L'heure de l'AG a sonné, et vous redoutez la question du vote de travaux coûteux ? Vous n'êtes pas le seul ! D'après l'édition 2017 du Baromètre Baticopro* réalisé par l'Observatoire Maison à part.com, les travaux sont le quatrième poste de dépenses d'une copropriété. En haut du podium, le ravalement de façade (26%), seul chantier dont la réalisation est imposée par les municipalités. Si 63% des assemblées ont voté des travaux cette année, 9% des copropriétés ont refusé un projet de rénovation pour des raisons budgétaires. Dans les immeubles où des travaux auront bien lieu dans les mois à venir, 8% des propriétaires ont dû contracter un prêt pour payer les appels de fonds de ces travaux, 3% refusent de les payer, et 12% ne savent toujours pas comment ils s'acquitteront de ces sommes... Paradoxalement, des travaux de rénovation énergétique de l'immeuble (isolation par l'extérieur, changement de la chaudière, etc.) permettraient aux copropriétaires de réduire les frais liés au chauffage, considéré comme le premier poste de dépenses par 25% des propriétaires. En réalité, un tiers de copropriétaires se disent mal informés sur les économies d'énergie. Plus surprenant encore : malgré les difficultés budgétaires pour réaliser des travaux, 58% des copropriétés n'ont pas demandé d'aides financières ! Si votre syndicat de copropriétaires se trouve dans cette situation, notre fiche pratique est pour vous... * Enquête menée en ligne du 4 au 16 octobre 2017 auprès de 315 répondants.

Les subventions de l'Anah

Pour faire financer une partie des travaux de rénovation de sa copropriété, "le premier réflexe est de se renseigner auprès de l'Anah" estimait Véronique Bacot-Reaume, spécialiste en droit immobilier et membre de la Chambre nationale des experts en copropriété, lors d'une conférence du Salon de la copropriété. L'Agence nationale de l'habitat distribue, en effet, des aides financières pour la réalisation de travaux d'amélioration dans le logement. Les subventions de l'Anah peuvent être délivrées aux syndicats de copropriétaires, pour financer des travaux dans les parties communes. Pour qui ? "L'aide de l'Anah au syndicat concerne essentiellement le cas des copropriétés en difficultés" précise cependant l'organisme. Il s'agit, par exemple, des immeubles bénéficiant d'une opération d'amélioration de l'habitat (OPAH "copropriété dégradée"), relevant d'une procédure spécifique liée à un arrêté (insalubrité, saturnisme, etc.), ou plus simplement, considérés comme "fragiles" (aide Habiter Mieux). Si votre copropriété n'est pas éligible à une aide de l'Anah, vous pouvez demander une subvention en tant que copropriétaire bailleur (sans condition de ressources) ou copropriétaire occupant (en fonction du niveau de ressources). Pour quoi ? Essentiellement des travaux ayant pour but d'améliorer l'efficacité énergétique de l'immeuble, mais aussi des travaux d'accessibilité pour personnes à mobilité réduite, ou un chantier touchant la structure du bâtiment. Combien ? Jusqu'à 5.250 € par logement pour l'aide Habiter Mieux, ou 50% du montant des travaux HT. Plus d'informations sur www.anah.fr

Les certificats d'économies d'énergie

Les certificats d'économies d'énergie, ou CEE, sont encore mal connus du public. Et pourtant : ils peuvent rapporter une belle somme à votre copropriété ! Pour qui ? N'importe quelle copropriété, et n'importe quel copropriétaire. Pour quoi ? La réalisation de travaux d'amélioration thermique (isolation, chauffage plus performant, énergies renouvelables, etc.) ouvre droit à l'obtention de CEE. Ces certificats ont une valeur marchande pour les "obligés" désignés par l'État, c'est-à-dire les fournisseurs d'énergie (électricité, gaz, pétrole...). En échange de la réalisation de travaux d'économies d'énergie, ces obligés peuvent vous proposer une prime, soit sous forme de bons d'achat utilisables chez un partenaire, soit directement sur le montant des travaux - ce qui est plus intéressant à l'échelle d'une copropriété. "Lorsque vous réalisez un gros bouquet de travaux, vous êtes en position idéale pour négocier avec un fournisseur d'énergie, estime Véronique Bacot-Reaume. Il peut alors vous proposer une réduction sur votre facture à venir, ou sur le prix des matériaux des travaux". Combien ? Cela dépend du partenaire que vous choisissez pour "convertir" les certificats. Attention ! Les conditions pour profiter des CEE sont très strictes. Pour en savoir plus, découvrez notre fiche pratique dédiée.

Le crédit d'impôt pour la transition énergétique

Dans un immeuble collectif, certains travaux réalisés dans les parties communes de l'immeuble sont éligibles au crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE). Pour qui ? Chaque copropriétaire occupant, si le lot qu'il possède dans cet immeuble est sa résidence principale, peut "faire état de la quote-part correspondant au logement [...] des dépenses éligibles qu'il a effectivement payées", explique le Bulletin officiel des Finances publiques. Les propriétaires-bailleurs peuvent également profiter de cet avantage fiscal, pour les logements qu'ils mettent en location sous certaines conditions. Pour quoi ? Essentiellement des travaux d'économies d'énergie (isolation, système de chauffage, etc.) avec des matériaux répondants à des exigences précises. La liste des travaux éligibles est la même que pour le CITE classique, elle est disponible sur www.impots.gouv.fr Attention à choisir les bons professionnels, prévient Véronique Bacot-Reaume : "le professionnel chargé des travaux doit s'engager à utiliser du matériel de qualité et éligible au crédit d'impôt". Il doit également être labellisé RGE. Gardez soigneusement les factures, conseille par ailleurs la juriste. Combien ? Le crédit d'impôt s'élève à 30% du montant des travaux hors main d'œuvre. Si le montant dépasse celui de votre impôt, l'excédent vous est restitué. La somme déclarable est plafonnée sur cinq ans : 8.000 € pour une personne seule, 16.000 € pour un couple, puis 400 € de plus par personne à charge, ou 200 € par enfant en résidence alternée.

L'éco-prêt à taux zéro

Comme le CITE, l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) est étendu aux syndicats de copropriétaires. Pour qui ? Une copropriété dans laquelle "au moins 75% des quotes-parts doivent être compris dans des lots affectés à l'usage d'habitation, utilisés ou destinés à être utilisés en tant que résidence principale", précise le Ministère de la cohésion des territoires. Seuls les copropriétaires occupants peuvent y participer, sous réserve qu'ils n'aient pas déjà souscrit un éco-PTZ pour cette résidence principale. Pour quoi ? Des travaux d'amélioration énergétique du bâtiment, sur les parties communes mais aussi sur les "parties privatives à usage commun" (fenêtres des logements privatifs, par exemple). La liste des travaux éligibles à l'éco-PTZ est disponible sur www.impots.gouv.fr L'artisan doit obligatoirement être labellisé RGE. Combien ? Le montant maximal est de 30.000 € sur 15 ans de remboursement.

Le prêt collectif

La loi Warsmann, publiée au Journal officiel en mars 2012, autorise les syndicats de copropriétaires à contracter juridiquement un emprunt, en tant que personne morale. Pour qui ? Si la souscription à l'emprunt bancaire doit être votée à la majorité des copropriétaires, "l'adhésion, quant à elle, est individuelle et volontaire" précise Alain Roure, responsable de projet copropriété chez Domofinance. Chaque copropriétaire étant à jour de ses charges, est ainsi libre d'emprunter par le biais de ce prêt collectif. Le remboursement se fait directement auprès du syndic, selon un échéancier fixé en assemblée générale. Par ailleurs, "il est possible d'opter pour une caution qui désolidarise les copropriétaires les uns des autres" ajoute Alain Roure. Si l'un des copropriétaires est en défaut de paiement, l'organisme qui se porte caution se retourne contre lui de manière individuelle, et non contre l'ensemble du syndicat. Pour quoi ? La somme empruntée permettra de financer des travaux dans les parties communes, mais aussi les travaux d'intérêt collectif dans des parties privatives, ou encore l'acquisition d'un bien. Combien ? La somme dépend des capacités de remboursement des copropriétaires. Pour en savoir plus sur le prêt collectif destiné aux copropriétés, découvrez notre article dédié.