Les droits du propriétaire et ceux du locataire sont parfois difficilement compatibles. C'est particulièrement vrai lorsque le bailleur souhaite vendre un logement occupé. Souvent démuni face à une situation inédite, le locataire n'est pas toujours conscient que la loi lui assure un minimum de protection. Car si la vente est toujours possible, elle ne peut pas être réalisée dans n'importe quelles conditions.

Le propriétaire d'un logement loué a en effet toute liberté de le vendre, mais il doit, selon qu'il souhaite le vendre occupé ou libre (c'est-à-dire sans locataire), accomplir des formalités dans des délais stricts. La loi prévoit un certain nombre de protections pour l'occupant qui ne peut ainsi pas être mis dehors du jour au lendemain.

Plus concrètement, les droits du locataire dépendent du choix du bailleur.

Le logement est vendu occupé

Le propriétaire peut choisir de vendre librement, en cours de bail, le bien immobilier "avec son locataire". Le bail sera ainsi transféré au nouveau propriétaire.

Le bailleur n'a, ici, pas l'obligation d'informer le locataire de la vente, ni à lui donner congé : le locataire reste donc dans les lieux.

En cas de vente du logement occupé, le locataire ne subit ainsi aucune conséquence : le loyer, le dépôt de garantie et la date d'échéance ne changent pas. Il change simplement de bailleur.

Le logement est vendu libre de toute occupation

Le propriétaire peut aussi choisir de vendre son bien "libre de toute occupation". Dans ce cas, le bailleur vend "sans le locataire" à la fin du bail.

Il peut donc donner congé au locataire, c'est-à-dire lui demander de partir à l'échéance du contrat mais seulement une fois à l'issue des 3 ans qu'est la durée minimale pour un bail d'habitation (1 an pour la location meublée).

Le locataire bénéficie alors d'un droit de préemption, c'est-à-dire qu'il peut acheter le bien qu'il loue en priorité sur tout autre acquéreur.

Congé en bonne et due forme et droit de préemption du locataire

La loi permet au propriétaire de donner congé à son locataire s'il souhaite vendre son bien, mais cela n'implique pas un départ immédiat de la part de l'occupant. Surtout si le congé ne lui a pas été envoyé dans les règles de l'art.

Pour être valable, il doit en effet être adressé par lettre recommandée avec avis de réception, par voie d'huissier, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement, au moins 6 mois avant la fin du bail (3 mois pour une location dans le cadre d'un meublé).

Et ce n'est pas tout : la lettre doit aussi, à peine de nullité, informer le locataire du motif du congé, du prix de vente et de ses conditions. Le document doit aussi reproduire les 5 premiers alinéas de l'article 15 II de la loi de 6 juillet 1989. A défaut du respect de ces règles, le bail est renouvelé de plein droit.

Si le locataire décide d'acheter, ce dernier doit en informer le bailleur par lettre recommandée avec avis de réception, au plus tard dans les 2 premiers mois du préavis (de 6 mois). Alors, l'acte authentique de vente doit être signé chez le notaire dans les 2 mois qui suivent (ou 4 mois si l'acquéreur finance l'achat par un prêt immobilier).

S'il refuse d'acheter (ou s'il reste silencieux à l'issue du délai de 2 mois), le propriétaire bailleur est libre de vendre le logement à qui il veut. Si le locataire déménage avant la date de fin du bail, il n'a pas de préavis à donner et doit le loyer jusqu'au jour de son départ.


Droit de préemption du locataire

Dans certains cas, le locataire est prioritaire pour se porter acquéreur. On dit alors qu'il dispose d'un droit de préemption. Celui-ci s'applique obligatoirement dans le cas de la vente d'un logement libre de toute occupation.

Attention, dans le cadre d'un logement meublé, le locataire ne bénéficie pas du droit de préemption.

Le locataire ne dispose pas non plus de ce droit si le bailleur propose la vente de son bien à un parent jusqu'au 3e degré inclus (c'est-à-dire jusqu'à ses arrière-grands-parents, ses oncles et tantes ou ses neveux et nièces) et que celui-ci occupe le bien pendant au moins deux ans.

Protection spécifique du locataire âgé de plus de 65 ans

Un locataire âgé de plus de 65 ans à la date d'échéance du contrat et dont les ressources sont modestes est protégé par la loi en cas de vente de son logement. En effet, le propriétaire doit lui proposer une solution de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.

Toutefois, le locataire ne bénéficie pas de cette protection si le bailleur a lui-même plus de 65 ans, ou si ses ressources sont modestes.

Droits de préemption particuliers du locataire

Le locataire bénéficie d'autres droits de préemption dans des cas spécifiques.

• La vente à la découpe

Il s'agit d'un droit de préemption qui s'applique suite à la première vente du logement suivant la mise en copropriété de l'immeuble, sous réserve que le locataire soit en place au jour de la division ou de la subdivision de l'immeuble.

La particularité de ce droit est qu'il s'applique même dans le cas de la vente d'un bien occupé.

• La vente d'un immeuble en bloc

La vente en bloc est constituée lorsque le propriétaire d'un immeuble à usage d'habitation, ou à usage mixte (habitation et locaux professionnels), souhaite vendre son immeuble à un acheteur qui l'achète en entier, c'est-à-dire en un "bloc". Le locataire peut alors exercer son droit de préemption pour acquérir le logement qu'il occupe.

Toutefois, ce droit de préemption ne s'applique pas si l'acheteur de l'immeuble s'engage à proroger les baux d'habitation en cours au moment de la vente durant 6 ans à compter de la signature de l'acte authentique de vente.