Maison à part : D'un point de vue général, quel est l'état des relations locataires / propriétaires ? Depuis un certain nombre d'années, les relations sont plutôt moins conflictuelles. La loi de 1989 a permis d'atteindre un équilibre raisonnable entre les droits et les obligations respectifs du locataire et du bailleur. Des difficultés apparaissent toujours néanmoins, notamment lors des congés donnés soit par le bailleur soir par le locataire à propos du délai de préavis, de l'état des lieux et de son corollaire, la restitution du dépôt de garanties ou également à propos des charges surtout dans les les grandes agglomérations où les loyers sont tendues. Mais dans l'ensemble, les relations se sont dédramatisées. MAP : Quel est le principal point de difficulté ? La principale crainte des bailleurs est de faire face à des impayés, même si dans les faits les impayés concernent moins de 2% du parc privé. Il est vrai que ces dernières années, cette crainte a entraîné une hausse des exigences de garanties des bailleurs au moment de l'accès au logement. Ce qui s'est traduit par une demande accrue de pièces justificatives pour le candidat locataire. Dans certaines grandes agglomérations où la situation est tendue, la baisse de solvabilité des ménages liée à la hausse des loyers a pu faire progresser ce risque. Mais dans un nombre important de villes moyennes où on note plutôt une décélération de l'augmentation des loyers. Quant à la garantie des risques locatifs, nous n'avons pas suffisamment de recul pour pouvoir apprécier son fonctionnement.

MAP : Comment éviter les abus ?

Cette crainte d'impayés ayant accru les exigences des bailleurs, la loi a précisé la liste des documents qui ne doivent pas être demandés au candidat à la location. Ainsi il est, par exemple*, interdit de demander au candidat à la location une copie de relevé de compte bancaire ou postal ou un extrait de casier judiciaire. D'un point de vue plus général, les demandes des bailleurs vont en augmentant. Grâce aux différentes études menées par l'ANIL sur les conditions d'accès au parc locatif privé en France, on s'est rendu compte néanmoins avec surprise qu'en 1994, seul un quart des bailleurs demandait une caution et en 2003, seulement 47 % ! Quant au dépôt de garantie, 85% l'exigeaient en 1994, contre 97 % aujourd'hui. Ces exigences varient notamment en fonction de la localisation du logement.

MAP : Dans quels cas y a-t-il discrimination ?

La loi est claire : «Aucune personne ne peut se voir refuser la location d'un logement en raison de son origine, son patronyme, son apparence physique, son sexe, sa situation de famille, son état de santé, son handicap, ses mœurs, son orientation sexuelle, ses opinions politiques, ses activités syndicales ou son appartenance ou son non-appartenance vraie ou supposées à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée». En cas de litige, le bailleur ou son mandataire doit prouver que sa décision est justifiée. L'agent immobilier ou l'administrateur de biens peut être sanctionné pénalement (trois ans d'emprisonnement et 45.000 € d'amende) s'il refuse la location d'un bien à une personne physique (ou morale) pour un motif discriminatoire. Le candidat à la location peut prouver qu'il a été victime d'un refus discriminatoire notamment par le biais d'un enregistrement, à son insu, de la personne suspectée de discrimination (pratique dite du « testing »). MAP : Quels conseils donneriez-vous pour mener à bien une relation propriétaire-locataire ? Le B-A-BA, c'est l'écrit : le bail, l'état des lieux… Certains locataires hésitent à être trop précis dans l'état des lieux d'entrée de crainte de passer pour des « pinailleurs » et d'entacher les relations avec le propriétaire, mais en fait il est extrêmement important et impératif d'établir un état des lieux précis et contradictoire à l'entrée, comme à la sortie de la location, indiquer pièce par pièce l'état du logement et des équipements. A noter que le dépôt de garantie doit être restitué dans les deux mois de la remise des clés, déduction faite le cas échéant des loyers impayés et des dégradations imputables au locataire et non à la vétusté du logement.