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Dix-huit mois après la publication de l'arrêté dit Novelli sur les contrats de syndic, la Commission des clauses abusives, saisie par le ministre après la protestation de plusieurs associations, a rendu ses recommandations. Et elle ne pointe pas moins de 24 clauses abusives.
Sans la vigilance de l'association des responsables de copropriété (ARC), sans doute cette recommandation aurait-elle pu passer inaperçue : adoptée le 15 septembre dernier par la Commission des Clauses abusives - placée auprès du ministre chargé de la consommation (article L534-1 du code de la consommation), mais mise en ligne récemment (et pas encore publiée au Bulletin officiel) la recommandation est pourtant d'importance, tant le sujet des contrats de syndic entretient la polémique. Il faut dire que ce texte est attendu depuis dix-huit mois ! Saisie dès après la publication de l'arrêté dit Novelli de mars 2010, à la suite des pressions exercées par les associations de consommateurs qui le trouvait très insuffisant, la Commission dénombre pas moins de 24 clauses abusives !
La question des tarifs au coeur des clauses jugées abusives
Formation et révocation du contrat, relations avec l'assemblée générale, prestations : la liste est longue et diverse, mais touche notamment la question des tarifs (voir en page suivante la liste exhaustive). Ainsi, précise-t-elle dans ses considérants, "La commission constate qu'en dépit des dispositions de l'arrêté du 2 décembre 1986 modifié, la présentation des contrats étudiés rend difficile la délimitation entre prestations particulières et prestations de gestion courante, ce qui fait obstacle à la comparaison par le consommateur des tarifs proposés par les syndics ; (...) ces documents contractuels contiennent des clauses dont le caractère abusif au sens de l'article L. 132-1 du code de la consommation peut être relevé (...)"
Pour l'Arc, cette publication confirme l'idée qu'elle "[avait raison] de dénoncer les nombreux abus constatés dans les contrats de syndics, y compris les contrats types Fnaim et Unis ; et (...) qu'il s'avère indispensable de modifier l'arrêté Novelli", comme elle le demande depuis sa parution.
Quelle suite ?
Mais concrètement, cette recommandation reste une recommandation justement : elle n'engage en rien les syndics à l'appliquer. Seul un jugement au cas par cas peut en effet faire annuler une clause abusive, comme le rappelle l'Arc, c'est pourquoi cette dernière annonce saisir le secrétaire d'État à la consommation actuel, Frédéric Lefebvre, sur le sujet. De même enjoint-elle l'Unis et la Fnaim de modifier sans tarder leurs contrats-types. Reste toujours un projet de loi sur les contrats de syndic dans les cartons du ministère de la Justice, et qui joue toujours l'Arlésienne... jusqu'à la prochaine présidentielle ? En page suivante, les 24 points épinglés par la Commission des clauses abusives.Contrats de syndic : 24 clauses épinglées par la Commission des clauses abusives
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Les 24 clauses litigieuses épinglées par la Commission des clauses abusives
Extrait de la recommandation 10-01 de la Commission des clauses abusives
La Commission recommande que soient éliminées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet :
1. d'indiquer une durée de contrat ne correspondant pas aux dates d'effet et d'échéance mentionnées dans celui-ci ;
2. de présenter l'ouverture d'un compte bancaire ou postal unique comme le principe et l'ouverture d'un compte séparé comme une prestation non comprise dans le forfait annuel ;
3. de permettre au syndic la fixation unilatérale des honoraires de gestion locative d'une partie commune ;
4. de rendre plus difficile la révocation du contrat de syndic de copropriété à l'initiative du consommateur ou non-professionnel, qu'à celle du syndic ;
5. de laisser le consommateur ou le non-professionnel dans l'ignorance du prix ou du mode de calcul du prix de certaines prestations ;
6. de inclure, sous la rubrique du contrat relative aux prestations de gestion courante, l'énumération de prestations facturées en sus du forfait annuel ;
7. de décider du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits sans vote exprès de l'assemblée générale ;
8. de prévoir dans le contrat que le syndic pourra agir en qualité de courtier, sans délibération spéciale de l'assemblée générale à ce sujet ;
9. de mandater le syndic pour des prestations ne relevant pas de ses fonctions de syndic, sans autorisation préalable de l'assemblée générale ;
10. de prévoir une rémunération particulière du syndic dans le cas d'une déclaration de sinistre concernant les parties communes ;
11. de prévoir la rémunération du syndic à titre de prestation particulière pour le suivi de travaux sans préciser la nature de ceux-ci ;
12. de prévoir la rémunération particulière de prestations exceptionnelles non définies dans le contrat ;
13. de scinder des prestations de gestion courante en plusieurs prestations afin de permettre une rémunération au titre des prestations particulières ;
14. de fixer dans le contrat le montant des honoraires du syndic, au titre de travaux autres que d'entretien et de maintenance dont la liste est énoncée à l'article 44 du décret du 17 mars 1967 ;
15. de prévoir une rémunération particulière pour une prestation de gestion courante énumérée par l'arrêté du 2 décembre 1986 modifié ;
16. de facturer la notification des travaux nécessitant l'accès aux parties privatives, prestation déjà rémunérée au titre de la gestion de ces travaux ;
17. d'offrir la possibilité de rémunérer deux fois une même prestation ;
18. de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires une prestation qui ne lui est pas imputable ;
19. de permettre au professionnel de facturer deux fois la même prestation ;
20. de faire supporter au syndicat des copropriétaires le prix d'une prestation réalisée au profit de copropriétaires bailleurs ;
21. de permettre au seul professionnel d'opter pour l'un des modes de rémunération prévus au contrat ;
22. de présenter le compte unique comme le seul compte permettant de bénéficier de la garantie financière et de la délivrance d'informations imposées légalement ;
23. de mentionner des prestations particulières dont la définition n'est pas précise et ne permet pas de déterminer si elles sont ou non incluses dans une prestation de gestion courante, offrant ainsi la possibilité de rémunérer deux fois la même prestation ;
24. de faire figurer dans le contrat de syndic des frais, des prestations ou une rémunération qui ne concernent que les relations entre le syndic et un copropriétaire et qui ne sont donc pas opposables à ce dernier, qui n'est pas partie au contrat.
(source : Commission des clauses abusives, texte intégral en suivant ce lien)
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