"Le logement, c'est l'investissement des ménages par excellence. A la nécessité de se loger, s'ajoute la volonté de se constituer un patrimoine immobilier pour l'avenir et/ou pour sa descendance" observent Jacques Mistral et Valérie Plagnol, auteurs d'un récent rapport réalisé pour le compte du Conseil d'analyse économique (CAE)*. Intitulé "loger les classes moyennes : la demande, l'offre et l'équilibre du logement", le document a été rendu public la semaine dernière et fait un certain nombre de propositions visant à "fluidifier" le marché du logement, pour aider notamment les "classes moyennes" à devenir propriétaire.

"Rationaliser" l'aide au logement

Selon les auteurs du rapport, il faudrait "rationnaliser les aides publiques au logement". Partant du principe que "la collectivité consacre 34 milliards aux aides publiques en faveur du logement, soit 2% du PIB", ils estiment qu'une remise à plat doublée d'une évaluation des dispositifs actuels est nécessaire. Ils préconisent ainsi de faire du PEL un simple instrument de transmission intergénérationnelle, voire de le supprimer. Et de concentrer l'effort sur le prêt à taux zéro dont les effets devraient être régulièrement évalués. Autre proposition : supprimer la taxe sur les logements vacants et sortir la résidence principale du calcul de l'impôt de solidarité sur la fortune en contrepartie d'une majoration des droits de succession.

Développer le crédit hypothécaire

"Le relèvement des taux d'intérêt et la crise de l'été 2007 ont sonné la fin de conditions de crédit très accommodantes (...). Ces difficultés cumulées pourraient rendre les établissements plus prudents voire frileux dans l'attribution de crédits immobiliers à l'avenir", constatent Jacques Mistral et Valérie Plagnol. Or, les banques généralistes françaises privilégient de manière quasi-systématique, le système de la caution pour garantir le crédit qu'ils accordent. Pour quelles raisons ? Son coût est beaucoup moins élevé que celui d'une hypothèque et il est relativement sécurisant pour le banquier et l'emprunteur. Pour autant, "il exclut de nombreux candidats à l'emprunt, dont le revenu n'est pas jugé suffisamment régulier, mais qui ne sont pas non plus éligibles à la panoplie des aides. On retrouve ici, les catégories moyennes intermédiaires qui souffrent de cette "double peine"" rappellent-ils. Pour remédier à cet état de fait, ils recommandent de développer le recours à l'hypothèque en optant pour un modèle de "crédit immobilier hybride", qui prendrait en compte à la fois la solvabilité de l'emprunteur mais aussi la valeur du bien qu'il souhaite acheter. Ce qui impliquerait alors, ajoute le rapport, de réduire les coûts de l'hypothèque. *Cette structure, placée auprès du Premier ministre, a pour mission « d'éclairer, par la confrontation des points de vue et des analyses, les choix du gouvernement en matière économique ».