Maison à part : « Vendre ou louer ? », certains propriétaires s'interrogent avant de se lancer. Est-ce une question incontournable ?

Jean Perrin : Oui, les propriétaires se posent régulièrement la question. C'est l'occasion de faire le point sur leur patrimoine et leurs objectifs. La décision doit être prise en fonction du contexte personnel du propriétaire (a-t-il besoin d'argent ? Souhaite-il investir dans d'autres placements ? Veut-il conserver le logement pour le transmettre à ses enfants plus tard...), et en fonction du marché et de la fiscalité. MAP : Quels sont les avantages et inconvénients de la vente? J.P : L'avantage quand on vend un bien immobilier que l'on possède depuis plus de 15 ans, c'est que l'on évite toute fiscalité sur les plus-values. Mais il faut alors savoir dans quoi on va réinvestir l'argent. Dans la bourse ? Compte tenu des risques, je ne le conseille pas. Dans l'assurance-vie ? On dit qu'elle facilite la transmission du patrimoine, mais les perspectives de rendement sont alors assez faibles (de l'ordre de 4%). Est-ce que l'on va choisir de réinvestir l'argent dans des produits financiers où racheter dans l'immobilier ? Dans ce dernier cas, il faut savoir que l'ancien présente une bonne rentabilité alors qu'avec les programmes neufs, on ne sait pas toujours ce que l'on va trouver. MAP : Qu'en est-il pour la location ?   J.P : Avec une location, il y a toujours une incertitude sur les impayés. Car s'ils ne concernent que 2% des locations, pour le propriétaire qui y est confronté, c'est 100% de ses revenus qui passent à la trappe, sans compter les frais de procédure. En revanche, il faut dire que la location procure un revenu régulier qui malgré tout, présente une forte probabilité de progression car les loyers sont indexés sur l'indice de référence des loyers. Avec cet indice, les loyers progressent moins vite, mais ils progressent quand même ! Fiscalement en revanche, avec les impôts locaux qui augmentent et les conséquences de la suppression de l'abattement forfaitaire qui n'a pas été totalement compensé par les nouvelles tranches d'imposition, la fiscalité est en augmentation. Donc, la rentabilité nette d'une location est en diminution. MAP : Quand vaut-il mieux choisir de vendre?

J.P : Si le propriétaire a besoin d'argent quelle qu'en soit la raison (il veut partir au bout du monde, profiter de la vie) je dirais qu'il faut vendre. D'autant que le marché se tasse. Mais s'il n'a pas besoin de fonds, et qu'il veut tirer profit de son bien, son choix va dépendre de plusieurs facteurs. Avant de vendre, il faut estimer la plus-value potentielle, éventuellement exonérée des impôts. Puis, il faut également faire ses calculs après la fiscalité, par rapport aux rendements des autres placements que l'on peut trouver sur le marché (bourse, assurance vie etc...). Et il est indispensable de tenir compte de sa fiscalité personnelle : quelqu'un qui paye l'ISF ne raisonnera pas de la même façon que quelqu'un qui n'y est pas assujetti. MAP : Dans quels cas est-il préférable de miser sur une location ?

J.P : On va plutôt choisir de louer quand le bien n'a pas l'ancienneté qui permet d'éviter l'imposition des plus-values. Vendre pour vendre ne sert à rien si l'on n'a pas de projet. Si c'est pour aider ses enfants. C'est bien. Si l'on vend dans une otique de rachat immobilier, à ce niveau on commence à prendre des risques qu'il est préférable d'évaluer. Quand on n'a aucune idée de placement derrière la tête, mieux vaut choisir de louer. Dans ce cas, je conseille le régime Borloo Populaire sans travaux pour un appartement que l'on possède déjà. C'est très intéressant car cela permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30 %, tout en déduisant l'intégralité de ses charges et en louant aux prix du marché. Pour les biens existants c'est vraiment la meilleure solution : 90% des personnes ouvrent droit à ce système.