Rendements effectifs des projets très éloignés des rendements contractuels affichés aux clients ; retards très fréquents ; risques de liquidité... Dans une étude sur le marché du financement participatif immobilier en France publiée le 20 janvier 2025, le gendarme des marchés financiers alerte les investisseurs sur les risques et les rendements spécifiques à ce marché. Premier constat : si les montants collectés ont décollé et progressé jusqu'en 2022 (1,289 milliard d'euros) la situation n'est guère favorable depuis 2023 (1,026 milliard collectés) pour les porteurs de projets du fait de la crise immobilière, de la remontée des taux d'intérêt et de l'inflation élevée.

Un marché moins porteur depuis deux ans

Les porteurs de projets ont rencontré des difficultés à finaliser les projets existants et à en proposer de nouveaux. Et les projets financés par le crowdfunding immobilier concernent depuis 2021 surtout ceux initiés par les marchands de biens : achat, rénovation et revente de biens immobiliers déjà existants. Les projets de promotion immobilière sont bien moins nombreux. Second constat : les rendements contractuels moyens, qui s'établissaient entre 9,1% et 9,6% sur la période 2017-2022, ont augmenté à 9,9% en 2023 puis à 10,7% en 2024. Et ce sans que la prime de risque n'augmente. Au contraire elle a même baissé sur quatre ans de 10% en 2020 à 8% en 2024. Mais l'AMF constate que les rendements effectifs des projets sont hétérogènes entre plateformes de financement participatif "et peuvent s'éloigner nettement des rendements contractuels affichés aux clients".

Des retards fréquents, signe de la dégradation financière des projets

Troisième constat : les retards sont très fréquents et créent des risques de liquidité qui peuvent être le signe de la dégradation de la situation financière des projets. L'AMF pointe du doigt la méthodologie des statistiques de retard publiées sur les plateformes de crowdfunding immobilier : "Ces statistiques de retards publiées par les plateformes se basent uniquement sur les projets en cours et ne prennent pas en compte les retards des projets déjà remboursés", déplore l'AMF. Ainsi un projet qui aurait été finalement remboursé mais avec un retard important ne serait pas comptabilisé dans la catégorie des projets en retard mais dans une catégorie dite "remboursés intégralement". "Cette manière de catégoriser les retards ne permet pas d'apprécier le taux de retard réel des projets qui ont été lancés", relève l'AMF qui s'est livrée à un petit recalcul : en incluant les projets qui ont été remboursés avec du retard, la proportion des projets en retard dans l'absolu passe de 15,2% à 60,2% : un quadruplement ! Parmi ces 60,2%, 42% correspondent à des retards de plus de 6 mois, et 8,8% sont en procédure collective ou judiciaire. Au total l'AMF estime que ces procédures concernent "une part non négligeable de projets, entre 8 et 9,4%". Autant en être averti avant d'investir !