Souhaitant rendre la propriété "solidaire", la ministre du Logement, Christine Boutin, a fait paraître un décret le 20 mars dernier pour élargir l'usufruit locatif social à des locataires encore plus modestes. L'occasion pour Maison à part de revenir sur le fonctionnement et les avantages de l'acquisition d'une nue-propriété pour les particuliers, avec l'un des co-fondateurs de la société PERL à l'origine de ce dispositif, Frédéric Goulet.

Qui peut devenir nu-propriétaire ?

Destiné à booster l'investissement immobilier en France, l'usufruit locatif social se répartit simultanément sur deux plans : "D'un côté, un acquéreur ou nu-propriétaire qui achète un logement ; de l'autre, un bailleur social qui devient usufruitier et gère pendant une période temporaire, allant de 15 à 16 ans, la location de ce bien", explique Frédéric Goulet. La nue-propriété s'adresse à tout type d'épargnant : "Le profil des acquéreurs est extrêmement varié et s'étend de la personne souhaitant acheter un simple studio de 50.000 € à un investisseur intéressé par un immeuble entier, dont le coût peut atteindre jusqu'à 10 millions d'euros, précise Frédéric Goulet. Quant aux conditions de prêts, elles sont semblables à celles d'une acquisition classique".

Les avantages de l'usufruit locatif social

Frédéric Goulet met en évidence trois avantages bien distincts de l'usufruit locatif social : "Ce système garantit avant tout des biens de qualités en adéquation avec le marché de l'immobilier. Les logements proposés se situent sur Paris, en région parisienne, PACA ou dans le centre ville des grandes agglomérations de l'Hexagone... Des zones pertinentes où la demande est constante et certaine", souligne-t-il. Le deuxième atout de ce dispositif réside dans l'élimination du risque locatif, des soucis de gestion et des dépenses ; ces aspects étant réservés à l'usufruitier qu'est le bailleur social : "Le nu-propriétaire n'est pas subordonné au locataire, ni au versement de son loyer et n'a pas à s'occuper de sa relocation ni des problèmes d'entretien". Enfin, l'usufruit locatif social ne supporte aucune fiscalisation : "La taxe foncière est payée par l'usufruitier et le nu-propriétaire ne verse pas d'impôt sur le revenu car il ne perçoit aucun loyer mensuel. Sa rente est en fait payée en une fois dès le départ sous la forme d'une réduction de 40 à 45% du prix du bien selon la durée de l'usufruit et représente l'équivalent de 15 à 16 ans de loyers nets actualisés". Autant de qualités qui font de ce système d'acquisition, un investissement très attractif. Et s'il fallait encore vous convaincre, Frédéric Goulet rappelle que "les usufruitiers s'engagent contractuellement à l'égard des nus-propriétaires à assurer l'entretien permanent des immeubles et à procéder dans les deux années précédant la fin de l'usufruit à la remise en état des parties communes et privatives selon un cahier des charges prédéfini". La plus value réalisable lors de la revente sera d'autant plus importante que le bien aura été acquis pour seulement un peu plus de la moitié de sa valeur initiale et ne sera pas fiscalisée après quinze ans. Avis aux amateurs !