Le montant du loyer lors de la mise en location d'un logement est en principe fixé librement. Mais dans les villes où il est difficile de se loger à cause d'un important déséquilibre entre l'offre de logements disponibles et la demande, la raréfaction des biens disponibles engendre mécaniquement une augmentation des loyers. Afin d'enrayer ce phénomène, la loi prévoit deux mécanismes : - l'encadrement de l'évolution des loyers : son but est de limiter les hausses de loyer entre deux locations ou en cas de renouvellement de bail. Sont concernés les logements situés en zone tendue, - l'encadrement du montant des loyers : ce dispositif, expérimental et mis en place à l'initiative de certaines communes et agglomérations situées en zone tendue, a pour effet de plafonner le montant initial des loyers.

Le cas des passoires énergétiques

Depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de mettre à la location un logement classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Par ailleurs, la loi interdit la révision de loyers pour les logements classés F ou G au DPE. Cette mesure concerne les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole, et depuis 1er juillet 2024 en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte. Cette réglementation concerne l'ensemble des logements loués en France, qu'ils soient situés en zone tendue ou non.

Quels sont les logements concernés ?

Sont concernés les contrats de location de logements (y compris les colocations à baux multiples), meublés ou vides et les logements avec un bail mobilité. Certains logements sont soumis à d'autres règles et ne sont pas concernés par la réglementation applicable en zone tendue ou par les règles spécifiques appliquées dans certaines communes - logement soumis à la loi de 1948, conventionné par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), logement social (HLM), meublé de tourisme et sous-location.

Comment déterminer le loyer d'un bien situé en zone tendue ?

D'après la loi, les zones tendues désignent des "zones d'urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant". Plus de 1 000 communes sont concernées.

Zone tendue : quelles sont les règles à respecter ?

En zone tendue, le loyer doit être identique à celui pratiqué par le dernier locataire, sauf dans certains cas spécifiques. Lorsque le logement est mis en location pour la première fois, le propriétaire fixe librement le montant du loyer. Par ailleurs, si une clause est prévue dans le bail, le loyer pourra être révisé une fois par an. Pour en savoir plus, consultez notre article dédié. Lorsque le loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché, le propriétaire peut augmenter le montant du loyer au renouvellement du bail. Pour cela, il convient de suivre une procédure spécifique. Pour les baux conclus depuis le 1er juillet 2024, le loyer appliqué à l'ancien locataire ne peut pas être augmenté, sauf lorsque : le loyer n'a pas été révisé au cours des 12 derniers mois, des travaux d'amélioration ont été réalisés depuis le départ de l'ancien locataire, le loyer est sous-évalué. Pour les baux conclus depuis le 1er juillet 2024, le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer.

Quelles sont les zones concernées ?

Actuellement, les villes suivantes appliquent l'encadrement des loyers : Paris, Bordeaux, Lille, Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, le territoire d'Est Ensemble, le territoire de Plaine commune et la communauté d'agglomération Pays Basque. Au total, une cinquantaine de communes sont concernées. Il s'agit de règles plus strictes qui s'appliquent à la demande des collectivités concernées, comme la loi l'y autorise.

Encadrement des loyers : comment ça fonctionne ?

Ce dispositif, mis en place à titre expérimental pour une durée de huit ans, consiste à donner un loyer de référence pour un territoire donné. Ce mécanisme impose donc un plafonnement des loyers dans un nombre précis d'agglomérations définies par décret. Ainsi, chaque année pour chaque territoire concerné, un arrêté préfectoral détermine : un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique (quartier). Le loyer de base, c'est-à-dire le loyer hors charges, ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail. Cet encadrement des loyers s'applique aux contrats de location signés à partir de l'entrée en vigueur du dispositif dans les villes concernées. Un complément de loyer peut s'appliquer au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement sont mentionnés au contrat de bail.

Que faire en cas de litige ?

En cas de litige, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Sa saisine est gratuite et constitue un préalable obligatoire à celle du juge. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat.