Termites, amiante, plomb, mérules, des termes qui font trembler les futurs (et actuels) propriétaires immobiliers. Ces ennemis du bâti peuvent en effet causer des dommages gravissimes aux constructions, d'une manière parfois totalement invisible. C'est pourquoi, lorsque l'on acquiert une maison ou un appartement, malgré le coup de cœur, on craint les mauvaises surprises cachées derrière la couche de peinture fraîche ou le sol en vinyle tout neuf.

En tant que vendeur, vous vous devez de fournir des informations exactes à l'acheteur de votre bien immobilier. Si celui-ci se rend compte, après la signature de l'acte de vente définitif, que le bien présente un défaut sérieux, c'est-à-dire un défaut qui aurait pu le faire renoncer à cette transaction, alors il peut se retourner contre vous pour vous réclamer des dédommagements, voire pour annuler la vente.

Pour protéger l'acquéreur - et le vendeur par la même occasion - un certain nombre de diagnostics techniques doivent obligatoirement être réalisés et leurs conclusions fournies aux potentiels acquéreurs avant la signature du compromis de vente. Ils concernent les éventuels pollutions et parasites présents dans le bâti, mais également l'état des réseaux (gaz, électricité, assainissement), ce qui permet d'estimer aussi l'état général d'entretien du logement. L'ensemble des diagnostics techniques obligatoires est regroupé dans le Dossier de diagnostic technique (DDT) qui doit être annexé dès le compromis de vente, puis à l'acte authentique de vente.

Tour d'horizon exhaustif des diagnostics à faire réaliser obligatoirement avant de mettre en vente ou en location votre bien immobilier, ainsi que leur durée de validité.
 

Le diagnostic amiante

Pourquoi ? L'amiante a longtemps été utilisé comme un isolant très efficace, avant de se relever toxique pour l'homme. Depuis, son usage est interdit. Le diagnostic permet de repérer la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante dans le logement.

Pour quels biens ? Le diagnostic amiante est devenu obligatoire pour la vente d'un logement (appartement ou maison) construit avant 1997.

Et si le diagnostic est positif ? Les éventuels travaux de désamiantage devront être exclusivement réalisés par des professionnels. Dans certains cas, le diagnostiqueur peut simplement préconiser une surveillance de l'empoussièrement, si la zone amiante peut être isolée.
 

Le diagnostic plomb

Pourquoi ? Le constat de risque d'exposition au plomb (Crep) est un diagnostic qui permet d'estimer la présence de plomb dans les revêtements (peintures, plâtre, briques) du logement. En effet, le plomb est un poison qui est stocké dans le corps humain, et peut entraîner, à forte concentration, des cas de saturnisme chez l'enfant. Depuis que sa toxicité a été révélée, il est interdit dans les peintures.

Pour quels biens ? Tous les logements construits avant 1949 sont concernés.

Et si le diagnostic est positif ? Si le diagnostic révèle la présence de plomb à des concentrations supérieures au seuil de 1 mg/cm2, vous devrez effectuer des travaux pour l'éliminer.

Le diagnostic termites

 

Pourquoi ? Les lignivores sont une catégorie d'insectes qui se nourrissent de bois, celui des meubles mais aussi des poutres, escaliers, volets, etc. Les plus connus et les plus redoutés sont les termites, mais il existe d'autres espèces (vrillette, xylophage, capricorne, lyctus, abeille charpentière, etc.) dont les larves et adultes se délectent du bois de nos maisons. En cas d'invasion massive, c'est la structure même de l'édifice qui est en jeu. Ce diagnostic informe sur la présence ou non d'insectes xylophages (termites en particulier) dans le logement.

Pour quels biens ? Appartement ou maison, vous devez faire réaliser cet "état relatif à la présence de termites" si votre bien se situe en zone déclarée infestée ou susceptible de l'être. Renseignez-vous auprès de votre mairie ou votre préfecture.

Et si le diagnostic est positif ? En cas de présence de parasites lignivores dans votre maison, vous devrez rapidement prévoir l'intervention d'un professionnel. Par ailleurs, compte tenu de la vitesse à laquelle se propagent ces insectes mangeurs de bois, vous devez déclarer leur présence en mairie.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

 

Pourquoi ? Le DPE estime la consommation d'énergie et les taux d'émission de gaz à effet de serre d'un logement (ou bâtiment). Le DPE comporte une étiquette « énergie-climat » (performance énergétique et climatique) intégrant directement deux informations calculées par m² et par an : la consommation énergétique (énergie) exprimée en kilowattheure d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre (climat) exprimées en kilogramme équivalent de dioxyde de carbone (CO2).


Pour quels biens ? Tous les biens sont concernés : neuf ou ancien, appartement ou maison, pour une vente ou une location, mis à part ceux destinés à être mis en location moins de 4 mois par an.

Le DPE est obligatoire dès la rédaction de l'annonce immobilière qui doit mentionner les lettres correspondant aux échelles de référence des classements énergétique et climatique (de A- extrêmement performant- à G- extrêmement peu performant). De plus, l'annonce immobilière doit comporter la mention « logement à consommation énergétique excessive » si le logement est classé F ou G et elle doit indiquer le montant des dépenses énergétiques théoriques annuelles du logement.
 
Le DPE est également obligatoire dans le cadre de la location :

- Depuis le 1er janvier 2023 un logement ne doit pas dépasser un seuil maximal de 450 kWh/m²/an d'énergie finale (en métropole) pour pouvoir être mis en location,
- Ensuite, il faudra se référer à la classe énergétique du logement. Ainsi, seront progressivement interdits à la location :
. les logements classés G à compter du 1er janvier 2025,
. les logements classés F à compter du 1er janvier 2028,
. les logements classés E à compter du 1er janvier 2034.


Et si le diagnostic est positif ? Le DPE précise un classement de la performance énergétique qui prend en compte la quantité totale d'énergie primaire et la quantité d'émissions de gaz à effet de serre selon une échelle de référence notée de A (extrêmement performant) à G (extrêmement peu performant), en fonction des valeurs du rapport de ces quantités à la surface habitable considérée.
Il précise également quelques conseils pour avoir un logement avec une meilleure performance énergétique. Le DPE formule des recommandations dʼamélioration de la performance énergétique en estimant le coût des travaux et le gain de performance escompté (travaux prioritaires et travaux permettant d'aller vers un logement performant). Les travaux et recommandations listés sont indicatifs et non obligatoires. Il s'agit de conseils de bon usage du logement et de ses équipements.
Le résultat est donc purement informatif, mais peut jouer dans la motivation d'un futur acquéreur, notamment si l'idée de ce dernier est de mettre en location le logement ! A vous d'essayer d'améliorer ces scores en réalisant des travaux d'isolation, ou en remplaçant le système de chauffage de la maison.

L'audit énergétique

Pourquoi ? L'audit énergétique transcrit l'état des lieux de la performance énergétique et environnementale du logement. Il vise à sensibiliser le futur acquéreur aux questions écologiques et énergétiques du logement qu'il projette d'acheter. Le propriétaire doit faire réaliser cet audit, en complément du DPE et préalablement à la vente, et il est remis à l’acquéreur pour le guider dans la gestion de son bien.
 
Pour quels biens ? L'obligation de réaliser un audit énergétique concerne depuis le 1er avril 2023 les bâtiments qualifiés de "passoire thermique", c'est-à-dire classés F ou G par le DPE. Cette obligation concernera ensuite les logements suivants :
- logements classés E à partir du 1er janvier 2025
- logements classés D à partir du 1er janvier 2034
Dans les départements et régions d'outre-mer, l'obligation de réaliser un audit énergétique pour les logements classés F ou G s'appliquera à partir du 1er juillet 2024 puis à partir du 1er janvier 2028 pour les logements classés E.
L'audit énergétique est obligatoire pour le propriétaire d'une maison mise en vente ainsi que pour le propriétaire d'un immeuble composé de plusieurs logements mis en vente. Les immeubles en copropriété ne sont donc pas concernés.
 
Et si le diagnostic est positif ? Au sein de l'audit, il n'y a pas de résultats positifs ou négatifs. Il  formule des propositions de travaux permettant d'améliorer le confort thermique et la qualité d'air et permettant de parvenir à une rénovation performante du bien. L'audit mentionne, à titre indicatif, l'impact théorique des travaux proposés sur la facture d'énergie et fournit des ordres de grandeur des coûts associés à ces travaux. Le propriétaire n’est pas obligé d’effectuer ces travaux pour conclure la vente.

Le diagnostic gaz

Pourquoi ? Le gaz de ville, lorsque le logement en est équipé, peut être une source de danger si l'installation est mal entretenue : explosion, incendie sont malheureusement courants.Ce diagnostic également dénommé "état de l'installation intérieure de gaz" donne un aperçu de la sécurité des installations de gaz dans les logements.

Pour quels biens ? Le diagnostic est obligatoire si l'installation gaz du logement (maison et appartement) date de plus de 15 ans, ou si le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans.

Et si le diagnostic est positif ? Si votre installation n'est pas aux normes, vous devez effectuer les travaux pour la remettre en état avant la vente.
 

Le diagnostic électrique

Pourquoi ? On ne badine pas avec l'électricité ! Les dangers sont évidents et, pourtant, de nombreuses installations électriques ne sont toujours pas aux normes, notamment dans les vieux immeubles et en zones tendues. Ce diagnostic également dénommé "état de l'installation intérieure d'électricité" donne un aperçu de la sécurité des installations électriques dans les logements.

Pour quels biens ? Le diagnostic est obligatoire si l'installation électrique du logement (maison ou appartement) date de plus de 15 ans.

Et si le diagnostic est positif ? Une installation électrique en mauvais état peut au mieux abîmer les appareils électriques, au pire causer une électrocution ou un incendie. Si votre installation n'est pas aux normes, vous devez effectuer les travaux pour la remettre en état avant la vente.
 

Le diagnostic du réseau d'assainissement non collectif

Pourquoi ? Ce diagnostic permet de confirmer au futur acquéreur de votre bien que l'installation d'assainissement des eaux est bien conforme à la réglementation actuelle, qu'il n'y a pas de risque de fuites ni de pollution de l'environnement. Ce diagnostic également dénommé "état de l'installation d'assainissement non collectif" est un contrôle de l'installation d'assainissement non collectif autonome du logement.

Pour quels biens ? Ce diagnostic est exclusivement réservé aux habitations qui ne sont pas reliées à un réseau d'assainissement collectif. Concrètement, il s'agit des maisons individuelles qui ont une fosse septique ou une fosse "toutes eaux". Vous devez contacter le service public d'assainissement non collectif (SPANC) de votre commune. C'est en effet la commune qui procède au contrôle. Renseignez-vous auprès de votre mairie.

Et si le diagnostic est positif ? Vous devez faire réaliser des travaux de mise en conformité avant la vente. A défaut, vous pouvez négocier avec l'acheteur (qui discutera sûrement le prix de la maison), et c'est lui qui devra engager les travaux au plus tard un an après la signature de l'acte de vente.

Le diagnostic risques et pollutions

 

Pourquoi ? Certaines régions sont sujettes aux inondations, risques sismiques ou naturels, ou se trouvent proches d'une centrale nucléaire. Autant d'éléments qui doivent être transmis à l'acquéreur avant la signature de la vente. Ce diagnostic également dénommé "État des risques et pollutions" (ERP) informe l'acquéreur sur les risques majeurs auxquels le logement est exposé (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...).

Depuis le 1er janvier 2023, une nouvelle version de l'état des risques (ajout notamment du risque d’érosion côtière) et des pollutions est à joindre au dossier de diagnostic technique. L'état des risques doit dorénavant figurer dans l'annonce immobilière en cas de vente comme de location. L'annonce doit notamment comporter la mention suivante : "Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site georisques.gouv.fr".
Les propriétaires concernés doivent désormais présenter, à chaque candidat acquéreur ou locataire, lors de sa première visite, un ERP daté de moins de 6 mois. Si plus de 6 mois s’écoulent entre cette visite et la vente (ou la location) du bien, le document devra, le cas échéant, être réactualisé.


Pour quels biens ? Ce diagnostic est obligatoire si votre bien se situe dans un secteur sujets à des risques technologiques, naturels, sismiques ou radioactifs. Le bien doit, en effet, être situé dans une zone couverte par un Plan de prévention des risques (PPR) prescrit ou approuvé ou dans une zone définie par voie réglementaire.
La liste est disponible auprès de la préfecture, mais vous pouvez aussi vous adresser directement à votre commune.

Et si le diagnostic est positif ? Le diagnostic est rempli à l'aide des documents fournis par la préfecture et concernant la zone. Il n'a qu'un rôle informatif : le fait que le bien se trouve en zone inondable, par exemple, n'est pas bloquant dans une vente immobilière, il faut simplement en informer l'acquéreur pour ne pas qu'il se considère comme floué.
 

A qui faire appel pour les diagnostics obligatoires ?

Pour être valables, tous ces diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur immobilier certifié. Il s'agit d'un professionnel habilité et formé à réaliser l'un, l'autre, ou l'intégralité de ces diagnostics. Leurs compétences sont certifiées et vérifiées régulièrement par des organismes certificateurs.

Un annuaire de ces diagnostiqueurs est disponible sur le site du ministère de la Transition écologique. Vous pouvez aussi y vérifier la certification d'un diagnostiqueur.

Pour le diagnostic du réseau d'assainissement, en revanche, ce sont les services c'est le service public d'assainissement non collectif (SPANC) qui sont habilités à intervenir.

Sachez, enfin, que vous pouvez réaliser vous-même l'état des risques et pollutions, en vous basant sur la documentation disponible auprès de votre mairie ou de votre préfecture.

Attention ! Si vous ne réalisez pas les diagnostics obligatoires, ou si vous ne les faites pas réaliser par un diagnostiqueur agréé (sauf assainissement et ERP), l'acquéreur de votre bien peut vous poursuivre devant le tribunal judiciaire pour vices cachés. Cette action judiciaire peut aboutir à l'annulation de la vente ou au versement de dommages et intérêts.
Si le vendeur fait appel à un diagnostiqueur non certifié, il peut également être sanctionné d'une amende de 1.500 € (3.000 € en cas de récidive).
La responsabilité du vendeur peut également être engagée s'il mentionne de fausses informations dans l'annonce de vente immobilière.
L'acquéreur peut également faire un recours auprès du service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF). La DGCCRF peut sanctionner le vendeur d'une amende de 300.000 € et d'une peine de 2 ans de prison.

Combien coûte un diagnostic immobilier ?

Les prix des diagnostics obligatoires ne sont pas réglementés et varient donc notamment en fonction de la complexité de l'intervention du diagnostiqueur. Pour l'état des risques et pollutions, par exemple, il se base simplement sur la documentation disponible pour réaliser une synthèse.

Dans l'ensemble, le montant des devis constatés dépend de la surface, de la date de construction, mais aussi de la région, ce qui explique les importantes disparités. Les prix semblent toujours un peu plus élevés pour une maison individuelle que pour un appartement.


^*L’ERP, contrairement aux autres diagnostics, est gratuit. Le propriétaire peut le réaliser lui-même, en se rendant sur le site officiel errial.georisques.gouv.fr. Il est toutefois recommandé de se rapprocher de la préfecture ou de faire appel à un diagnostiqueur pour établir un ERP.

A noter : Le coût de l'audit énergétique peut être pris en charge par l'aide financière MaPrimeRénov' sous certaines conditions.

Notez, par ailleurs, que certains diagnostiqueurs proposent des prix avantageux si vous réalisez l'intégralité des diagnostics obligatoires avec eux.

Quelle est la durée de validité des différents diagnostics ?

Parfois, une vente s'éternise, faute d'acheteur potentiel. Votre annonce est toujours valable, mais votre dossier de vente ne l'est plus, puisque certains diagnostics réalisés en amont de la mise en vente sont alors obsolètes. Voici un résumé de la validité des différents diagnostics obligatoires :

 
^*En présence d'amiante une évaluation périodique peut être nécessaire.
^**Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ont une durée de validité réduite : les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 étaient valables jusqu'au 31 décembre 2022 et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu'au 31 décembre 2024.

Si le délai de validité est passé, il vous incombe de faire réaliser à nouveau le ou les diagnostics en question, toujours par un diagnostiqueur professionnel agréé.
 

Les diagnostics obligatoires pour une location

Si vous êtes propriétaire et que vous mettez votre bien en location, vous avez aussi l'obligation de réaliser certains diagnostics, moins nombreux qu'en matière de vente immobilière. Les documents doivent être joints au contrat de location, et ils ont alors des durées de validité différentes :

 
^*Le diagnostic amiante n’a pas à être annexé au bail mais doit être tenu à la disposition du locataire qui en fait la demande. Attention, en présence d'amiante un contrôle périodique peut être nécessaire.
^**Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ont une durée de validité réduite : les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 étaient valables jusqu'au 31 décembre 2022 et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu'au 31 décembre 2024.
^***Au 1er janvier 2023 l'ERP doit être remis à l'acquéreur ou au locataire potentiel dès la première visite du bien.
 
Important : Il est utile de se renseigner auprès d'un notaire ou de la mairie avant toute mise en vente ou mise en location car la réglementation concernant les diagnostics obligatoires est de plus en plus lourde notamment selon la zone géographique. A titre d'exemple, dans le cadre d'une vente ou d'une location, le diagnostic Bruit est obligatoire si le bien immobilier concerné est situé dans une zone dite d'exposition au bruit des aéroports.