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Gérer un achat immobilier ou une succession pendant le confinement © iStock
Comment signer un acte de vente à distance ? Que faire quand sa demande de crédit n'avance pas ? Les délais peuvent-ils être prolongés ? Comment déménager ? Deux notaires répondent à toutes ces questions soulevées par le confinement.
Les mesures de confinement que nous sont imposées depuis plusieurs semaines dans le cadre de la lutte contre le Covid-19 impactent notre quotidien et notre prise de décision. Cette situation inédite soulève également de nombreuses questions, en particulier dans le domaine de l'immobilier et des ventes en cours. Est-ce que le confinement va me permettre de reporter les délais ? Suis-je obligé de signer dans les temps ? Quid de mon prêt immobilier ? Comment faire pour mon déménagement ?
Pour beaucoup, c'est aussi une période de réflexion, avec de nombreuses interrogations autour de la famille ou du patrimoine. Comment faire pour protéger les êtres qui me sont chers ? Comment faire un testament ou une donation ? Mais aussi comment affronter les problèmes de succession pour ceux qui ont brutalement perdu un proche ? Maîtres Barbara Thomas-David et Olivier Clermont, notaires à Paris, ont répondu à toutes ces questions. Voici leurs réponses.
Peut-on signer un compromis de vente par voie électronique ?
Olivier Clermont : Oui c'est possible, mais bien évidemment il faut avoir réuni toutes les pièces. Le titre de propriété bien sûr, mais aussi tous les diagnostics, les questionnaires, qui sont des documents indispensables pour signer le compromis de vente. Et aujourd'hui, le problème c'est de réunir tous ces documents. Le diagnostiqueur par exemple, pour faire son diagnostic, encore faut-il qu'il soit passé dans l'appartement, qu'il ait pu vérifier qu'il n'y avait pas de termites, qu'il n'y avait pas d'amiante... Tout cela peut être compliqué et donc ralentir la procédure.
L'acte dématérialisé offre-t-il une vraie sécurité juridique ?
Olivier Clermont : L'acte dématérialisé existe déjà dans les études. L'acte authentique électronique existe en effet depuis un peu plus de 10 ans. C'est qui est nouveau avec le confinement, c'est qu'on va pouvoir faire des actes avec une comparution à distance, c'est-à-dire sans la présence de nos clients dans les études, puisqu'aujourd'hui nous n'avons pas le droit de les recevoir. Mais la sécurité juridique est là bien évidemment, sinon les notaires n'auraient pas demandé à ce que l'acte avec comparution à distance puisse être mis en place.
Barbara Thomas-David : La signature à distance reste avant tout un acte authentique, ce sont juste les modalités pratiques qui changent. La sécurité juridique, elle, ne change pas. Ici, c'est le notaire qui va donner lecture de l'acte à son client par l'intermédiaire d'une conférence vidéo. Le notaire est dans son bureau, le client est chez lui et il visualise l'acte pendant que le notaire lui en fait lecture. En fin de lecture, le notaire vérifie que le consentement de son client est éclairé, qu'il a bien compris l'acte qu'il allait signer, et le client va envoyer à son notaire, par le biais de son ordinateur ou de son smartphone, une confirmation de consentement à l'acte. Le notaire va "en prendre acte" et signer l'acte authentique.
Dans le cas d'un achat immobilier, que faire quand sa demande de crédit n'avance pas ? Quid de la rétractation ?
Barbara Thomas-David : La difficulté aujourd'hui c'est en effet de recevoir une offre de prêt. Quand une banque vous présente une offre de prêt, vous avez un délai de 10 jours pendant lequel vous devez réfléchir. Vous ne pouvez l'accepter qu'au bout du 11e jour, mais je dirais que quand vous avez reçu votre offre durant cette période de confinement, vous êtes content de l'avoir. Ce délai-là, à mon sens, ne pose donc pas de problème.
Concernant le délai de rétractation qui fait que vous allez pouvoir sortir d'une promesse de vente si vous n'obtenez pas votre crédit, il peut être sujet à problème. Est-ce qu'il va pouvoir, si jamais la banque n'est pas au rendez-vous et si on n'obtient pas l'offre tout de suite, être prorogé ? C'est toute la problématique qui est posée dans l'ordonnance du 25 mars. On a des interprétations flottantes, mais comme ce texte vient de la loi, ce qu'il faut retenir c'est qu'il est possible qu'on bénéficie d'un délai d'encore un mois supplémentaire après la fin des mesures d'urgence pour obtenir son crédit.
Olivier Clermont : On constate dans nos dossiers que tous les acteurs sont de bonne composition. Votre vendeur a envie de vendre, donc il sera patient, il attendra l'obtention de l'emprunt. Pour l'instant le bon sens prévaut, et on pourra toujours trouver des accords entre vendeurs et acheteurs de bonne foi. Celui qui voudra acheter pourra toujours acheter, et celui qui veut vendre comprendra qu'aujourd'hui, dû au confinement, il y a des circonstances exceptionnelles qui font que les délais sont particulièrement rallongés.
Je devais signer l'acte d'achat d'un appartement, suspendu pour le moment. Si le prix de l'immobilier baisse à cause de la crise du Covid, peut-on renégocier le prix de l'appartement ? Peut-on annuler l'achat de l'appartement ?
Barbara Thomas-David : Tant que vous n'avez pas signé de promesse de vente, et que le délai de rétractation de 10 jours n'est pas purgé, vous avez la possibilité de vous dédire. Concernant le prix de l'immobilier, à l'heure actuelle, nul ne sait s'il va baisser. Ce qui est certain c'est qu'actuellement on a une pause et que, mécaniquement parlant, il va y avoir une baisse du volume des transactions. Concernant la baisse des prix, tout va dépendre du déconfinement. Plus il sera vite et bien, moins l'immobilier sera impacté.
Signer un acte dématérialisé avec son notaire coûte-t-il plus cher ?
Olivier Clermont : Non, cela ne coûtera ni plus cher ni moins cher. Le tarif reste le même. On constate en revanche que la comparution à distance est plus chronophage, elle demande plus de temps à organiser. C'est normal, c'est nouveau. Pour autant, même si cela prend plus de temps, cela ne coûtera pas plus cher. Ce sont les tarifs dictés par l'Etat qui s'appliquent.
Jusqu'à quelle date la signature d'un acte à distance va-t-elle pouvoir se faire ? Sera-t-elle toujours possible après la période de confinement ?
Olivier Clermont : Pour l'instant le législateur prévoit qu'il ne va durer que pendant la période de confinement, pendant la crise sanitaire. C'est donc une durée assez limitée, mais cela pourrait avoir une utilité quand même car aujourd'hui on a des clients qui ne peuvent pas venir à cause du confinement, mais c'est aussi et déjà le cas pour certains actes quand nos clients sont à l'étranger par exemple. Il y a une vraie problématique pour les actes dits solennels, comme les donations. La comparution à distance pourrait avoir une utilité pleine et entière à l'avenir, mais pour l'instant c'est provisoire.
La signature à distance avec un notaire est-elle réservée à l'achat immobilier, ou peut-on l'utiliser pour signer un PACS par exemple ?
Olivier Clermont : L'acte à comparution à distance est assez nouveau, donc c'est toujours un peu compliqué à mettre en pratique. L'acte à comparution à distance s'applique à tous les actes notariés, soit pour des ventes immobilières, soit pour des donations. Il y a quand même quelques actes que l'on ne peut pas faire à distance, par exemple le testament authentique. Mais le contrat de mariage peut être fait à distance, de même que le PACS.
Barbara Thomas-David : Pour le PACS, il faut néanmoins que les futurs pacsés soient ensemble, chez eux, le notaire dans son étude, et le contrat va se signer par l'intermédiaire d'une visio-conférence, qui ne doit pas être interrompue pendant toute la lecture de l'acte et jusqu'au recueil des consentements par le notaire. Encore une fois, il faut rassurer, c'est juste une technique différente mais la sécurité juridique qui entourent l'acte authentique est respectée.
Peut-on contraindre les déménageurs à déménager ?
Barbara Thomas-David : Non, on ne peut pas contraindre des déménageurs, une société privée, à poursuivre son activité. Mon conseil est de prendre contact avec son notaire ainsi que ses déménageurs pour voir comment repousser les délais si le déménagement doit se faire dans le cadre d'un achat ou d'une vente. Il faut savoir qu'il est possible de prévoir des prorogations de délais. L'important est que les liens ne se rompent pas entre le vendeur et l'acquéreur pour qu'il n'y ait pas de rupture de contrat. Prendre attache avec son notaire permet de trouver une solution conventionnelle. On rédigera une prolongation de délais, ce qui offre une sécurité juridique grâce à une prolongation du contrat. C'est important de prendre les devants en contactant son notaire.
Est-il prévu des prorogations aux délais habituels pour les déclarations de succession compte tenu de la crise sanitaire actuelle ?
Barbara Thomas-David : Il n'y a pas de dérogation particulière pour le dépôt des déclarations de succession. Vous devez les déposer dans les 6 mois plus le mois en cours. Par contre, lorsque vous déposez une déclaration de succession et que vous êtes en retard, vous pouvez accompagner votre courrier d'une demande de remise totale ou partielle des pénalités et intérêts de retard. Et là, votre notaire peut vous accompagner pour motiver le fait que vous n'avez pas pu déposer votre déclaration dans les délais légaux du fait des lenteurs dues au confinement. On espère qu'il va y avoir une clémence de l'administration fiscale parce que là, véritablement, on a un juste motif de retard dans le paiement des droits.
Est-il prévu des dérogations d'abattements sur succession pour les personnes qui décèdent brutalement du Covid-19 ?
Barbara Thomas-David : Pour le moment, il n'y a pas de dérogations particulières. On se souvient des victimes de l'amiante qui avaient bénéficié d'abattements particuliers, de régimes de faveur en matière de succession. Mais pour le moment pas de régime particulier. Les déclarations de succession, comme tous les actes où il doit y avoir des paiements de droits, doivent être faits dans les délais prévus. Les droits de succession doivent être payés dans les 6 mois plus le mois en cours, c'est également le cas pour les plus-values. On doit déposer ses déclarations de plus-values dans les temps, il n'y a donc pas de régime dérogatoire en matière de fiscalité pour l'instant.
Comment déposer son testament olographe chez son notaire ?
Olivier Clermont : Il existe plusieurs formes de testament, principalement des testaments olographes, qui sont rédigés à la main par le testamentaire, et des testaments authentiques qui sont faits par devant notaire, soit avec deux notaires, soit avec un notaire et deux témoins. Vous pouvez toujours faire un testament olographe. Par contre soignez précautionneux car la forme est importante, et là le notaire reste disponible pour échanger par téléphone. Il pourra même vous envoyer un modèle qu'il vous suffira de recopier. Ensuite il faut l'envoyer chez le notaire, mais le testament reste toujours valable. On encourage à le déposer chez le notaire pour la conservation, pour s'assurer qu'il ne disparaisse pas, mais il reste valable même chez vous. Pour éviter les problèmes avec La Poste en ce moment, le mieux est de prévenir votre notaire et d'en envoyer une copie par mail par exemple.
Faire une donation à distance est-il possible ?
Olivier Clermont : Oui la donation est possible. C'est justement là qu'on aura besoin de la comparution à distance car la procuration sous seing privé qu'on fait par FaceTime ne fonctionne pas ici. Attention car ce n'est pas très simple à organiser. Pour les flux, on dépend d'internet, il faut une comparution constante et ininterrompu. Il faut donc se montrer patient.
Pour beaucoup, c'est aussi une période de réflexion, avec de nombreuses interrogations autour de la famille ou du patrimoine. Comment faire pour protéger les êtres qui me sont chers ? Comment faire un testament ou une donation ? Mais aussi comment affronter les problèmes de succession pour ceux qui ont brutalement perdu un proche ? Maîtres Barbara Thomas-David et Olivier Clermont, notaires à Paris, ont répondu à toutes ces questions. Voici leurs réponses.
Achats immobiliers : compromis de vente, signature à distance, délais... pendant le confinement
Peut-on signer un compromis de vente par voie électronique ?
Olivier Clermont : Oui c'est possible, mais bien évidemment il faut avoir réuni toutes les pièces. Le titre de propriété bien sûr, mais aussi tous les diagnostics, les questionnaires, qui sont des documents indispensables pour signer le compromis de vente. Et aujourd'hui, le problème c'est de réunir tous ces documents. Le diagnostiqueur par exemple, pour faire son diagnostic, encore faut-il qu'il soit passé dans l'appartement, qu'il ait pu vérifier qu'il n'y avait pas de termites, qu'il n'y avait pas d'amiante... Tout cela peut être compliqué et donc ralentir la procédure.
L'acte dématérialisé offre-t-il une vraie sécurité juridique ?
Olivier Clermont : L'acte dématérialisé existe déjà dans les études. L'acte authentique électronique existe en effet depuis un peu plus de 10 ans. C'est qui est nouveau avec le confinement, c'est qu'on va pouvoir faire des actes avec une comparution à distance, c'est-à-dire sans la présence de nos clients dans les études, puisqu'aujourd'hui nous n'avons pas le droit de les recevoir. Mais la sécurité juridique est là bien évidemment, sinon les notaires n'auraient pas demandé à ce que l'acte avec comparution à distance puisse être mis en place.
Barbara Thomas-David : La signature à distance reste avant tout un acte authentique, ce sont juste les modalités pratiques qui changent. La sécurité juridique, elle, ne change pas. Ici, c'est le notaire qui va donner lecture de l'acte à son client par l'intermédiaire d'une conférence vidéo. Le notaire est dans son bureau, le client est chez lui et il visualise l'acte pendant que le notaire lui en fait lecture. En fin de lecture, le notaire vérifie que le consentement de son client est éclairé, qu'il a bien compris l'acte qu'il allait signer, et le client va envoyer à son notaire, par le biais de son ordinateur ou de son smartphone, une confirmation de consentement à l'acte. Le notaire va "en prendre acte" et signer l'acte authentique.
Dans le cas d'un achat immobilier, que faire quand sa demande de crédit n'avance pas ? Quid de la rétractation ?
Barbara Thomas-David : La difficulté aujourd'hui c'est en effet de recevoir une offre de prêt. Quand une banque vous présente une offre de prêt, vous avez un délai de 10 jours pendant lequel vous devez réfléchir. Vous ne pouvez l'accepter qu'au bout du 11e jour, mais je dirais que quand vous avez reçu votre offre durant cette période de confinement, vous êtes content de l'avoir. Ce délai-là, à mon sens, ne pose donc pas de problème.
Concernant le délai de rétractation qui fait que vous allez pouvoir sortir d'une promesse de vente si vous n'obtenez pas votre crédit, il peut être sujet à problème. Est-ce qu'il va pouvoir, si jamais la banque n'est pas au rendez-vous et si on n'obtient pas l'offre tout de suite, être prorogé ? C'est toute la problématique qui est posée dans l'ordonnance du 25 mars. On a des interprétations flottantes, mais comme ce texte vient de la loi, ce qu'il faut retenir c'est qu'il est possible qu'on bénéficie d'un délai d'encore un mois supplémentaire après la fin des mesures d'urgence pour obtenir son crédit.
Olivier Clermont : On constate dans nos dossiers que tous les acteurs sont de bonne composition. Votre vendeur a envie de vendre, donc il sera patient, il attendra l'obtention de l'emprunt. Pour l'instant le bon sens prévaut, et on pourra toujours trouver des accords entre vendeurs et acheteurs de bonne foi. Celui qui voudra acheter pourra toujours acheter, et celui qui veut vendre comprendra qu'aujourd'hui, dû au confinement, il y a des circonstances exceptionnelles qui font que les délais sont particulièrement rallongés.
Je devais signer l'acte d'achat d'un appartement, suspendu pour le moment. Si le prix de l'immobilier baisse à cause de la crise du Covid, peut-on renégocier le prix de l'appartement ? Peut-on annuler l'achat de l'appartement ?
Barbara Thomas-David : Tant que vous n'avez pas signé de promesse de vente, et que le délai de rétractation de 10 jours n'est pas purgé, vous avez la possibilité de vous dédire. Concernant le prix de l'immobilier, à l'heure actuelle, nul ne sait s'il va baisser. Ce qui est certain c'est qu'actuellement on a une pause et que, mécaniquement parlant, il va y avoir une baisse du volume des transactions. Concernant la baisse des prix, tout va dépendre du déconfinement. Plus il sera vite et bien, moins l'immobilier sera impacté.
Signer un acte dématérialisé avec son notaire coûte-t-il plus cher ?
Olivier Clermont : Non, cela ne coûtera ni plus cher ni moins cher. Le tarif reste le même. On constate en revanche que la comparution à distance est plus chronophage, elle demande plus de temps à organiser. C'est normal, c'est nouveau. Pour autant, même si cela prend plus de temps, cela ne coûtera pas plus cher. Ce sont les tarifs dictés par l'Etat qui s'appliquent.
Jusqu'à quelle date la signature d'un acte à distance va-t-elle pouvoir se faire ? Sera-t-elle toujours possible après la période de confinement ?
Olivier Clermont : Pour l'instant le législateur prévoit qu'il ne va durer que pendant la période de confinement, pendant la crise sanitaire. C'est donc une durée assez limitée, mais cela pourrait avoir une utilité quand même car aujourd'hui on a des clients qui ne peuvent pas venir à cause du confinement, mais c'est aussi et déjà le cas pour certains actes quand nos clients sont à l'étranger par exemple. Il y a une vraie problématique pour les actes dits solennels, comme les donations. La comparution à distance pourrait avoir une utilité pleine et entière à l'avenir, mais pour l'instant c'est provisoire.
La signature à distance avec un notaire est-elle réservée à l'achat immobilier, ou peut-on l'utiliser pour signer un PACS par exemple ?
Olivier Clermont : L'acte à comparution à distance est assez nouveau, donc c'est toujours un peu compliqué à mettre en pratique. L'acte à comparution à distance s'applique à tous les actes notariés, soit pour des ventes immobilières, soit pour des donations. Il y a quand même quelques actes que l'on ne peut pas faire à distance, par exemple le testament authentique. Mais le contrat de mariage peut être fait à distance, de même que le PACS.
Barbara Thomas-David : Pour le PACS, il faut néanmoins que les futurs pacsés soient ensemble, chez eux, le notaire dans son étude, et le contrat va se signer par l'intermédiaire d'une visio-conférence, qui ne doit pas être interrompue pendant toute la lecture de l'acte et jusqu'au recueil des consentements par le notaire. Encore une fois, il faut rassurer, c'est juste une technique différente mais la sécurité juridique qui entourent l'acte authentique est respectée.
Peut-on contraindre les déménageurs à déménager ?
Barbara Thomas-David : Non, on ne peut pas contraindre des déménageurs, une société privée, à poursuivre son activité. Mon conseil est de prendre contact avec son notaire ainsi que ses déménageurs pour voir comment repousser les délais si le déménagement doit se faire dans le cadre d'un achat ou d'une vente. Il faut savoir qu'il est possible de prévoir des prorogations de délais. L'important est que les liens ne se rompent pas entre le vendeur et l'acquéreur pour qu'il n'y ait pas de rupture de contrat. Prendre attache avec son notaire permet de trouver une solution conventionnelle. On rédigera une prolongation de délais, ce qui offre une sécurité juridique grâce à une prolongation du contrat. C'est important de prendre les devants en contactant son notaire.
Gérer une succession pendant le confinement
Est-il prévu des prorogations aux délais habituels pour les déclarations de succession compte tenu de la crise sanitaire actuelle ?
Barbara Thomas-David : Il n'y a pas de dérogation particulière pour le dépôt des déclarations de succession. Vous devez les déposer dans les 6 mois plus le mois en cours. Par contre, lorsque vous déposez une déclaration de succession et que vous êtes en retard, vous pouvez accompagner votre courrier d'une demande de remise totale ou partielle des pénalités et intérêts de retard. Et là, votre notaire peut vous accompagner pour motiver le fait que vous n'avez pas pu déposer votre déclaration dans les délais légaux du fait des lenteurs dues au confinement. On espère qu'il va y avoir une clémence de l'administration fiscale parce que là, véritablement, on a un juste motif de retard dans le paiement des droits.
Est-il prévu des dérogations d'abattements sur succession pour les personnes qui décèdent brutalement du Covid-19 ?
Barbara Thomas-David : Pour le moment, il n'y a pas de dérogations particulières. On se souvient des victimes de l'amiante qui avaient bénéficié d'abattements particuliers, de régimes de faveur en matière de succession. Mais pour le moment pas de régime particulier. Les déclarations de succession, comme tous les actes où il doit y avoir des paiements de droits, doivent être faits dans les délais prévus. Les droits de succession doivent être payés dans les 6 mois plus le mois en cours, c'est également le cas pour les plus-values. On doit déposer ses déclarations de plus-values dans les temps, il n'y a donc pas de régime dérogatoire en matière de fiscalité pour l'instant.
Faire un testament pendant le confinement
Comment déposer son testament olographe chez son notaire ?
Olivier Clermont : Il existe plusieurs formes de testament, principalement des testaments olographes, qui sont rédigés à la main par le testamentaire, et des testaments authentiques qui sont faits par devant notaire, soit avec deux notaires, soit avec un notaire et deux témoins. Vous pouvez toujours faire un testament olographe. Par contre soignez précautionneux car la forme est importante, et là le notaire reste disponible pour échanger par téléphone. Il pourra même vous envoyer un modèle qu'il vous suffira de recopier. Ensuite il faut l'envoyer chez le notaire, mais le testament reste toujours valable. On encourage à le déposer chez le notaire pour la conservation, pour s'assurer qu'il ne disparaisse pas, mais il reste valable même chez vous. Pour éviter les problèmes avec La Poste en ce moment, le mieux est de prévenir votre notaire et d'en envoyer une copie par mail par exemple.
Faire une donation pendant le confinement
Faire une donation à distance est-il possible ?
Olivier Clermont : Oui la donation est possible. C'est justement là qu'on aura besoin de la comparution à distance car la procuration sous seing privé qu'on fait par FaceTime ne fonctionne pas ici. Attention car ce n'est pas très simple à organiser. Pour les flux, on dépend d'internet, il faut une comparution constante et ininterrompu. Il faut donc se montrer patient.
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