 à 10.850 euros. Les prix, qui augmentaient encore de 8 % par an au 1er trimestre 2020, de 7,8 % au 2e trimestre puis de 7 % au 3e trimestre, n'étaient plus qu'en hausse annuelle de 5,4 % au 4e trimestre 2020. Pour les appartements, en petite couronne et en grande couronne la hausse annuelle des prix est restée rapide, dans la continuité des trimestres précédents (respectivement +7,5 % et +5,2 % au quatrième trimestre 2020). Enfin pour les maisons, l'augmentation annuelle des prix a encore accéléré au quatrième trimestre pour atteindre +9 % en petite couronne et +6,2 % en grande couronne, avec "des hausses que l'on n'avait plus constatées depuis longtemps", indiquent les notaires. La pression de la demande en fin d'année et l'absence du ralentissement des prix habituellement lié à la saisonnalité pourraient expliquer cette poussée.

Vers un freinage des prix

Cependant, un freinage sur les prix, initié dans Paris, se dessine et se diffuse progressivement vers la proche périphérie, d'après les indicateurs des avant-contrats recueillis par les notaires de la région. Dans Paris, le mouvement légèrement baissier "se prolongerait début 2021" pour laisser un prix au mètre carré attendu à 10.600 € en avril 2021, en baisse de 0,4 % en trois mois. Il serait ainsi quasiment identique (+0,8 %) à la valeur d'avril 2020. Ce ralentissement graduel se généraliserait, avec des prévisions de baisses trimestrielles de prix de vente de 0,5 % pour les appartements et de 1 % pour les maisons, de janvier à avril. De ce fait, la hausse annuelle des prix est "appelée à se modérer progressivement, désormais parallèlement au mouvement de fond de ralentissement de l'activité". "Les prochains mois seront la résultante, complexe et incertaine, d'un contexte économique qui pourrait se durcir pour les ménages et d'une situation sanitaire toujours très fragile, sans que les fondamentaux du marché immobilier et ses moteurs (désir d'accession et taux d'intérêt toujours attractifs) ne soient remis en cause", concluent les notaires.