Drôle de période pour l'immobilier ancien. Alors que des observateurs la qualifient de crise, d'autres professionnels affirment qu'il ne s'agit là que d'un retour à la normale après des années fastes. C'est en l'occurrence la position du réseau d'agences Century 21, qui a dressé ce 26 juin un bilan de ses transactions pour le premier semestre 2023. "Globalement, les prix baissent mais pas partout et pas de manière significative. Les diversités régionales mettent en exergue que les marchés ne réagissent pas tous de la même manière", analyse le président de Century 21 France, Charles Marinakis. Sur les six premiers mois de l'année, les transactions ont baissé de 13,7% pour les maisons et de 14,5% pour les appartements. Le prix moyen au mètre carré s'est pour sa part établi à 2.636 € pour les maisons (+0,9% sur un an) et 4.198 € pour les appartements (-1,7% sur un an).

Jouer sur la surface

Les acquéreurs ont déboursé en moyenne 286.769 € (-0,4%) pour une maison et 231.084 € (-4,3%) pour un appartement, avec des superficies moyennes de 113,4 m² pour les premières (-1,9 m²) et 57,6 m² pour les seconds (-1,1 m²). Dans la mesure où les volumes baissent, les délais de vente s'allongent mécaniquement : ils ont augmenté de 8 jours pour les maisons (85 jours en moyenne) et de 4 jours pour les appartements (85 jours aussi). Le financement par emprunt reste prépondérant (83% des transactions) quand la durée moyenne du crédit frôle les 22 ans. D'après Century 21, 67% des acquisitions réalisées au niveau national portent sur des résidences principales (-1,3%), 6,7% sur des résidences secondaires (+3,1%) et 26,1% sur des investissements locatifs (+2,4%). "Cet indicateur assez étonnant montre que les investisseurs ont retrouvé le chemin de l'investissement !", analyse Charles Marinakis. Les principales tranches d'âges des acquéreurs sont les 30-40 ans (24,8% du total), les plus de 60 ans (20,2%) et les moins de 30 ans (20,1%). Les catégories socioprofessionnelles les plus représentées sont les employés et ouvriers (33,4%), les cadres moyens (24,8%) et les retraités (17,7%). Mais l'évolution sur 10 ans s'avère stupéfiante. Entre le 1er semestre 2013 et le 1er semestre 2023, les prix moyens au m² ont bondi de 25% pour les appartements et de 30% pour les maisons. "Le prix moyen de la transaction n'augmente pas ou ne baisse pas aussi vite que le prix moyen au m² ; la clé de l'équation est la surface : les Français réduisent progressivement leurs superficies pour pouvoir acheter", explique le président de Century 21.

Dans l'attente d'une baisse marquée des prix

Et dans le contexte actuel, difficile de savoir vers quoi le marché va se diriger. L'inflation persistante, la baisse factuelle du pouvoir d'achat, la crise du logement - plus exactement celle de la construction neuve -, la hausse des taux de crédit, le maintien des normes HCSF (Haut conseil de stabilité financière) et l'augmentation de l'apport personnel sont autant de facteurs à prendre en compte. Malgré cela, les agents de Century 21 confirment qu'il ne s'agit là ni plus ni moins que d'un retour à la normale. "Plus les taux d'intérêt ont baissé, plus les acquéreurs ont acheté cher. Donc la baisse des taux n'a pas du tout permis de réguler le marché. Il va falloir attendre que les prix baissent de nouveau pour relancer la mécanique. Ce sont des cycles longs, il va falloir être patient", prévient Charles Marinakis.  

Les professionnels s'attendent à une baisse moyenne des ventes de 15%, voire 20% dans certaines régions d'ici la fin de l'année.

Si les Français veulent continuer à acheter dans ces conditions, ils n'auront que trois alternatives : augmenter leur apport personnel, réduire leur critère de surface ou reporter leur projet. Partant du principe que le marché de l'ancien s'autorégule, les professionnels insistent donc sur le "trépied de la régulation" : volume de transactions, prix et superficie.

Appétence réelle pour la maison individuelle

A l'heure de la transition écologique et du zéro artificialisation nette des sols, l'appétence des Français pour la maison individuelle semble également bien réelle. Un paradoxe, aux yeux du patron de Century 21 France : "Après le Covid, on a voulu plus d'espace, notamment en quittant Paris pour la province, mais aujourd'hui, pour pouvoir acheter, à Paris comme en province, on est obligé de revoir sa surface à la baisse". Produit encore extrêmement prisé, la maison fait donc l'objet d'une demande qui soutient significativement le marché. Reste à voir quel sera l'impact de la sortie de la maison neuve individuelle du PTZ (prêt à taux zéro) : "Cela va sans doute faire flamber les prix de l'ancien", glisse Charles Marinakis. Les professionnels s'attendent par conséquent à voir le marché passer sous la barre symbolique du million de transactions d'ici la fin de l'année, avec une baisse moyenne des ventes de 15%, voire 20% dans certaines régions. S'agissant des prix, "il faudrait qu'ils baissent de 10-12% pour resolvabiliser tous les clients qui ne peuvent pas acheter aujourd'hui", conclut le dirigeant.