Jusqu'à présent, mettre son bien immobilier en hypothèque signifiait avoir une épée de Damoclès au dessus de soi : le risque de le perdre. Depuis le 8 juin dernier et la publication de la réforme des hypothèques (ordonnance du 23 mars 2006) au Journal Officiel, il est désormais possible d'obtenir un crédit sur son bien sans en perdre la jouissance. Le prêt viager hypothécaire permet en effet au particulier de profiter d'un prêt consenti par un établissement de crédit garanti par une hypothèque sur un lieu d'habitation lui appartenant (résidence principale, secondaire, ou bien à usage locatif) , dont le remboursement n'intervient qu'à la vente du bien ou au moment du décès de l'emprunteur. Très encadré, ce type de prêt est sécurisé notamment par le fait que la dette ne peut dépasser la valeur du bien au moment du remboursement. Et ne pèse pas sur les héritiers : ils ont le choix de racheter ou non le bien en s'acquittant de la dette avec possible rééchelonnement. Bien sûr, l'emprunteur en en remboursant l'intégralité peut faire tomber l'hypothèque à tout moment.

Un crédit pour les seniors

Adressé aux personnes âgées et retraités, le prêt viager hypothécaire est accordé sous forme de rente ou de capital. Financer une aide à domicile, des travaux imprévus, une maison de retraite, faire une donation à ses petits-enfants... Ses usages multiples ne donnent lieu qu'à une seule exception : le financement d'une activité professionnelle pour le senior. Il n'est pas soumis à l'impôt puisqu'il n'est pas considéré comme un revenu. Son montant est calculé en fonction de plusieurs critères : la valeur du bien, la possible durée du prêt - ce qui fait intervenir forcément l'espérance de vie de l'emprunteur du fait de son âge, sa santé et son sexe - et les coûts de financements fixés par l'établissement (le taux d'emprunt). L'acceptation du prêt doit se faire devant notaire, dont les conseils avisés devraient permettre de s'assurer de l'opportunité de cet emprunt. Il faut savoir également que l'emprunteur est soumis à un certain nombre d'obligations vis-à-vis de son bien hypothéqué tel que son entretien courant "en bon père de famille". L'établissement prêteur doit pouvoir être sûr que le bien ne soit pas déprécié ou dégradé. Tout se joue sur l'expertise de la valeur du bien au moment de la souscription du prêt. Deux avantages se dégagent : puisque la dette est plafonné à la valeur du bien, suivant l'évolution du marché immobilier, si celui-ci atteint une valeur inférieure au montant accordé, les héritiers n'auront pas à payer la différence. Et à l'inverse, si le bien a une valeur supérieure, ils pourront encaisser la plus-value, un gros risque pour le prêteur. Pour la même raison, il conviendra donc d'être particulièrement vigilant au moment de cette expertise, faite par un professionnel accepté par les deux parties au contrat.

Un coût non négligeable

Des coûts importants expliqués par les risques encourus par l'établissement emprunteur sont à prévoir, comme le taux des intérêts et les frais de dossiers. Disponible dans plusieurs pays anglo-saxons, c'est notamment la difficulté de l'expertise et le coût global qui expliquent le faible engouement dont il fait preuve jusqu'à présent. Selon la Fédération Française de Banques dans un communiqué de décembre 2006, en 15 ans aux Etats-Unis, 100.000 de ces "reverse mortgages" ont été conclus, dont environ 35.000 en 2004 (citant un rapport de l'inspection générale des finances de 2004). Reste que son encadrement juridique et réglementaire en France fait conserver à ce type de prêt son attractivité.

Le premier

Premier à se lancer sur le marché, le Crédit Foncier a annoncé la naissance de son prêt viager hypothécaire pour le 21 juin prochain, sous le nom de "Foncier Reverssimmo". Le capital proposé sera au minimum de 20.000 € et variera entre 16% de la valeur du bien à 65 ans jusqu'à 66% du prix à 95 ans. Ayant une espérance de vie plus courte, les hommes seront privilégiés. En revanche, aucun questionnaire de santé ne sera demandé. Quant au taux d'emprunt, il sera identique pour tous, soit de 8,5% (le double d'un prêt classique). Les frais de dossier s'élèveront eux à 4%. Selon le Ministère de l'Economie et des Finances, près de 6 millions de ménages de plus de 65 ans sont propriétaires de leur logement.