Avec une pension de retraite moyenne évaluée à 1.044 € par mois par la DRESS (direction de la recherche, des études, de l'évaluation et des statistiques), les seniors ne roulent pas sur l'or. Et ont parfois même du mal à boucler les fins de mois. Une alternative financière totalement sécurisée permet pourtant aux personnes âgées propriétaires de leur logement d'améliorer l'ordinaire. Le système du viager offre ainsi la possibilité au retraité (le crédirentier) de vendre son logement moyennant le versement d'une rente (appelée arrérages) versée par l'acheteur (le débirentier), tout en continuant à y vivre jusqu'à la fin de ses jours. C'est ce que l'on appelle un viager "occupé". A sa mort, le logement devient la propriété pleine et entière de l'acheteur. "Certaines ventes en viager peuvent prévoir le versement de la rente, jusqu'au décès des survivants des bénéficiaires, par exemple dans le cas d'un couple" , précise Pierre Lemée, notaire à Pont L'Evèque (14).

Mauvaise réputation

Un concept rendu célèbre dans les années 70 par le film de Pierre Tchernia très simplement intitulé "le viager", et qui souffre d'une fort mauvaise réputation. L'acheteur étant généralement soupçonné de souhaiter la mort du retraité, tandis que ce dernier prive ses enfants d'une partie de leur héritage. Très mal connu et peu utilisé, le principe du viager pourrait bien se refaire une santé, vieillissement de la population oblige. C'est en tout cas l'analyse du Conseil économique et social, dans une étude réalisée en mars 2008 sur la question. "Les retraités des années à venir seront peut-être plus enclins que leurs ainés à recourir à la vente en viager (...) pour faire face à leurs besoins de trésorerie. (...) Avec, par exemple, l'apparition de nouveaux besoins, comme ceux liés au financement de la dépendance, le viager pourrait prochainement apparaître comme foncièrement moral en ce qu'il déchargera en tout ou partie les enfants, petits enfants ou collatéraux d'une lourde contrainte financière" .

Complément de retraite

Car passées les considérations morales, le viager constitue bel et bien un vrai complément de revenus pour ceux qui en manquent. D'autant que les personnes âgées sont majoritairement propriétaires : 73% des 60-74 ans et 65% des personnes de plus de 75 ans sont aujourd'hui propriétaires de leur logement. Or, les charges liées à ce logement constituent parfois un vrai gouffre financier ! Dans ce cas, l'option viager révèle des atouts insoupçonnés. Pour Maître Pierre Lemée, le viager est intéressant pour "ceux qui ont une petite retraite et qui souhaitent la compléter". Pour déterminer le montant de la rente, il faut évaluer la valeur du bien sur le marché. Ensuite, "on utilise les tables de mortalité(ou d'espérance de vie) des compagnies d'assurance, et on prend en compte la nature et le revenu du bien" , explique-t-il.

C'est le bouquet !

Et contrairement à une idée reçue, vendre son logement en viager ne revient pas systématiquement à déshériter ses enfants. En effet, il est possible de prévoir le versement d'un bouquet, c'est-à-dire une somme en capital, qui vient en déduction du prix évalué au départ. Un bon moyen de mettre une jolie somme d'argent de côté et de la faire fructifier pour ses enfants ! Il est aussi possible de vendre à un membre de sa famille. Mais dans ce cas, "attention à l'article 918 du code civil !" prévient Maitre Lemée. En effet, si vous avez plusieurs enfants et que vous accordez le viager à l'un d'entre eux sans l'accord des autres, ces derniers pourraient parfaitement exiger de compenser la perte lors de la succession.