Des maisons-patrimoine. Le concept de Mipa, réseau spécialisé en investissement locatif pour les maisons est simple : vous choisissez et achetez une résidence destinée à être louée. Elle vous rapporte des revenus qui au départ, peuvent rembourser votre emprunt et par la suite, vous assurer un capital. Deux possibilités s'offrent à l'acheteur potentiel : soit il a déjà un terrain qu'il souhaite rentabiliser, soit il désire investir dans un secteur particulier et le réseau trouve pour lui. Mipa est né à la suite de la mise en place d'avantages fiscaux pour les propriétaires-bailleurs par les lois "de Robien" en 2003, faisant elles-même suite aux lois "Besson". Cette législation avait pour vocation d'encourager la production de logements locatifs libres dans des zones où le marché en a besoin. Depuis, l'investissement locatif a connu un certain succès, notamment auprès des particuliers issus de professions libérales ou artisanales, comme des S.C.I. familiales (cf. Rapport sur l'évolution des loyers-Locaux à usage d'habitation dans le parc locatif privé. Direction générale de l'urbanisme- DGUHC juin 2007). Mais devant la divergence des résultats par rapport à ceux escomptés - notamment l'inadaptation à la demande locative dans certaines régions - les dispositifs ont évolués.

Robien recentré et Borloo populaire

Réformés et complétés en 2006 par les dispositifs "Borloo", ils prévoient notamment des déductions fiscales étendues. Ainsi, pour le "Borloo neuf" - dit aussi "populaire" - sont prévus jusqu'à 65% de déduction, au titre de l'amortissement du prix d'acquisition ou de revient global du logement sur 15 ans et 30% sur les revenus bruts. Ces "bonus fiscaux" ne se font pas bien sûr sans contrepartie pour le propriétaire-bailleur : le logement doit être loué pendant 9 ans à titre de résidence principale et les loyers sont plafonnés par mois et par m2. Dans le cas du dispositif Borloo, ces plafonnements sont notamment fixés à 20 % en dessous de ceux "de Robien recentré", refonte du "de Robien" de 2003. La différence essentielle entre les nouveaux dispositifs, outre le fait que le "Robien recentré" est fiscalement moins avantageux et qu'il ne peut être prorogé au-delà de neuf ans, tient notamment dans le fait que le "Borloo" encourage plus précisément le locatif à vocation sociale. De fait, juridiquement, le "Borloo neuf" est présenté comme "une option" du "de Robien". Les contraintes et les avantages sont les mêmes, juste plus ou moins accentués dans l'un ou l'autre cas (cf. pages suivantes).

Dans l'ancien et le neuf

Avec le "Borloo ancien", la vocation sociale est clairement définie. Un propriétaire-bailleur conclut une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (ANAH) par laquelle il s'engage à louer à des conditions de loyer inférieures à celles du marché. En contrepartie, il pourra bénéficier d'une déduction fiscale correspondant à son engagement social. De plus, si le logement nécessite des travaux de réhabilitation, ces derniers pourront être en partie financés par des subventions de l'ANAH (en plus d'un nouveau bonus fiscal spécifique dont le taux s'échelonne de 30 à 70% du montant des travaux). Ce que son nom ne dit pas, c'est que les déductions peuvent s'appliquer dans l'ancien comme dans le neuf. La seule différence avec les "Borloo populaire" ou "De Robien recentré" réside dans le fait que les logements concernés peuvent avoir été acquis à titre gratuit ou onéreux ou être déjà détenus par le bailleur. Pour en savoir plus sur chaque dispositif, cliquez sur suivant. www.logement.gouv.fr www.mipa.fr