Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, l'établissement bancaire peut réclamer une garantie, lui permettant de s'assurer d'être remboursé si vous ne pouvez plus honorer les mensualités du crédit. En droit, on appelle cela une sûreté. L'hypothèque est ainsi ce qu'on appelle une sûreté réelle immobilière, c'est -à-dire que le bien immobilier que vous souhaitez acquérir va servir à garantir votre dette (article 2385 du Code civil).

Autrement dit, en cas de défaut de paiement, le banquier pourra faire saisir le bien et le faire vendre aux enchères afin de recouvrer les sommes restant dues au titre du prêt (capital et intérêts). Grâce à l'hypothèque, le créancier est ainsi assuré d'être payé, au moins en partie. Zoom sur cette sûreté qui fait frémir les débiteurs.

Hypothèque : de quoi parle-t-on ?

Il existe plusieurs sortes d'hypothèques. On distingue en effet l'hypothèque légale - elle est ici prévue par la loi - et l'hypothèque judiciaire, c'est-à-dire une hypothèque prononcée par une décision de justice. Mais en matière de garantie d'un prêt immobilier, l'hypothèque est dite conventionnelle, c'est-à-dire souscrite par contrat.

Cette hypothèque conventionnelle peut porter sur un bien qui appartient déjà à l'emprunteur, mais aussi sur un bien immobilier futur, c'est le cas par exemple dans le cadre de l'achat d'un bien en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement), en d'autres termes dans le cadre d'un achat sur plans.

Le contrat mettant en place l'hypothèque conventionnelle doit être établi par acte notarié, et doit être inscrit au service de la publicité foncière (c'est pourquoi elle est soumise à des frais). Le document doit notamment préciser la nature et la situation du bien immobilier, et mentionner la somme couverte par l'hypothèque.

Quelle est la durée d'une hypothèque conventionnelle ?

L'hypothèque conventionnelle s'étend sur toute la durée du prêt, à laquelle sont ajoutés 12 mois. Ainsi, lorsque toutes les mensualités sont réglées conformément au contrat de prêt immobilier, l'hypothèque reste inscrite sur le bien, mais elle est sans effet puisque le crédit est remboursé.

Son inscription prend fin automatiquement un an après le paiement par l'emprunteur de la dernière échéance, sans qu'aucune démarche ne soit nécessaire.

En cours de prêt, si l'emprunteur souhaite lever l'hypothèque, c'est-à-dire la supprimer, il doit procéder à ce qu'on appelle une mainlevée. La demande de mainlevée est très fréquente, et peut intervenir dans les cas suivants :

• si le propriétaire revend son bien avant d'avoir remboursé son prêt immobilier en totalité ;

• si le propriétaire vend son bien immobilier avant la fin de l'inscription de l'hypothèque (c'est-à-dire dans les 12 mois suivants la fin du règlement de la dernière échéance) ;

• si le propriétaire procède au rachat de son crédit immobilier par une autre banque.

La demande de mainlevée d'hypothèque peut se faire en accord avec la banque de l'emprunteur, ou, à défaut, sur décision de justice.

Quel est le coût d'une hypothèque conventionnelle ?

L'inscription, et la mainlevée d'hypothèque, exigent un acte notarié, et donnent donc lieu au paiement de frais. Ceux-ci comprennent la rémunération du notaire (qui est fixée par décret), la taxe de publicité foncière et les divers frais liés aux formalités.

Pour estimer ces frais, l'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement) met gratuitement à la disposition de tous un simulateur calculant le coût de la garantie hypothécaire d'un emprunt immobilier. Il est disponible sur son site internet ici.

Quels sont les effets de l'hypothèque conventionnelle ?

Si l'emprunteur n'honore pas la totalité des échéances de son prêt immobilier, le créancier hypothécaire (ici la banque) peut demander en justice la vente du bien immobilier hypothéqué. En effet, ce créancier bénéficie de deux prérogatives :

• le droit de préférence, qui lui permet d'être payé sur le prix de vente avant les éventuels autres créanciers (qui n'ont aucune garantie) ;

• le droit de suite, qui lui permet de saisir le bien immobilier même si celui-ci se trouve entre les mains d'un tiers acquéreur (c'est-à-dire si le bien a été revendu). Ce dernier est alors redevable de toute la dette garantie, capital et intérêts, quel qu'en soit le montant, dans le cas, peu probable toutefois, où la vente a été conclue sans demande de mainlevée de l'hypothèque.