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L'association des responsables de copropriétés (Unarc) a rendu publique ce 23 mars, son enquête 2012 sur les contrats et honoraires de syndics. Constatant que les abus demeurent et que la situation s'est même dégradée, elle pointe notamment l'échec de l'arrêté Novelli, qui fête ses deux ans.
Les abus des syndics se répètent et se ressemblent pour les associations représentatives de copropriétaires... Deux ans pile après la publication de l'arrêté Novelli portant sur les contrats de syndics, l'Unarc (L'union nationale des Associations de responsables de copropriété) a décidé de vérifier l'impact et l'efficacité de texte réglementaire qui, à l'époque, devait limiter les abus et forcer les syndics à plus de transparence tarifaire. Et le constat 2012 est "sans appel" : "d'une part, cet arrêté est très insuffisamment respecté, dénonce l'Unarc, d'autre part et surtout, cet arrêté s'avère totalement inefficace..." En se fondant sur l'étude de 920 contrats, l'association révèle ainsi par exemple que pas moins de 92% des syndics retirent ou ajoutent de nombreuses clauses spécifiques au texte de l'arrêté qui n'en compte que 44 - un nombre pourtant insuffisant selon l'association !
Encore des clauses illégales
Si certains facturent des honoraires supplémentaires pour des tâches censées être couvertes par les honoraires de base - exemple : 43% des contrats facturent la déclaration de certains sinistres concernant les parties communes, alors que cela devait être inclus - d'autres proposent carrément des dispositions illégales, notamment concernant la présence de forfaits administratifs supplémentaires à ceux décidés en assemblée générale annuelle (40%), de taux d'honoraires fixes pour la gestion administrative et le suivi technique des travaux exceptionnels (62%), alors qu'ils devraient être négociés ou, encore, de frais de gestion et de conservation d'une partie des archives (77%), en opposition avec un décret de 1967. Symbolique s'il en est, notez que le prix moyen de la photocopie atteint les 10 fois son prix à 0,30€ (et monte jusqu'à 0,40€). La liste des abus reste donc longue (voir en page suivante, les nouveautés 2012), ce qui prouve l'échec de l'arrêté Novelli, selon l'Unarc, qui en appelle au secrétaire d'État à la consommation, Frédéric Lefebvre, pour y remédier. Et n'hésite pas s'étonner que ce dernier n'ait donné aucune suite aux recommandations formulées par la Commission des clauses abusives qui révélait le 27 septembre dernier, la présence courante plus d'une vingtaine d'abus ou illégalités dans les contrats de syndics. Retrouvez en pages suivantes, le verbatim des nouveautés en matière d'abus tarifaires épinglées par l'Unarc.Contrats de syndics : toujours des abus
Syndics : Les "nouveautés" 2011-2012 en matière d'abus tarifaires, repérées par l'Unarc
- "Le 'forfait administratif' (en plus des frais de tirage et d'affranchissement pour l'AG) est en passe de se généraliser, la moyenne se situant à 30€ par lot. Or [L'Unarc] a calculé que les frais réels correspondants (et inclus déjà dans les honoraires de base) devraient être au maximum de 5€, soit 6 fois moins".
- Des impayés qui rapportent de plus en plus : "les syndics ont trouvé là une source de profits très importants et inadmissibles", selon l'association : "non contents de facturer la lettre simple à 20€, les syndics innovent et multiplient les actes inutiles. Exemple : Immo de France adresse désormais DEUX relances simples pour un coût total de 35€ ; Foncia en est à adresser TROIS lettres recommandées successives pour un total de 110€ !"
- L'indexation des honoraires en cours d'année ou les augmentations déguisées. "Autre astuce qui prend de l'ampleur : l'indexation trimestrielle. Vous votez 10.000€ d'honoraires ; en fait vous avez payé en fin d'année 450€ de plus suite aux indexations en cours d'année".
- Tirage des convocations et P.V. : une source énorme de revenu. "Presque plus aucun syndic ne photocopie lui-même les convocations et les procès-verbaux d'AG et ne les envoie aux copropriétaires. Ils passent tous par des sociétés sous-traitantes. Celles-ci leur fournissent tout compris la photocopie à 0,08 €. De leur côté les syndics refacturent en moyenne la photocopie à 0,25€ soit une marge de 0,17 € par photocopie. Quand on sait qu'un cabinet moyen (7000 lots de copropriétés) facture environ 65 000 photocopies par an, cela fait une marge de 11 050€ sur ce poste, ceci sans avoir à réaliser le moindre tirage !"
- Le vote 'électronique' rémunérateur. "Alors que ce dispositif fait gagner du temps au syndic et lui évite des calculs compliqués et fastidieux, le système est désormais facturé entre 7 et 10 € par lot."
- La comptabilité et le suivi des travaux : "presqu'autant qu'un architecte. Alors que la loi oblige à voter des honoraires éventuels lors du vote des travaux (honoraires évidemment adaptés au montant et type de travaux), 75% des syndics continuent à inclure dans leur contrat des pourcentages fixes et non dégressifs de plus en plus élevés. Le record : Citya avec 7,17% non dégressifs sans aucune maîtrise d'œuvre. Le coût d'un architecte !"
- L'accès Internet : pas de pitié ! "Autre facturation en train de se généraliser : l'accès à ses comptes ; Citya - toujours = 15 € pour un service de toute façon intégré".
- Heures ouvrables diminuées et vacations hors heures ouvrables augmentées. "Autre astuce : les syndics réduisent les heures ouvrables qui deviennent : 9h - 12h / 14h - 17h30 ; et 16h30 le vendredi : soit à peine 32h par semaine ; puis ils augmentent le prix des heures non ouvrables (+100% en moyenne en 2011 !)
- Une pluie de 'mesquineries' qui coûtent très cher. "Pour finir quelques illustrations nouvelles des talents tarifaires des syndics : toute heure commencée est due ; les temps de déplacement entre le cabinet et la copropriété sont facturés ; les copropriétés subissent la facturation des frais de 'prise en charge' de la copropriété (imaginez un ascensoriste qui facture la prise en charge du contrat !!) ; etc."
Verbatim, Unarc, enquête 2012.
Syndics : Les "nouveautés" 2011-2012 en matière d'abus tarifaires, repérées par l'Unarc
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