Augmentation ou impayés de loyer, entretien du logement, restitution du dépôt de garantie... Les sujets de désaccords en manquent pas et de nombreux conflits peuvent ainsi survenir entre un locataire et son propriétaire. Pour l'un comme pour l'autre, l'essentiel est d'arriver à trouver un terrain d'entente pour sortir de l'impasse, mais les problèmes ne sont pas toujours simples à résoudre.

Comment apaiser la situation ? Il existe plusieurs solutions, du recours amiable à la procédure judiciaire, celle-ci étant l'issue obligée lorsque le litige est trop sérieux pour être réglé autrement. Le mieux reste évidemment de prévenir d'éventuels conflits, et ce dès le moment de la conclusion du bail afin de vivre une location sereine, tant pour le propriétaire que pour le locataire.

Quels sont les principaux conflits entre bailleur et locataire ?

• L'augmentation du loyer

C'est un sujet qui porte souvent à discussion, en particulier dans les grandes villes, où les prix des locations sont souvent très élevés. Rappelons toutefois que le loyer ne peut en aucune façon être augmenté en cours de bail (sauf clause spécifique d'augmentation justifiée par des travaux par exemple).

Le bailleur ne peut donc en réviser le montant qu'annuellement, en fonction de l'Indice de référence des loyers (IRL), et seulement si le bail prévoit cette révision (le contrat doit contenir ce qu'on appelle une clause de révision). La hausse doit donc, en principe, se limiter à la variation de cet indice.

Lors du renouvellement du bail, l'augmentation du loyer n'est là aussi possible que dans un cadre strict, si le loyer est sous-évalué par exemple.

• Les impayés de loyers

Voilà un autre sujet de discorde. En signant un bail, le locataire s'engage en effet à s'acquitter du loyer tous les mois. En cas d'impayés, de loyer ou de charges, le bailleur peut demander la résiliation du bail.

En règle générale, le contrat de bail contient une clause résolutoire indiquant que le bail sera résilié automatiquement en cas d'impayés. L'expulsion du locataire devra cependant respecter le suivi d'une procédure et être prononcée par le tribunal judiciaire.

• La décence du logement

C'est un élément essentiel, qui peut lui aussi être source de conflit. Un bailleur a l'obligation de proposer à son locataire un logement décent. Mais qu'entend-on par logement décent ?

D'après la loi, un logement décent est un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale. Il doit également offrir une surface minimale et un certain nombre d'équipements. Si ce n'est pas le cas, le locataire dispose alors de recours et peut exiger la mise aux normes.

• L'état des lieux de sortie et la restitution du dépôt de garantie

Des désaccords peuvent également survenir lorsque le locataire quitte le logement, notamment à propos de l'état des lieux. L'état des lieux de sortie doit porter sur l'ensemble des locaux et équipements privatifs du logement mentionnés au contrat de bail, et dont le locataire a la jouissance exclusive. Il est alors comparé avec l'état des lieux d'entrée.

Ce document est à rédiger avec soin car, en comparant l'état des lieux dressé à l'arrivée et au départ du locataire, le bailleur peut demander réparation des détériorations causées par le locataire et, le cas échéant, retenir des sommes sur le montant du dépôt de garantie.

Comment résoudre les conflits entre propriétaire et locataire ?

Selon la nature du conflit entre un propriétaire et un locataire, le recours au juge n'est pas toujours la réponse appropriée. En effet, il est toujours préférable d'essayer de trouver une solution amiable, notamment pour éviter une procédure judiciaire longue et coûteuse.

En cas de litige, il est important de contacter l'autre partie, par téléphone ou par lettre simple. Par exemple, dès le premier retard de paiement du locataire, le bailleur peut contacter celui-ci afin de connaître ses difficultés, peut-être seulement passagères, et envisager une solution ensemble.

Si le conflit ne prend pas fin, la partie lésée peut alors envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier correspond à une mise en demeure reprenant le motif du désaccord et exigeant le paiement des sommes dues (dans le cas d'impayés de loyer).

Si le dialogue est rompu, ou qu'il n'aboutit à rien, il existe d'autres voies de recours.

• La conciliation

Il est également possible de recourir à la conciliation. Deux solutions existent ici.

- Le conciliateur : Le conciliateur est un auxiliaire de justice que bailleur ou locataire peuvent saisir avant ou pendant une instance judiciaire. Le recours au conciliateur de justice est gratuit. Il réunit en sa présence les parties, si elles le souhaitent, pour tenter d'instaurer un dialogue et permettre de trouver, avec son aide, une solution amiable.

La CDC peut être saisie par le bailleur ou par le locataire, et son intervention est gratuite. Elle convoque les parties et leur propose une solution. En cas d'absence des parties ou de refus de leur part, la CDC constate l'impossibilité de concilier. En cas d'accord, les parties signent un document de conciliation les engageant.

• Le juge

Si la conciliation n'aboutit pas, ou si les parties non pas voulu y recourir, il est possible de saisir le juge des contentieux de la protection. Il s'agit d'un juge spécialisé du tribunal judiciaire.

Le juge peut être saisi en urgence (on parle alors de référé), notamment en cas de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite.

Le juge, en se reportant aux faits et aux preuves apportées par les parties, peut prononcer, selon le litige, diverses décisions : suspension en tout ou partie du loyer, condamnation au paiement de la dette locative, résiliation du bail, expulsion du locataire, réalisation de travaux sous astreinte...

Comment éviter les conflits entre bailleur et locataire ?

Le mieux est évidemment de se donner les moyens d'éviter d'éventuels conflits, et ce dès la rédaction du contrat de location. Ainsi, il est recommandé aux parties de bien lire et comprendre l'ensemble des clauses du contrat : description du logement, inventaire des meubles (s'il s'agit d'une location en meublé), montant du dépôt de garantie, indexation du loyer, date du versement du loyer... Vous éviterez ainsi les mauvaises surprises, et disposerez d'un cadre clair encadrant la relation.

Certains sujets restent malgré tout plus susceptibles d'entrainer des désaccords. C'est le cas de l'état des lieux. Il est important d'apporter une attention particulière à l'établissement de l'état des lieux d'entrée, car il sera comparé à l'état des lieux de sortie du logement. Ces documents doivent donc être très précis. Prenez le temps de les réaliser, et de le détailler. N'hésitez pas à prendre des photos pour pouvoir comparer.

Les aménagements réalisés par le locataire sont eux aussi bien souvent sources de confits. Le locataire peut en effet décorer le logement qu'il occupe sans toutefois le dégrader. Il peut ainsi repeindre un mur ou fixer une étagère, mais il ne peut pas modifier la structure de l'appartement (abattre une cloison par exemple). Certains travaux nécessitent également l'autorisation du propriétaire. Pour en savoir plus, retrouvez notre article ici.

Tout au long du bail, il est aussi important que les parties maintiennent de bons rapports, notamment en s'informant des différents problèmes qui peuvent être rencontrés, ou encore des modifications ou décisions qui peuvent impacter le bail. L'essentiel est de maintenir le dialogue pour pouvoir trouver une solution apaisée et le plus rapidement possible en cas de nécessité.