Vendre son logement sans trainer : telle est aujourd'hui l'une des principales préoccupations des vendeurs. Les propriétaires qui font le choix de la location cherchent quant à eux à trouver des candidats locataires de confiance. Dans tous les cas, il est donc nécessaire de présenter le bien sous un jour qui lui est favorable.

Vente : éviter les gros travaux

C'est décidé, vous mettez votre logement en vente après moult hésitations. Vous avez déterminé un prix et espérez trouver un acquéreur dans le mois à venir. Pour optimiser votre projet, pas la peine de vous lancer dans un chantier coûteux. Inutile, par exemple, de casser des murs pour faire une cuisine américaine. "Il serait dommage de financer de gros travaux dans la mesure où l'acheteur pourrait avoir envie d'aménager le logement à sa manière" , précise Jean Perrin, président de l'Union Nationale de la Propriété Immobilière (UNPI). Lionel Thomas, agent immobilier à Lyon ne le conseille pas non plus. "Nous partons du principe qu'en cas de vente, des travaux coûtent très chers et que le retour sur investissement n'est pas forcément excellent", précise-t-il. Par ailleurs, si le diagnostic de performance énergétique (DPE) que vous avez fait réaliser donne de mauvais résultats, mieux vaut en discuter avec les acquéreurs avant d'envisager des travaux. Car, comme l'explique René Pallincourt, "ces considérations ne sont pas encore bien intégrées par le public". En clair, les acheteurs ne se basent pas encore sur ces informations pour acheter. D'autant que les améliorations faites dans le cadre d'un DPE sont défiscalisées : l'acquéreur peut donc trouver un intérêt financier à s'en charger.

Rafraîchir pour mieux vendre

En revanche, rafraîchir des murs un peu ternes en passant un coup de pinceau ou vitrifier un parquet pour lui redonner un peu de tonus, font partie des démarches peu onéreuses et faciles à réaliser soi-même. De quoi "améliorer le coup d'œil" des visiteurs, selon Jean Perrin. Car la première impression doit être la bonne. "D'une façon générale, la déco est importante" ajoute René Pallincourt. Si vous avez de beaux meubles et une décoration harmonieuse, profitez-en pour faire visiter en l'état. En revanche, "si la décoration est un peu trop marquée, subjective, il vaut mieux passer un coup de peinture blanche et présenter le bien vide". Si vous vendez une maison avec un jardin, "il faut veiller à bien présenter le jardin, tailler les haies, tondre la pelouse, nettoyer le perron ...", rappelle le président de Century 21, Hervé Bléry. Des conseils de bon sens qui, à défaut de gonfler le prix, permettent de vendre le bien beaucoup plus rapidement.

Des locataires plus regardants

Question location en revanche, les travaux s'imposent d'eux-mêmes. D'une part il est interdit de louer des logements indécents. A ce titre, réhabiliter un appartement insalubre et le mettre aux normes est obligatoire. D'autre part, les locataires deviennent de plus en plus exigeants : "Il est aujourd'hui difficile de louer des biens qui ne sont pas impeccables", témoigne Jean Perrin. Refaire les peintures avant l'arrivée d'un nouveau locataire, poser des double-vitrages, renforcer les serrures... autant de travaux auxquels le bailleur ne peut plus échapper s'il veut louer son bien à une personne de confiance - "Un locataire qui entre dans un bien en mauvais état aura moins tendance à l'entretenir correctement", prévient Lionel Thomas - et éviter qu'il ne reste vacant. De fait, si certains locataires sont moins regardants car ils n'ont pas financièrement le choix - on s'approche alors plus du marchand de sommeil que du bailleur digne de ce nom - les autres ont aujourd'hui certaines exigences. A charge pour le propriétaire d'en tenir compte.