"Pour acheter le même logement ancien, avec le même taux d'effort initial et avec le même apport personnel en proportion du revenu, un ménage qui se serait endetté sur 14 ans en 2000 aurait dû s'endetter sur 27 ans en 2006 et 31 ans en 2008 (24 ans en 2009 grâce à la baisse du prix des logements et à la diminution des taux d'intérêt)" : le constat de l'Insee, dans son enquête parue ce mercredi, est sans appel : les ménages ont vu leur solvabilité diminuer du fait d'une hausse des prix supérieure à celle de leurs revenus. Les vendeurs ont pu faire de très bonnes affaires, tandis que les acheteurs ont dû se serrer encore plus la ceinture et surtout, plus longtemps. L'institut d'études note que, rapporté au revenu disponible par ménage, l'indice du prix des logements a ainsi été multiplié par 1,7 entre 2000 et 2007. Même si les taux d'intérêt ont diminué - "en moyenne de la période 1997-2001 à la période 2002-2006, les taux d'intérêt pratiqués pour l'achat d'une résidence principale dans l'ancien sont passés de 5,5% à 4%" - le taux d'effort correspondant est ainsi passé, rapporte l'Insee, en moyenne de 16,6% à 21,8%, et le prix du logement acheté de 3 à 4,2 années de revenus, tandis que la durée d'emprunt augmentait de six ans de 1999 à 2006 ! De leur côté, les loyers ont également connu une hausse beaucoup moins forte que les prix à la consommation et notamment, que les prix des logements anciens. Ainsi, "l'indice des loyers passe de 100 en 2000 à 124 en 2007, observe l'Insee, tandis que dans le même temps, l'indice des prix immobiliers des logements anciens grimpe jusqu'à 207". Ce n'est que récemment, du fait de la baisse des prix, que l'écart diminue ou plutôt, s'atténue "légèrement".

Dix ans de hausse

Entre la fin des années 90 et 2008, les prix ont en effet affiché dix ans de hausse ininterrompue. "Début 2007, ils avaient été multipliés par deux par rapport au niveau de 2000", avec une variation atteignant jusqu'à 16,5% au quatrième trimestre 2004 en province, "à peine moins en Ile de France", constate l'Insee. Zones particulièrement touchées par la hausse : les agglomérations de plus de 10.000 habitants, où les appartements en banlieue ont augmenté "plus vivement que dans les centres villes". Quant aux types de logements, ce sont d'ailleurs les appartements qui ont connu une hausse plus importante que les maisons, dès 2000 en Ile de France et à partir de 2002 en province, contrairement à la période précédente de 1996 à 1999, où le prix des maisons grimpait plus vite. Dans les grandes agglomérations, même si l'Ile de France enregistre les plus fortes variations de hausse en 1999 et 2000 (12% en rythme annuel mi-2000 note l'Insee), Marseille en 2001 et 2002 se distingue avec un taux de 15 à 19%, rejoint par Lyon en 2004 et 2005. Dans ce trio, au total, Marseille prend la tête, avec des prix multipliés par 2,7 fin 2007, par rapport au quatrième trimestre 2000, contre 2,5 à Lyon et 2,1 en Ile de France.

Le marché repart depuis fin 2009

A partir de 2006, le marché se calme peu à peu, la hausse ralentit, pour commencer à amorcer une baisse au deuxième trimestre 2008 pour les maisons et au troisième pour les appartements. La stabilisation est intervenue courant 2009, avant que le marché ne reparte à la hausse au quatrième trimestre 2009. Mais à trop augmenter les prix, le nombre de ventes s'en ressent... Un effet observé notamment en 2008 et 2009, où le chiffre moyen de 800.000 transactions par an entre 2000 et 2007, "diminue brutalement", avant de retrouver quelques couleurs fin 2009. "Le nombre de transactions sur 12 mois recommence à augmenter, s'établissant au-dessous de 600.000", conclut l'Insee.