Qu'est-ce qu'un mur mitoyen ? La mitoyenneté suppose deux propriétés privées contiguës et un mur, ou une clôture, établis en limite séparative. Un mur est privatif quand il est la propriété exclusive d'un des voisins. Il est mitoyen quand il appartient aux deux voisins. S'il est privatif, son propriétaire a tous les droits alors que le voisin non-propriétaire n'a pas de droit sur ce mur. S'il est mitoyen, les droits et les obligations incombent à chaque voisin. La mitoyenneté est établie par une convention. En principe, le titre de propriété indique le caractère privatif ou mitoyen du mur. La mitoyenneté peut également être établie par prescription acquisitive, autrement dit lorsque la possession et la jouissance du mur ont duré au moins trente ans. C'est le cas lorsqu'un propriétaire d'un terrain, avec son voisin, entretiennent et effectuent à frais communs les réparations nécessaires pendant trente ans. Est-il possible d'obliger un voisin mitoyen à borner son terrain ? Oui, comme le stipule l'article 646 du Code civil : "Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës". Le bornage permet de fixer la limite exacte entre deux propriétés. Si le voisin refuse le bornage à l'amiable, il est conseillé, en premier lieu, de faire appel à un conciliateur de justice - procédure gratuite - et si le désaccord perdure, le voisin récalcitrant peut être contraint de borner suite à la désignation par le tribunal judiciaire d'un géomètre-expert en charge des travaux. Il s'agit alors d'un bornage judiciaire. Si le bornage est judiciaire, la répartition des frais ne sera alors pas forcément égale. En effet, le tribunal fixe lui-même la répartition des dépenses en fonction des particularités de l'affaire. Une haie mitoyenne, peut-elle être détruite sans le consentement du voisin ? Non, comme indiqué dans l'article 668 du Code civil : "Le copropriétaire d'une haie mitoyenne peut la détruire jusqu'à la limite de sa propriété". En cas de haie mitoyenne, il faut donc obtenir l'accord des deux propriétaires pour la retirer totalement. Ainsi, seuls les arbres situés à la limite de la propriété peuvent être retirés sans l'accord de son voisin et à la condition d'être remplacés par un mur qui deviendra une propriété exclusive. Le mur de soutènement entre deux terrains contigus, peut-il appartenir à une seule propriété ? Oui, un mur de soutènement est un mur qui sépare deux terrains de niveaux différents et, si les titres de propriété ne permettent pas d'établir son caractère privatif ou mitoyen, le mur appartient à celui des deux propriétaires qui en profite. Par exemple, si le mur empêche la terre d'un des deux terrains de s'écouler. Dans ce cas, ce dernier sera seul à prendre en charge les frais d'entretien et de réparation.

Est-il légal de construire un bâtiment contre un mur mitoyen ? Oui, tout copropriétaire est libre de bâtir contre le mur mitoyen, toutefois, il doit obtenir l'accord préalable du voisin pour les travaux qui seraient de nature à porter atteinte à ses droits (article 662 du Code civil). Les travaux doivent donc être précédés de son consentement après qu'un détail des travaux par lettre recommandée lui ait été envoyé. S'il refuse, le copropriétaire constructeur peut faire appel à un conciliateur de justice avant de saisir, si le désaccord persiste, le tribunal judiciaire qui désignera un expert à la charge de l'intéressé.

Un voisin peut-il exiger un passage si sa parcelle est enclavée ? Oui, une parcelle est enclavée si elle n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante. Dépourvu d'un accès à la voie publique ou insuffisant, le propriétaire dont le terrain est enclavé peut exiger un passage suffisant sur la propriété de ses voisins. En contrepartie, une indemnité proportionnelle aux dommages causés par ce passage devra être acquittée (article 682 du Code civil).

Un droit de passage est-il prescriptible ?

Non, la prescription ne fait pas acquérir le droit de passage. Lorsque la condition d'enclave est remplie, c'est seulement la loi qui confère le droit de passage. En revanche, la prescription peut intervenir pour déterminer le mode d'utilisation à savoir le passage à pied ou en voiture. Leur prescription est possible si la possession a été jusque-là continue, non interrompue, sans équivoque et exercée à titre d'ayant droit à la servitude. Peut-on passer sur le terrain du voisin pour effectuer des travaux ? Oui, si c'est le seul moyen pour effectuer les travaux. Il faut, préalablement, demander au voisin une autorisation temporaire de pénétrer sur son terrain, également appelée le "tour de l'échelle". Il est recommandé de définir l'ensemble des modalités convenues par écrit. En cas de litige, le tribunal judiciaire tranchera.

Quelle est la distance minimum pour planter des arbres ? Une distance minimale de 0,5 mètre jusqu'à la limite séparative de la propriété voisine doit être respectée pour des arbres, arbustes et arbrisseaux n'excédant pas deux mètres de haut. Pour des végétaux de plus grande hauteur, la plantation doit se faire à au moins deux mètres de la limite de propriétés. Attention cependant ! Des règles locales plus restrictives peuvent exister et il faut les respecter. Il est donc vivement conseillé de se renseigner auprès de la mairie pour connaître avec précision les règlements et usages locaux. Plus rarement, les règles peuvent être moins restrictives. A Paris par exemple, l'usage autorise, sous réserve d'élagage, le non-respect des distances minimales. Les produits des plantations mitoyennes (fruits, fleurs...) appartiennent pour moitié à chacun des propriétaires.

Comment mesure-t-on ce type de distance ?

Dans le cas d'un mur mitoyen, la distance se mesure entre le milieu du tronc de l'arbre et le milieu du mur mitoyen. Pour la hauteur, inutile de tenir compte du dénivelé entre deux terrains. Seule la distance entre le sol et le point le plus élevé de l'arbre compte. En cas de différence entre la loi et le règlement local, lequel des deux prime ? La loi établit la distance minimale à 50 cm pour des arbres, arbustes et arbrisseaux n'excédant pas deux mètres de haut. Mais si le règlement particulier ou l'usage local imposent une autre distance minimum, par exemple à un mètre, c'est cette dernière qui prime. Existe-t-il aussi une distance minimale pour construire un bâtiment ? Non, la construction d'une infrastructure sur son propre terrain est légale jusqu'à la limite de la propriété. Attention toutefois à vérifier que ces travaux soient conformes aux règles d'urbanisme et que la limite séparative est exacte. En cas de dépassement, même de quelques centimètres, le voisin pourra exiger sa démolition.

Est-il possible de s'opposer à la surélévation d'un mur mitoyen ? Non, un voisin a tout à fait le droit de surélever le mur mitoyen et n'est pas obligé d'obtenir l'approbation de l'autre propriétaire du mur. Toutefois, le rehaussement du mur ne doit pas causer un trouble au voisin - une perte d'ensoleillement - sinon ce dernier serait en droit de demander en justice des dommages et intérêts. Dans ce cas précis, qui paye les frais engendrés ? Les frais sont à la charge du voisin constructeur, y compris si le mur doit être épaissi ou s'il doit être détruit puis reconstruit pour avoir des bases solides. Quant à la partie surélevée, elle lui appartient exclusivement. Peut-on créer une fenêtre donnant immédiatement sur le terrain voisin mitoyen ? Non, dans un mur mitoyen, aucune ouverture ne peut être pratiquée sans l'accord du voisin.

Aucune dérogation n'est possible ?

Non, sauf obtention préalable de l'accord du voisin : "L'un des voisins ne peut, sans le consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant" (article 675 du Code civil). Dans un mur non-mitoyen situé, le long de la limite séparative avec le voisin, les jours de souffrance (articles 676 et 677 du Code civil) sont autorisés. Les jours de souffrance sont des ouvertures qui doivent laisser passer la lumière tout en empêchant la vue sur la propriété voisine. Ils doivent notamment être situés à au moins 2,60 mètres au-dessus du sol du rez-de-chaussée de la construction, et à au moins 1,90 mètre au-dessus du sol d'un étage.