Le constat est sans équivoque : outre son bénéfice écologique, la valeur verte est bel et bien associée à une valeur financière et patrimoniale, une donne de premier ordre qui intéressera tous les acquéreurs potentiels de logements. Actuellement déjà, les bâtiments "verts" certifiés et/ou labellisés, se vendent plus vite et plus cher, selon Cerqual, la plus-value financière serait ainsi de l'ordre de 3 à 9%. Mais qu'appelle-t-on la valeur verte ? En France, le développement des logements verts dépend de plusieurs critères tels que la réglementation thermique, les aides financières allouées aux acquéreurs, ou encore l'affichage du DPE (diagnostic de performance énergétique), pour ne citer qu'eux. La valeur verte d'un immeuble ou d'une maison se définit aujourd'hui comme la survaleur financière liée à sa qualité environnementale. A travers l'étude*, réalisée conjointement avec le sociologue Gérard Mermet, entre mars et novembre 2011, l'objectif de Cerqual - organisme certificateur du groupe Qualitel - était de décrypter la valeur verte dans le logement et voir dans quelle mesure elle peut continuer de progresser en France. L'enquête présente également un état des lieux des différents travaux réalisés à ce sujet à l'international (Suisse, Etats-Unis), analyse les facteurs environnementaux et économico-financiers et enfin, étudie la certification du logement dans ce contexte. "La réflexion sur la valeur verte a jusqu'à présent plutôt été conduite dans l'immobilier d'entreprise, dans le cadre du Grenelle de l'Environnement I et II. Nous voulions voir si les immeubles résidentiels verts prennent de la valeur", nous explique Antoine Desbarrières, président de Cerqual.

Une notion difficile à évaluer et à faire progresser en France L'étude pointe également du doigt la difficulté à évaluer la valeur verte, notion récente en France. Celle-ci doit être mieux définie, mieux harmonisée et davantage portée par les habitants pour continuer à croître. "La performance énergétique ne doit pas être le seul élément à prendre en compte", selon Antoine Desbarrieres. En effet, les critères dont on dispose actuellement pour définir la valeur verte reposent essentiellement sur l'énergie et les émissions de CO2. Or, il convient d'en ajouter d'autres, représentatifs de l'impact des constructions sur l'environnement (eau, déchets, empreinte des matériaux...) d'une part, et des attentes finales des utilisateurs (qualité de l'air intérieur par exemple) d'autre part. Ainsi, en conclusion de son étude, Cerqual fait six propositions pour développer la valeur verte en France. Parmi ses suggestions : la définir précisément et universellement ; et fédérer les acteurs du logement sur le fait qu'elle est un levier économique essentiel pour atteindre les objectifs du Grenelle de l'Environnement, notamment en matière de rénovation du parc existant. Par ailleurs, la réussite de son développement passe aussi par la reconnaissance de sa valeur financière ainsi que par son élargissement, au-delà de la seule performance énergétique (impact environnemental, santé, confort). Enfin, Cerqual milite pour une évaluation impartiale et indépendante, aux moyens d'indicateurs normalisés et multicritères, avec une certification à la construction, puis en exploitation. Comment y parvenir ? L'organisme de certification propose la création d'un observatoire dédié qui aura la charge de mener à bien ces projets.

Une clé du développement durable dans l'habitat

"Finalement l'objectif de la valeur verte est de favoriser la construction de logements durables", confie le président de Cerqual pour qui "il est indispensable, une fois la transition énergétique passée, de prendre en compte la qualité environnementale, incluant les notions de confort et de santé". "Le verdissement de l'immobilier se fait progressivement. L'on verra, pourquoi pas, apparaître dans le résidentiel les bails verts, comme c'est le cas pour les locaux commerciaux depuis peu et la valeur verte poindra peut-être plus rapidement sur les biens anciens", précise Antoine Desbarrieres. Et de conclure : "Il semble cependant certain que dans un avenir proche, l'on observera une décote des autres biens qui ne disposent pas de cette valeur verte. Une conséquence que l'on commence déjà à l'observer dans l'immobilier d'entreprise à Paris". A bon entendeur... *Etude disponible ici : www.qualitel.org