Mise en lumière par la récente affaire Urbania, qui a secoué le milieu des professionnels de la copropriété à la fin de l'année dernière, la pratique du compte-reflet est désormais dans le collimateur de l'Autorité de contrôle prudentiel (ACP)*. Le régulateur des banques alerte en effet les établissements sur cette pratique "susceptible de mettre en danger les intérêts des clients", dans sa dernière recommandation en date du 26 janvier 2011 rendue publique ce mardi.

Qu'est-ce qu'un compte-reflet ?

Quel est le principe de cette pratique ? Les syndics de copropriété reçoivent de l'argent - des "avances de charge" des conseils syndicaux, des fonds déposés ensuite sur des comptes mandants, qui permettent aux syndics d'avoir une réserve disponible tout de suite pour la copropriété dont ils ont la charge. Le compte reflet est une pratique qui permet de contourner la loi qui interdit l'utilisation de ces fonds à d'autres destinations que la gestion de la copropriété concernée, en se servant, comme son nom l'indique, d'un compte "miroir" du compte mandant qui permet l'emprunt d'une somme équivalente auprès d'un établissement de crédit. Mais avec un sacré risque de déséquilibre ! Pour l'ACP en effet, "De telles pratiques peuvent conduire à ce que les fonds déposés sur les comptes mandants des syndics au nom des copropriétés ne soient plus disponibles pour l'affectation que la loi leur confère, à savoir le règlement des dépenses desdites copropriétés, alors que la bonne pratique impose de veiller à la préservation des fonds confiés aux syndics et à leur disponibilité au sein de l'établissement."

L'affaire Urbania

C'est ce qui est arrivé dans le cadre de l'affaire Urbania. Il a été reproché à ce syndic d'avoir utilisé les fonds mis à disposition par les copropriétés dont il avait la charge grâce à ces comptes-reflets, pour l'acquisition de biens et des opérations financières qui n'avaient aucun rapport avec elles. Une pratique qui avait conduit au déséquilibre entre comptes mandants et comptes-reflets... et à un dépôt de plainte de la Société générale à l'encontre de son client. L'Autorité de contrôle prudentiel recommande donc "aux établissements de crédit qui ont dans leurs livres des comptes mandants enregistrant des fonds détenus par des syndics pour le compte de syndicats de copropriété, de ne pas accepter que ces fonds puissent être transférés vers d'autres établissements de crédit et de ne pas conclure de convention de fusion permettant de compenser les soldes créditeurs de ces comptes avec les soldes débiteurs d'autres comptes." Cette recommandation de l'ACP intervient alors même que la nouvelle loi sur les syndics se fait toujours attendre et que le "compte séparé" - le fait que le syndic ait obligatoirement, et non facultativement moyennant finances comme actuellement, un compte séparé pour chaque copropriété dont il a la charge - cristallise toutes les tensions entre associations de copropriétaires ou de consommateurs et les professionnels de l'administration des biens.