Mis en place en 2016, ce mécanisme, très sécurisé d'un point de vue légal, peut paraître difficile à comprendre au premier abord. Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif original permettant de favoriser l'accès à la propriété des ménages modestes.

Ici, l'acquéreur en BRS devient propriétaire de son logement (c'est-à-dire du bâti) mais reste locataire du terrain (le foncier), qui, lui, appartient à un organisme de foncier solidaire.

L'avantage du bail réel solidaire

Ce dispositif permet d'acquérir, dans le neuf, sa résidence principale, qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison, à un prix de 20 à 40 % inférieur à celui du marché.

Ce prix bas s'explique car la valeur du terrain est soustraite du prix total du fait de la dissociation entre le bâti et le foncier. En effet, ici, le terrain n'est pas acheté mais loué. C'est pourquoi le bail réel solidaire connaît un franc succès.

Les conditions pour bénéficier d'un bail réel solidaire

L'acquéreur en BRS doit occuper le logement à titre de résidence principale et doit respecter des conditions de ressources n'excédant pas les plafonds fixés par décret chaque année (revenus imposables de l'année N-2).

Ces plafonds sont ceux du Prêt social location-accession (PSLA), et dépendent de la région dans laquelle se situe le bien acheté́, ainsi que du nombre de personnes occupant le logement. Etant de longue durée, le BRS doit être établi par un notaire.

Plafonds 2022 de ressources des accédants en BRS :


*Pour connaître la zone de sa commune : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zonage-abc

La durée du bail réel solidaire

La durée du bail doit être comprise entre 18 et 99 ans.

Le bail est "rechargeable", ce qui signifie qu'à chaque mutation par le bénéficiaire (vente, donation...) le contrat est reconduit avec le nouvel occupant (nouvel acquéreur, donataire ou héritier) pour une durée identique à sa durée initiale.

Bail réel solidaire : le prix et la redevance

En plus du prix de vente payé le jour de la signature chez le notaire, l'acquéreur doit verser chaque mois, pendant toute la durée du bail, une redevance (une sorte de loyer) pour la location du sol. Le montant de cette redevance n'est pas encadré mais est faible (de 1 à 4 €/m2 habitable en moyenne selon la localisation du terrain).

Cette redevance s'ajoute ainsi au remboursement du ou des prêts immobiliers souscrits pour l'achat du logement, aux charges de copropriété et aux impôts dits "locaux" (taxe foncière...).

L'acquéreur bénéficie également d'une TVA à 5,5 % (au lieu de 20 %) sur l'opération immobilière qui peut être financée, sous conditions, par un Prêt à taux zéro (PTZ).

Les droits et obligations de l'acquéreur

L'acquéreur en BRS détient des droits réels sur son logement : il peut ainsi le vendre, le transmettre à ses enfants, etc... Ses droits prennent fin à l'issue du bail (selon la durée prévue au contrat).

Au titre de ses obligations, l'acquéreur doit maintenir en bon état d'entretien et de réparation les constructions existantes lors de la conclusion du bail, de même que celles qu'il réalise pendant la durée de celui-ci. Il doit également payer toutes les charges, taxes et impôts.

La revente du logement

Le propriétaire en BRS peut revendre le logement objet du bail, cependant le prix de vente est plafonné et actualisé selon des modalités prédéfinies dans le contrat de bail. En effet, pour éviter toute spéculation, aucune plus-value ne peut être réalisée, c'est pourquoi la revente est encadrée.

L'acquéreur doit en effet respecter les conditions (plafonds de revenus...) et faire l'objet d'un agrément par l'organisme foncier solidaire. Selon les termes du bail, l'OFS peut racheter les droits réels sur le bien objet du bail, ou les faire acquérir par un bénéficiaire répondant aux conditions d'éligibilité.

La durée du nouveau bail est de plein droit prorogée. Ainsi, le nouvel acquéreur bénéficie d'une durée égale à celle prévue dans le contrat initial.

La fin du bail réel solidaire

Le bail réel solidaire prend fin à l'arrivée du terme fixé par le bail, ou en cas de résiliation anticipée pour inexécution des conditions du contrat (par exemple un défaut de paiement de la redevance).

Attention, le contrat de bail réel solidaire ne peut pas contenir une clause de résiliation unilatérale en faveur du bailleur.

En cas de décès du preneur, les droits réels afférents au logement sont transmis à son héritier, qui doit lui aussi répondre aux conditions d'éligibilité (plafonds de revenus...) pour en bénéficier.