Qu'il s'agisse d'un logement vide ou meublé, le propriétaire est tenu de délivrer un logement décent, tel que l'impose la réglementation, c'est-à-dire ne pas porter atteinte à la sécurité physique et à la santé des locataires. Le logement doit donc être en bon état, doté de fenêtres, et de circuits électriques et de gaz aux normes. Par ailleurs, il doit être alimenté en chauffage et en eau potable, contenir une cuisine et des installations sanitaires. Enfin, la pièce principale du logement mis en location ne peut être inférieure à 9 m2, ni proposer une hauteur sous plafond de moins de 2,20 mètres, comme l'indique le décretn°2002-120 du 30 janvier 2002.

État des lieux conseillé

A partir du moment où le logement constitue la résidence principale du locataire, le contrat de bail nécessite un écrit. Un état des lieux (à l'entrée et à la sortie du locataire) est obligatoire pour un logement vide, et reste conseillé dans le cadre d'une location meublée : en cas de litige sur l'état du logement, c'est ce document qui sert de base pour trancher. L'établissement d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement (valable pendant 10 ans), d'un état des risques naturels et technologiques (valable pendant 6 mois) et d'un état des risques d'exposition au plomb (valable 6 ans) est également à la charge du bailleur, quel que soit le type de location choisi. La suite de l'article en pages suivantes.

Mis à part ce socle de règles communes, la location d'un logement vide ou celle d'un logement meublé restent sensiblement différentes. En choisissant de mettre un appartement ou une maison en location "vide" , le bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989. A ce titre, il doit être conclu pour une durée de trois ans minimum, sauf raisons professionnelles ou familiales (nécessité de récupérer les lieux au bout de deux ans pour mutation professionnelle par exemple). Avec un meublé, cette durée est ramenée à un an, voire neuf mois si le propriétaire loue à un étudiant. Mais pour louer en meublé, encore faut-il proposer un logement qui permette au locataire de vivre normalement (table, chaise, lit, cuisine, armoire...), ce qui est alors susceptible d'impliquer des frais.

La résiliation du bail

Pour mettre fin au contrat de bail, le propriétaire doit respecter un préavis de trois mois dans le cadre d'une location vide, ramené à un mois pour un meublé, ou pour une location vide dans certains cas particuliers (licenciement, mutation professionnelle, problèmes de santé, etc.) A savoir par ailleurs : dans le cadre d'un bail "loi de 89" , les charges que le bailleur peut répercuter sur son locataire sont limitativement énumérées par le décret du 26 août 87 (n° 87 713), tandis que le dépôt de garantie est cantonné à un mois de loyer. Plus souple, la location meublée obéit à la loi contractuelle : bailleur et locataire peuvent s'entendre sur ce qu'ils souhaitent faire figurer au sein du contrat de bail. Dans le cadre d'une location meublée ne constituant pas la résidence principale du locataire (location saisonnière), aucune limite de durée n'est imposée. La suite de l'article en page suivante.

Pour choisir de louer vide ou meublé, Isabelle Couëtoux du Tertre, directrice adjointe de l' ANIL (agence nationale d'information logement) conseille de s'intéresser à la "réalité de la demande au plan local". "Si vous avez un appartement de plus de deux pièces, il sera plus simple de trouver un locataire en le louant vide, poursuit-elle. Les foyers susceptibles de s'intéresser à ce type de logement possèdent généralement leurs propres meubles et pour cette raison, n'ont aucune raison de prendre un meublé". En revanche, la question se pose plus nettement pour ceux qui possèdent des petites surfaces. S'il s'agit d'un studio, mieux vaut le louer meublé, surtout si l'appartement se situe dans une zone étudiante. Les jeunes ont rarement leurs propres meubles et n'ont pas besoin de louer sur une longue période. Cela permet de limiter l'engagement à neuf mois, mais implique alors de rechercher tous les ans un nouveau locataire.

Des intérêts fiscaux

Si le logement dispose d'au moins deux pièces, il faut peser le pour et le contre. A partir du moment où le bailleur n'a pas un besoin immédiat du logement, il peut être intéressant d'octroyer un bail de trois ans, sans avoir le souci d'y intégrer du mobilier. La location meublée, quant à elle, a quelques atouts séduisants, notamment en termes fiscaux, car les loyers perçus d'une location meublée sont imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le bailleur, s'il obtient le statut de loueur professionnel, pourra déduire plus de charges de ses revenus locatifs, et bénéficier du régime des plus-values professionnelles. En contre partie, cependant, de nombreuses formalités comptables...