Pour aller plus loin sur la question, Maison à part a recueilli les conseils de Thierry Virieux, fondateur du site jegeremonimmobilier.fr. Il récapitule la marche à suivre pour un état des lieux réalisé dans les règles de l'art... Zoom. Maison à part : A quoi sert l'état des lieux ? Thierry Virieux : L'état des lieux est établi juste avant l'arrivée du locataire et à la fin du bail. Il est destiné à assurer la restitution du bien dans l'état dans lequel il a été loué : "[...] s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état [...]", précise l'article 1730 du code civil. Il existe différents textes selon le statut juridique de la location. Un local non meublé qui sert de résidence principale au locataire est soumis à la loi du 6 juillet 1989, tandis qu'un logement meublé dépend de l'article 632-1 du code de la construction et de l'habitation. Dans les deux cas, l'état des lieux n'est pas obligatoire. Il est simplement fortement conseillé. En cas d'absence d'état des lieux d'entrée, c'est le locataire qui aura à charge tous les éléments suspectés d'avoir été dégradés pendant la location. Selon l'article 1731 du code civil, le locataire est dans ce cas présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les rendre ainsi.

MAP: Comment bien le réaliser ? T. V. : L'état des lieux est établi entre les deux parties que sont le propriétaire et le locataire ou leur représentant. Il peut s'agir de tout professionnel de l'immobilier ou d'une société spécialisée. Il n'existe pas de charte de rédaction de l'état des lieux. Le seul impératif est d'être méthodique. Il faut procéder pièce par pièce, commencer par exemple par le plafond puis les murs, les plinthes et le sol. Il faut regarder les systèmes d'éclairage, les prises, les serrures, ouvrir et fermer les fenêtres... Noter les défauts même minimes, comme les fissures et, surtout, prendre son temps. A la fin de la visite, le document doit être daté puis signé par les deux parties. MAP: Que faire si l'une des deux parties s'oppose à sa réalisation ? T. V. : Dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 (local non meublé constituant la résidence principale du locataire), si l'une des deux parties s'oppose à l'état des lieux, l'autre peut faire appel à un huissier. Celui-ci enverra une lettre recommandée pour fixer la date du rendez-vous au moins sept jours en avance. Dans ce cas, les frais sont partagés pour moitié entre le bailleur et le locataire. Dans tous les autres cas, les frais d'huissier sont à la charge exclusive du propriétaire. Pour les locations meublées, le propriétaire peut ajouter une clause dans le bail, qui impute le paiement intégral de l'état des lieux au locataire. MAP: Quels sont les travaux à la charge du locataire ? T. V. : Il y a souvent une difficulté de perception quant à la nature des travaux à réaliser. Le propriétaire doit assurer tous les travaux liés au vieillissement de l'habitat "ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure", précise l'article 1730 du code civil. De son côté, le locataire doit prendre en charge l'ensemble des dégradations consécutives à son usage des lieux. Cela concerne plutôt les menus travaux, comme l'entretien du jardin s'il y a lieu, le graissage des ouvertures, le remplacement des serrures, des interrupteurs ou des prises abîmées, le rebouchage des trous, le dégorgement des canalisations, le vidage de la fosse septique, le ménage... comme précisés dans le décret d'août 87. MAP: Comment récupérer son dépôt de garantie ? T. V. : Inutile de changer la moquette ou repeindre tout le logement. Tout commence en fait lors de l'état des lieux d'entrée. Si tout a été noté minutieusement, il suffit de reprendre ce document et de vérifier qu'il n'y a pas de nouveaux dommages lors de l'état des lieux de sortie. Pour mettre toutes les chances de son côté, le locataire doit s'acquitter des différentes réparations précisées dans le décret d'août 87, s'il ne l'a pas déjà fait. Si tout va bien, le propriétaire doit ensuite renvoyer la totalité du montant du dépôt de garantie dans les deux mois. Une fois ce délai expiré, un intérêt au taux légal portera sur le solde dû par le bailleur au locataire. Si des travaux sont à prévoir, le propriétaire peut décider de conserver une partie ou la totalité de la somme, sous réserve d'envoyer la facture justifiant du montant conservé. En cas de litige sur ce point, le tribunal pourra être saisi. Propos recueillis par Leslie Cottenceau-Mathurin le 31/05/2010.