Dans un congé pour vente, le bailleur doit indiquer dans sa lettre (en recommandé avec avis de réception), outre le motif du congé, le prix et les conditions de vente du bien. A défaut, la résiliation du bail ne serait pas valable et il faudrait tout recommencer. Si le locataire n'accepte pas l'offre dans les deux mois (ou quatre, s'il sollicite un emprunt), il devra quitter les lieux à l'issue des six mois de préavis (délai courant à partir de la notification du congé-vente). Dans le cas contraire, le contrat de location est prorogé jusqu'à la fin des six mois. Au-delà, si la vente n'a pas été réalisée, le locataire est tenu de rendre les clefs. Attention le droit de préemption du locataire n'existe que si c'est la première vente du logement occupé depuis sa mise en copropriété ; ou alors, s'il s'agit de la vente en bloc d'un immeuble, de plus de 10 logements, le locataire bénéficie dans ce cas du droit, sauf si l'acquéreur s'engage à poursuivre la location pendant six ans à compter de l'acte notarié de vente ; ou enfin en cas de congé pour vente, comme précédemment expliqué. Retrouvez d'autres articles concernant ces thèmes sur Maison à part : Louer vide ou meublé, un choix décisif pour le propriétaire Mon propriétaire vend, quels sont mes droits ? Acheter un logement occupé, une bonne affaire ?

En 2008, le nombre de ventes de logements occupés a continué à diminuer, selon l'étude Ad Valorem/Conseil Supérieur du Notariat publiée en avril 2009. "6,7% des appartements vendus en province au cours de l'année 2008 étaient occupés par un locataire, contre 7,4% en 2007" note-t-elle. Une diminution continue depuis 2005, s'accompagnant "d'une détente depuis quelques années en termes de prix, après une période de forte hausse". L'étude explique ainsi que plus de 74% des transactions effectuées, le sont par des particuliers et que ce type de vente a connu l'embellie "lorsque les prix et la demande étaient au plus fort, puis a commencé à décroître lorsque l'offre est devenue plus abondante et les acquéreurs plus exigeants". Le désengagement des institutionnels et des marchands de bien (17,6% des transactions) explique également ce phénomène pour les auteurs de l'étude, "confrontés depuis 2006, à une réglementation plus protectrice des droits des locataires" (loi Aurillac).

Les grandes métropoles régionales attirent l'investissement locatif

Côté emplacement, l'analyse montre que les grandes métropoles continuent d'attirer les investisseurs, notamment Toulouse, Bordeaux, Montpellier, Strasbourg, Nantes, Rennes ou encore Lyon, des villes aux pôles universitaires importants. L'écart de prix entre vente libre et occupé se réduit Sur les prix enfin, les auteurs notent que "le marché de la vente occupé connaît des niveaux inférieurs à celui de la vente libre d'occupation." Mais l'écart se réduit ! En province, elle atteindrait les 14,4% en 2008, contre 17,7% en 2007. Au quatrième trimestre, elle ne serait même plus que de 11,1% ! En Ile de France, cette décote serait passée de 8% à 5,9%. Une réduction de décote à nuancer pour les analystes, car "les propriétaires institutionnels et les marchands de bien, à l'origine d'environ 18% des ventes occupés, ont en effet augmenté les décotes tout au long de l'année 2008 en raison de la crise." Ad Valorem fait ainsi le constat de l'augmentation des décotes sur les opérations de vente par lot d'immeubles : de 7,5% en 2007, elles sont passées à 12,3% en 2008, "avec une nette accélération depuis le troisième trimestre."