Un agent immobilier est un professionnel, et son travail est réglementé par la loi Hoguet. Il doit posséder une carte professionnelle, délivrée par la préfecture après vérification de plusieurs points, comme l'aptitude professionnelle, l'absence de condamnations pour délit d'escroquerie, et la souscription d'une assurance responsabilité professionnelle. Si vous louez, attention aux charlatans, qui sont plus de simples intermédiaires, parfois vendeurs de listes, que de vrais professionnels de l'immobilier. Une astuce pour vous assurer que vous avez bien affaire à un agent immobilier : le numéro de sa carte professionnelle, ainsi que le montant de sa garantie financière et les nom et adresse de son garant, doivent être affichés dans l'agence. Si vous vendez, l'agent immobilier professionnel vous fera obligatoirement signer un mandat écrit, selon un modèle type fixé par arrêté ministériel et, ce, même s'il s'agit d'un simple mandat de recherche. Il est limité dans le temps - sans quoi il est considéré comme nul - et doit indiquer le montant de la commission due à l'agent. Vous hésitez entre deux agents ? Demandez-leur la liste des acquéreurs potentiels : la moitié des vente se fait à partir du fichier de l'agence. Plus il est étoffé, plus la vente a de chance de se faire. Dans tous les cas, préférez un agent local : il connaîtra mieux le marché du secteur.

La mission de l'agent immobilier ne se limite pas à la mise en contact des acheteurs et des vendeurs, et à l'organisation des visites. Son rôle de conseil est crucial dans la transaction. Il doit pouvoir répondre aux questions aussi bien du vendeur que de l'acheteur potentiel, et être loyal envers les deux parties. Il se doit notamment de diriger l'acheteur vers un spécialiste s'il soupçonne la présence de vices dans le bien. L'agent évalue le bien pour le mettre sur le marché au prix le plus juste, conseille le vendeur sur les éventuelles modifications à y apporter, et l'informe sur le respect des normes et sur le déroulement de la vente. Il peut, par exemple, mettre en lien le vendeur avec des artisans, un notaire ou un conseiller juridique. De plus en plus souvent, les agences proposent des services tels que le home staging ou l'intervention d'un photographe professionnel pour la prise des clichés de l'annonce, voire une aide au déménagement. La mission de l'agent peut également être étendue à la négociation du prix de vente du bien, et la rédaction d'un avant-contrat qui engage officiellement les deux parties.

Passer par une agence pour conclure une transaction immobilière a un coût, pour le vendeur ou pour l'acheteur. Les prix sont libres, mais doivent être obligatoirement affichés à l'entrée de l'agence (en vitrine le cas échéant). Par ailleurs, le mandat écrit doit indiquer la rémunération de l'agent et la partie qui devra s'en acquitter. Dans le cas d'une vente, la commission s'élève à environ 4 à 15% du prix du bien, avec des taux souvent dégressifs. La plupart des professionnels acceptent de négocier leurs honoraires à la baisse pour encourager les vendeurs à mettre leur bien en agence. Si la rémunération est due par l'acheteur, elle doit être indiquée dans l'annonce immobilière, toutes taxes comprises. Dans tous les cas, elle sera également inscrite dans le compromis de vente. Le règlement n'est pas dû avant qu'un acte authentique (compromis de vente ou acte de vente) ne soit signé. Aucune somme ne peut être demandé à l'avance, même pour couvrir des frais. Deux agences peuvent se mettre d'accord pour se partager la commission, si elles ont travaillé de concert pour la vente d'un bien. Dans le cas d'une location, les frais d'agence sont partagés : la commission d'intermédiaire est à la charge du bailleur, tandis que le reste des frais est partagé entre bailleur et locataire.

Rien ne vous oblige à passer par un agent immobilier pour mettre en vente ou acheter un bien, quel qu'il soit. Vous pouvez tout à fait passer par un notaire ou par des sites ou journaux publiant des annonces immobilières de particuliers. La diffusion des annonces est le plus souvent gratuite, et, lorsqu'elle ne l'est pas, elle revient beaucoup moins cher que de passer par une agence immobilière. En revanche, cette solution implique une réelle disponibilité du particulier vendeur ou bailleur. Il faut s'occuper de diffuser son annonce dans la presse immobilière, l'actualiser au besoin. Il est surtout nécessaire de s'occuper soi-même des visites. De même, lorsque vous achetez un bien mis en vente par un particulier, vous devrez vous organiser directement avec lui pour les visites. Plus délicat encore, le vendeur devra déterminer seul le prix de son bien. Certains utilisent les devis gratuits proposés par les agences pour évaluer la valeur du bien, mais l'exercice est périlleux. Côté acheteur, même si, là encore, on fait l'économie des frais d'agence, on ne bénéficie pas des différentes compétences de l'agent immobilier. Enfin, il faudra attendre que le notaire soit disponible - ce qui peut prendre plusieurs semaines, voire plus, en zone tendue - pour organiser un rendez-vous pour la signature du compromis de vente. Un délai qui peut être réduit à quelques jours lorsque la vente passe par un agent immobilier, qui organise la signature directement à l'agence.

Si vous choisissez de faire appel à un agent immobilier pour la vente de votre bien, vous devrez obligatoirement signer un mandat écrit, simple ou exclusif. Ce contrat donne tout pouvoir au professionnel pour qu'il propose votre bien à la vente, en fasse la publicité et vous propose des acheteurs potentiels. Cela lui permet également de pouvoir toucher une commission sur la vente, payée le plus souvent par l'acquéreur. - Le mandat simple permet de multiplier les annonces dans différentes agences. Il doit en être précisé la durée, sous peine de nullité. Toutefois, signer plusieurs mandats avec plusieurs agences reviennent à les mettre en concurrence, une solution à double tranchant : certains agents sont encouragés à travailler plus vite, d'autres sont tentés de proposer un prix au rabais pour votre bien pour le vendre plus vite... - Le mandat exclusif confie entièrement la vente à un agent unique : si vous trouvez un acheteur par vos propres moyens, la commission devra quand même lui être versée. Toutefois certains agents proposent alors de réduire le montant de leur commission. Le mandat exclusif est irrévocable pendant trois mois, et peut ensuite être annulé par envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception. - Le mandat semi-exclusif est un compromis. Un agent unique a l'exclusivité de la vente de votre bien, mais vous pouvez également trouver un acheteur de votre côté. En revanche, que vous soyez acheteur ou vendeur, vous ne pouvez plus contourner l'agence immobilière une fois que la transaction est lancée. Autrement dit, si l'agent a été l'intermédiaire, en vous faisant par exemple visiter le bien, vous n'avez plus le droit de contacter le vendeur sans passer par lui. Signer la vente derrière le dos de l'agent immobilier pourrait même vous valoir des soucis avec la justice ! Dans tous les cas, la commission de l'agent lui est due.