Le CAE estime que le plafonnement des loyers "risque d'engendrer des inefficacités dans le parc locatif privé". En effet, le mode d'encadrement des loyers prévu dans le projet repose sur une norme spatiale et une norme temporelle. Néanmoins pour le CAE, "réguler les loyers en coupe (une année donnée) est extrêmement difficile, lorsque les informations dont on dispose sur le marché locatif restent parcellaires". Et de compléter : "Si la collecte et la publication d'informations sur les loyers comble un manque important dans ce domaine, la taille des échantillons envisagés (par exemple, 5 000 observations sur Paris, 25 000 sur la Région parisienne) ne permet pas de tenir compte du grand nombre de caractéristiques pertinentes au sein d'un même quartier". C'est pourquoi l'étude préconise "de procéder à une expérimentation préalable dans des zones pilotes",. Et de poursuivre : "A l'heure actuelle, il est très difficile de tenir compte de toutes les caractéristiques d'un logement pour calculer sa valeur de marché, car les données disponibles ne sont pas assez étoffées", même à Paris où existent les chiffres collectés par l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap), a précisé à l'AFP l'économiste Alain Trannoy, co-auteur de la note du CAE. ''On risque de désorganiser le marché'', a-t-il estimé.

La GUL également dans le viseur

Autre disposition de la loi Alur pointé du doigt : la GUL qui, selon le CAE, augmenterait le risque d'impayés. Pour y remédier, il évoque la mise en place d'une régie du logement. Ce réseau serait financé par le prélèvement actuellement prévu sur les loyers par la loi Alur et regrouperait les structures existantes (par exemple, les observatoires des loyers). Il interviendrait dans les contentieux locatifs inférieurs à un certain seuil. Une solution déjà utilisée au Québec. Ces deux recommandations font en réalité partie d'une liste de dix propositions pour une politique du logement efficace que le CAE vient de soumettre à Matignon. Découvrez-les en pages suivantes.

Proposition 1. Renforcer la fluidité du parc en élargissant l'éventail des motifs de fin de bail, en permettant un contrôle de l'état du logement par son propriétaire une fois par an, en alignant les fins de baux sur une période spécifique de l'année et en favorisant la libre durée du bail par accord entre locataire et propriétaire. En contrepartie, rendre le DALO effectif en ciblant cette effectivité sur le parc social. Proposition 2. Mettre en place un paritarisme du logement locatif, en développant un réseau d'organismes paritaires organisés en une Régie du logement, réseau financé par le prélèvement actuellement prévu sur les loyers par la loi ALUR. Imposer la gestion en première instance par la Régie du logement de tout le contentieux inférieur à un certain seuil, et notamment les ruptures de baux pour impayés. Proposition 3. La Régie du logement interviendrait dans tous les contentieux locatifs, notamment pour encadrer les augmentations de loyers jugées abusives et organiser la GUL ; elle céderait les créances d'impayés aux services de l'État qui seraient en charge de recouvrer les sommes dues, en contrepartie d'un transfert financier de l'État à la Régie. Proposition 4. Le plafonnement des loyers, tel qu'il est envisagé, risque d'engendrer des inefficacités dans le parc locatif privé. Avant toute généralisation, il est indispensable de procéder à une expérimentation dans des zones pilotes. Proposition 5. Dans les zones en déficit de logements "très sociaux" (type PLAI et PLUS), construire des logements de ce type sur les ressources propres des organismes HLM, de préférence dans des immeubles à usage mixte. Réserver les subventions publiques aux projets réduisant la ségrégation spatiale, mesurée par un indicateur transparent au niveau de l'agglomération et remplacer l'article 55 de la loi SRU par cette politique incitative en matière de mixité sociale à cette même échelle. Proposition 6. Pour la construction de logements sociaux (type PLS, PLI), mettre en concurrence les organismes HLM et les structures privées au niveau national pour la production et la gestion de logements neufs, en particulier dans les zones tendues. Permettre au bailleur, s'il le souhaite, de disposer des logements pour un autre usage à l'issue d'une période de 40 à 50 ans avec, le cas échéant, remboursement de la subvention perçue à l'issue de cette période. Proposition 7. Utiliser des indicateurs de tension transparents pour guider la péréquation entre les offices HLM et allouer les subventions entre les territoires. Mettre en place les instruments d'évaluation du fonds de mutualisation des organismes HLM. Proposition 8. Pour l'attribution des logements sociaux, adopter la formule du guichet unique au niveau de l'intercommunalité, tous bailleurs confondus. Faire s'exprimer les demandeurs sur leurs préférences en termes de logements vacants. Rendre plus explicite les choix des bailleurs à travers un système par points au sein de chaque grand objectif du logement social, tout en conservant un petit quota pour traiter certaines situations d'urgence. Proposition 9. Afin de ne pas pérenniser les inégalités entre les ménages de revenus similaires, selon qu'ils ont ou non accès au parc social, mettre en place des surloyers en fonction du revenu mais aussi de la durée d'occupation, ceci afin d'élever la mobilité dans le parc social. Proposition 10. Intégrer les aides au logement au dispositif de l'impôt sur le revenu. Pour les ménages imposés, déduire les loyers versés par les locataires de leur revenu imposable, dans la limite d'un plafond pouvant dépendre de la composition du ménage. Pour les ménages non imposés, transformer les aides au logement en impôt négatif, toujours géré par les caisses d'allocations familiales. Source : CAE