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piece vide logement appartement © PP-MAP
Le dernier indice de révision des loyers (IRL) est tombé le 15 janvier. Celui-ci a progressé de 2,83 % au quatrième trimestre 2008 sur un an, selon les chiffres de l'Insee. Mais comment calcule-t-on l'augmentation de son loyer à partir de cet indice ? Et comment réévalue-t-on un loyer lorsqu'un bail arrive à échéance? Maison à part vous donne les clés pour revaloriser correctement votre bail.
Réévaluer son loyer à la hausse n'est pas extrêmement complexe. Encore faut-il procéder dans les règles.
Comment réviser son loyer annuellement ?
Tout d'abord, il faut savoir que la révision annuelle du loyer ne peut être effectuée que lorsque cette possibilité est inscrite dans le bail. Elle ne peut intervenir qu'une fois par an. La date de révision est celle indiquée dans le bail ou à défaut, la date anniversaire de la signature du contrat. L'Indice de référence des loyers (IRL) est utilisé pour les baux d'habitation vides et meublés. Il établit la progression maximale que les bailleurs peuvent exiger de leurs locataires.Comment calculer la revalorisation de son loyer ?
Une augmentation du loyer se calcule à partir d'un loyer hors charges. Il faut prendre la valeur du loyer l'année précédente. Ainsi, si votre loyer était de 500 euros hors-charges au quatrième trimestre 2007, le calcul est le suivant : loyer précédent multiplié par (X) l'indice de référence des loyers du trimestre en cours sur (/) l'indice de référence du même trimestre de l'année précédente. L'Irl s'est établit à 117,54 au quatrième trimestre 2008, contre 114,30 un an plus tôt. Ainsi : 500 X (117,54 / 114,30), soit 514,17 euros. Si le loyer n'a pas été réévalué depuis deux ans, la méthode de calcul reste la même. Il faudra prendre le quatrième trimestre 2006 comme indice de référence. L'évolution de l'IRL peut être consultée sur le site de l'Insee. Réévaluer son loyer au-delà de l'IRL en cours de bail, est-ce possible ? Oui, mais seulement en cas de travaux. Ainsi, le loyer peut être majoré en cours de bail, lorsque le bailleur et le locataire ont convenu (lors de la signature du bail, ou par l'ajout d'un avenant en cours de bail) de travaux d'amélioration que le propriétaire fera exécuter à ses frais. Dans ce cas, une clause (dans le bail ou dans l'avenant) doit fixer la majoration de loyer qui deviendra applicable à la fin des travaux.Comment calculer la révision de son loyer
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Comment réviser son loyer à la fin d'un bail ?
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A l'entrée d'un nouveau locataire, le montant du loyer est librement fixé par le bailleur (Hors Paris et région parisienne). Cependant, lorsqu'il s'agit d'une reconduction de bail, la problématique est différente. Voici la marche à suivre.
A l'expiration d'un bail, le propriétaire peut considérer que le loyer est sous-évalué. Dans ce cas, il peut proposer une augmentation se référant aux loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Il doit toutefois en avertir son locataire six mois à l'avance par l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'un huissier de justice. La proposition d'augmentation du loyer doit être envoyée à chacune des personnes dont le nom est mentionné sur le bail. Les références des loyers constatés dans le voisinage doivent bien-sûr y figurer : le bailleur doit citer au minimum trois références et six pour les communes faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants. Attention, les deux tiers de ces références doivent concerner des locataires en place depuis au moins trois ans. Il est possible de trouver ces informations auprès d'agences immobilières, d'associations de locataires ou de propriétaires ou bien, auprès de l'observatoire des loyers de votre agglomération.
Comment répercuter la hausse ?
Lorsque la hausse est inférieure ou égale à 10 % de l'ancien loyer, l'augmentation est étalée par tiers sur trois ans, si le bailleur est un particulier. Si le propriétaire est une personne morale celle-ci sera lissée par sixième sur six ans. Lorsque la hausse est supérieure à 10 % de l'ancien loyer, elle doit être dans tous les cas étalée par sixième sur six ans. Attention ! Cet étalement s'applique même si le bail est renouvelé pour une durée inférieure à six ans, par exemple pour trois ans. Dans ce cas, l'augmentation continue à s'étaler lors du renouvellement suivant.Comment réviser son loyer à la fin d'un bail ?
L'exception parisienne
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Pour limiter les hausses de loyer en région parisienne, un décret spécifique à Paris et à 334 communes limitrophes limite la hausse des loyers lors d'un renouvellement de bail.
Ainsi, un bailleur peut majorer un loyer annuel si celui-ci est manifestement sous-évalué, sous deux conditions.
La progression du loyer ne peut pas dépasser la moitié de la différence entre l'ancien loyer et ceux constatés dans le voisinage. Exemple : un logement est loué 500 euros par mois hors charges. Des biens similaires dans le voisinage sont loués 800 euros. (800 - 500) /2 = 150 euros, la hausse est limitée à 150 euros. Il faudra l'étaler sur six ans car elle est supérieure à 10% de l'ancien loyer ; Ainsi l'augmentation annuelle sera de 25 euros par an (150 / 6 = 25).
En cas de travaux sur les parties communes ou privatives, la majoration ne peut pas dépasser 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises (à condition que le coût des travaux soit au moins égal au montant du dernier loyer annuel). Par exemple : un propriétaire réalise 7.000 euros de travaux dans l'année, il peut en répercuter sur le locataire 15%, soit 1.050 euros dont l'application est étalée sur six ans.
L'exception parisienne
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Comment est calculé l'IRL ?
L'indice de référence des loyers correspond à la moyenne sur douze mois de l'indice des prix à la consommation hors tabac et loyers. La progression de 2,83 % est élevée. Elle est cependant moins marquée que celle de 2,95% observée au trimestre précédent. Cette toute légère inflexion de la hausse est liée à la progression de l'inflation, sur laquelle l'indice est indexé depuis le premier janvier 2008. La tendance au ralentissement devrait se poursuivre au cours de l'année. A noter que le ministère du logement met une calculette en ligne de révision des loyers pour les propriétaires sur son site internet.